墨尔本 以其独特优势吸引广大投资移民

苏伟

当国内的房地产市场遇到“房子是用来住的”政策调控，一些房地产投资者开始把目光转向海外物业市场，澳洲因其独特的投资环境和相对稳定的投资回报，受到商业移民投资者的关注。据墨尔本地产界领头羊澳中集团董事局主席金凯平透露，由于澳洲房地产良好的投资回报和投资后的土地拥有权等优势，加上澳洲政府为吸引商业移民，制定更为宽松的移民政策，使得澳洲房产移民投资掀起新的热潮。

墨尔本的吸引力

澳大利亚拥有稳定的政治法治环境，国家综合风险系数被评定为0.1，在全球最低风险国家中排列第三。丰厚的资源和优越的地理条件使得澳大利亚人均资源占有比例全球领先，加之优越的社会福利和发达的基础设施以及长期积极的移民政策，共同构筑了融洽的多元文化。在宽松的外商投资政策下，大多数外商在澳投资无须审批。澳大利亚以其低通胀、高增长的经济基础以及相对其他发达国家较低的生活费用，成为投资者的黄金宝地。

墨尔本是澳洲的经济和金融中心，但其房价远低于悉尼、堪培拉等大城市，房产升值空间较大。墨尔本市为未来10年的建筑和房地产业的发展制定了包括重新开发、更替现有的公共房屋建设等一系列的计划纲要，以加快墨尔本市中心到临近城镇铁路营运的速度。此外，维多利亚州税收办公室宣布将提高对房屋买卖中所应收的印花税的减免额度，这无异于给了墨尔本市中低档住房购买者更大的购买空间。因此，墨尔本未来10年的经济被认为将呈现一个可以预见的持续增长的趋势，房产投资移民前景也变得可观。

那么墨尔本是不是适合华人生活居住呢？我们来了解一下他的基本概况。墨尔本是澳大利亚的第二大城市，是繁华的国际大都市之一。大墨尔本是維多利亚州的首府，城市的绿化面积高达40%。大墨尔本地区面积达到8806平方公里，是全球最广大的都会区之一。墨尔本连续多年被联合国人居署评为最适合人类居住的城市。其中，在2011年、2012年和2013年连续3年的宜居城市评比中，墨尔本均摘得桂冠。

1851～1860年，由于在大墨尔本附近发现金矿，淘金热潮让人口激增，大墨尔本迅速成为当时的大英帝国乃至世界上少有的繁华大城市，并因此得到了“新金山”的别称。1901～1927年，大墨尔本曾是澳大利亚的首都。

今天的大墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，是全澳的文化、工业中心。大墨尔本也是一个时尚之都，在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化领域中引领全澳，甚至在全球某些领域具备影响力。

墨尔本是南半球第一个主办夏季奥运会的城市，一年一度的澳大利亚网球公开赛、F1赛车澳大利亚分站的比赛、举世知名的国际一级赛事墨尔本杯赛马都在大墨尔本举行。

墨尔本位于有“花园之州”美誉的维多利亚州，也是澳大利亚的工业重镇。墨尔本以浓厚的文化气息、绿化、时装、美食、娱乐及体育活动而著称。墨尔本的绿化覆盖率高达40%，维多利亚式的建筑物、有轨电车、歌剧院、画廊、博物馆以及绿树成荫的花园和街道构成了墨尔本市典雅的风格。经1993年的行政改制后，现时墨尔本中央商业区人口约2万。大墨尔本坐落于菲利普港湾旁，并一直往内陆伸延。商业中心区位于港湾的北端，也是雅拉河的河口。市民大多数居住在中央商业区周边，大都会区共有约400万人。

墨尔本市拥有众多的维多利亚式建筑，数量在全球仅次于伦敦。此外，一些近代产生的哥德式建筑亦成为当代建筑的典范。墨城市中心拥有众多的新式以及代表着城市发展史的古老建筑，它们交相辉映、景象独特。此外，有“小意大利”之称的来贡街以及附近还拥有大量的数代意大利移民带来的意式文化以及意大利风格的建筑，在海德堡等德国后裔云集的区域亦有各式各样的德式风格建筑。

墨尔本文化溯源

墨城的城中心亦拥有众多地标建筑，包括位于墨尔本大学内的大量饱含历史的维多利亚式建筑、有“旋舞的裙子”之称的世界知名建筑维多利亚艺术中心、位于南岸的现代维多利亚式建筑的典范——墨尔本演奏中心、以其碧蓝的塔身闻名于世的现代建筑丽奥图大厦双塔、曾是世界上最高的纯住宅大厦——发现大楼，等等，这些皆是墨市多元文化汇聚的体现。墨城其他的著名建筑还包括维多利亚州立图书馆及墨尔本市政厅等。

墨尔本被誉为南半球的“教堂之城”，城内存在大量维多利亚时期遗留下的大量各式的大型教堂，其中包括著名的卫斯理堂、圣保罗座堂、苏格兰教堂、圣巴特利爵主教座堂及圣米迦勒联合教会等。

墨尔本是一座充满活力和欢乐的城市，具备深厚的文化底蕴，被称为“澳大利亚的文化首都”。墨尔本拥有全澳大利亚唯一的被列入联合国世界文化遗产的古建筑，有辉煌的人文历史，也是多个著名国际体育盛事的常年举办城市。从文化艺术层面的多元性，到大自然风光之美，墨尔本应有尽有。在满足感官娱乐方面，墨尔本更可以说是澳大利亚之冠，无论是艺术、文化、娱乐、美食、购物和商业样样都有自己的特色。

墨尔本是澳大利亚的艺术和时尚之都，亦是南半球最有浪漫格调和艺术家云集的城市。位于墨尔本中央商业区的科林斯街是全澳乃至南半球最为著名的商业街及奢侈品购物集中地，云集了世界各地名牌服饰、珠宝、手表等品牌的旗舰店。

位于墨城东南的查斯顿购物中心是南半球最大的购物中心，面积达19万平方米，亦是全球第三大的购物中心。墨尔本的气候属于亚热带与温带交叉型气候，最热月通常最高平均气温25℃，最低平均气温14℃，最冷月在3℃～15℃，终年多雨，属于温带海洋性气候，处于向亚热带过渡的地带，夏季偶有最热月超过40℃的情形。夏天人们喜欢去海边玩，在炎热的夏天，日间气温最高可达到40℃以上。

墨尔本的气候比较干燥，相对湿度常在30%～50%，由于干燥，平时晾晒衣物也干得快，衣服家具等物品不容易发霉，冬天在同样的低温下与湿度高的地方比较也不觉得那么寒冷，在生活上，墨尔本这样的湿度让很多人觉得舒适。由于地理位置和洋流影响的原因，墨尔本昼夜温差较大，夏天即使白天气温高达30℃以上，晚上也会凉下来至12℃左右。而在冬天，墨尔本不太冷，一般日间气温在10℃以上。冬天墨尔本并不下雪，但其周围有许多山，因为冬天在寒冷的高山上有积雪，所以每逢冬季，墨尔本附近的高山又是滑雪的好地方。

墨尔本地处大分水岭以东，常年受南太平洋暖流影响，属温带海洋性气候，全年气温变化较为和缓，降水分布均匀，但由于同时受到印度洋冷风的影响，墨尔本日温差大的天气状况比较常见。墨尔本的冬季温暖，略微潮湿，降雪少见；夏季温热，相对干燥，高温天气少见，偶有极端高温。墨尔本的最冷月为7月，平均气温9.8℃；最热月为1月，平均气温20.1℃；极端最低气温为？2.8℃，极端最高气温为46.4℃。

墨尔本的气候虽然普遍较为舒适，但由于受气候变暖的影响，近年来其平均温度呈明显上升趋势，极端天气事件发生的频率和程度也显著升高和加深。例如2009年1月末至2月初，热浪突袭澳大利亚，墨尔本是主要的受影响城市之一。该市保持了150年之久的高温纪录就在此期间被打破 。加上臭氧层空洞的问题，墨尔本夏季的阳光更加容易引起皮肤癌。市民在外出时，均会涂上防晒油以减少紫外线的伤害。

墨尔本的蓬勃发展

2012年4月，墨城的失业率为5.2%，略低于5.4%的全国平均水平。根据《经济学人》于2012年的统计，墨尔本是世界上生活成本第八昂贵的城市。而墨城的房价自1990年代开始后亦逐年递增，涨幅度在20年间达到了400%。

墨尔本是澳大利亚全国工业的中心城市，亦是全澳的汽车工业中心，生产包括福特以及丰田在内的多个在澳大利亚销售的汽车品牌。澳大利亚最大的汽车品牌霍顿总部位于墨尔本，而其生产线亦位于墨城的卫星城市基隆。

墨尔本亦是全球生物科技的中心城市之一和全澳的科技中心，澳大利亚以及世界各国的大多数生命科学、电子、高科技、能源企业总部或是澳大利亚（澳纽）总部都位于墨城东南部的莫纳什大学周边地区。该地区附加了多个莫纳什大学以及墨尔本大学的大型实验室，亦被称为是“澳大利亚硅谷”。 墨尔本的服务行业极为发达，是澳大利亚和南半球的购物中心城市，众多大型购物中心遍布大墨尔本地区。

墨尔本是一个购物的好地方，全澳有八成的纺织品及制鞋厂商设厂于此。经过巧妙设计的商店街，主要集中在市中心的史旺斯顿街（Swanston Street）与伊利莎白街之间的街廓内。深入其中，人们不仅会对包罗万象的商品啧啧称奇，还会对装饰华丽的拱型骑楼赞叹不已。

在墨尔本购物绝对是一种享受，市中心的商业区相当集中，从市内饭店信步即可抵达主要购物区。最热闹的是柏克街和万斯顿街的交叉口，许多大型百货公司如梅尔、大卫琼斯都在这里设有分店。

别具一格的哥林斯大街不仅是遍布银行的金融街，也是世界名牌的集中地。若想买特别的东西，澳大利亚购物中心是不错的选择。即使随意逛逛几个中心周围的小巷和商店，也会有意想不到的收获。离市区不远的南亚拉区，也是不容错过的购物天堂，这里主要的购物区是卖高档时装的雅普街和图拉克路，在此可以尽情观赏精美的橱窗和街景。而位于费兹罗区的宾士域街，则有不少精美的特色餐厅和商店。除了美食之外，这里还有各种手工制作的珠宝、艺术品和雕塑。

房产前景看好

据专业澳洲投资移民专家以及相关律师分析，目前赴澳大利亚投资、移民、留学正进入历史最好时期，尤其是澳洲的墨尔本以其独特的优势吸引着广大投资移民者。一场专业的澳洲投资移民及购房说明会将是赴墨尔本移民的良好开始，这些说明会可以从“留学、移民、置业”方面，三位一体地介绍澳洲的投资环境。

墨尔本的房地产投资近年来颇受投资者青睐。其特有的一大优势就是投资者能拥有土地的使用权和拥有权。墨尔本虽然是澳洲的经济和金融中心，但当地的房产均价却要低于悉尼、堪培拉等大城市，其土地、居民小区、商业楼宇等投资都拥有较大的上升空间，其中城市花园洋房的投资前景，尤为投资者所看好。

综观澳大利亚近40年的房地产走势，其年增长率保持在每年10%上下，大约每七八年翻一番。以一个约30万澳币的均价投資房（占地面积约300平方米、三房两厅的花园洋房）为例，首期投资量仅需20%，即6万澳币，以当前利息率7%计算，月还贷平均为1400澳币。依近年来墨尔本出租市场所呈现的行情，住宅空置率仅为3.5%，即此房少则可获月租1125澳币。如此算来，投资者无论是自住或出租都十分划算。

教育水准优良

对考虑为孩子办理出国留学的家庭来说，墨尔本亦是南半球的极佳选择，这里有历史悠久、全澳排名第二的墨尔本大学，商科领先、全澳第七的莫纳什大学，更有多元化民族的氛围。墨尔本大学要融资以扩建学生宿舍，将4000个床位扩大到6000个床位。

“吾未见好德如好色者也。”如果孔子活到今天，又去过澳大利亚的墨尔本，他老人家很可能会加上一句：“吾未见好德如好吃者也。”该地美食荟萃，街上到处都是饭馆酒吧，而且从早餐就拉开架势。黄叶飘落的深秋季节，店家在路边的人行道上放置大号加热器，以供食客露天也能惬意地用早餐。澳大利亚真是一个富裕而又悠闲的国家。

澳大利亚的餐馆并不便宜。在路边一家极普通的小饭馆用中餐，一碗荠菜鱼片面是8.8澳元，接近50元人民币，相当于国内机场内的面价。墨尔本大学的中餐大致也是这个价格，但味道不错，中国学生和澳大利亚学生都吃得笑眯眯的。除中餐之外，墨大还有西餐和印度餐，琳琅满目，丰俭随意。而美国大学就没有这样多的外包餐饮，英国大学更保守，各个学院都有自己的食堂，不许外面的商家到学校来摆摊设点。

这是座年轻的城市，有活力而不混乱，而且相当安全。在澳大利亚不能随便持枪，所以这里很少有枪击伤人的事件发生。当然，墨尔本也并非尽善尽美。这里开赌场，专门招揽中国赌徒，热情不亚于墨尔本大学招揽中国留学生。最近，墨尔本皇冠赌场正在向一位中国赌客追讨大约600万澳元（约4660万元人民币）的赌债。澳大利亚是全球最好赌的国家，据英国《金融时报》报道，每10个澳大利亚人中便有7个人每年至少会去赌场玩一次。2013年，澳大利亚人全年输掉的赌资为184亿美元（合人民币1147亿元），人均输掉1037美元（合人民币6468元）。

一直以来，这座宜居的城市都是许多中国富人移民的首选。总的来说，澳大利亚对亚洲移民还是比较欢迎的，尽管澳大利亚历史上也有过排斥亚洲人的法律，相关法律一直持续到20世纪。但澳大利亚的种族歧视似乎没有美国那么严重，在它的历史上毕竟没有过奴隶制。

2011～2012年，共有2500位华人获得澳大利亚的永久居住权。中文是澳大利亚使用第二多的语言。从2012年至今，澳大利亚推出多种“重要投资者签证”，对象主要是中国的富人。申请此类签证，必须在澳大利亚投资500万澳元，投资项目必须是澳大利亚政府认可的。投资4年之后，投资人可以申请永久居住权。而在意大利只要购买一套20万欧元的住房，就可以获得意大利的永久居住权。相比之下，澳大利亚的条件就比较苛刻。但移民澳大利亚的华人仍然络绎不绝，到2014年年初，已有702人申请“重要投资者签证”，其中90%是中国人。

墨尔本投资移民分类

188A类——针对企业股东

主申请人年龄55 周岁以下，随行子女25 周岁以下； 夫妻名下个人及家庭净资产不低于80 万澳币；过去4 个财年中的其中2 个财年，公司年营业额不低于50万澳币；过去4 个财年中的其中2 个财年，夫妻名下持股比例不低于30%；如是上市公司则不低于10%； 商业甄选系统（EOI）打分不低于65 分。

188A转888永居要求

主申请人持4 年临时签证期间，满足2 年创业要求；申请前2 个财年，主申请人持股不低于30%；如是上市公司则不低于10%； 申请前1 个财年，年营业额至少30 万澳币；如持股不足51%，年营业额至少40 万澳币；以下4个条件中满足2个：

⑴夫妻名下个人及家庭净资产60万澳币；

⑵公司净资产20 万澳币；

⑶雇用2名当地全职员工；

⑷创业2 年期间主申请人累计住满1年。

188B类——针对投资管理者

主申请人年龄55 周岁以下，随行子女25 周岁以下；过去2 个财年，夫妻名下个人及家庭净资产不低于225万澳币； 过去5 个财年中其中的3 个财年，具有良好的直接投资和管理经验；申报的3 个投资管理财年中，其中1 个财年满足150万澳币的投资额； 通过投资合法赚取150 万澳币；商业甄选系统（EOI）打分不低于65 分；投资150 万澳币到澳洲政府指定债券。

188B轉888永居要求

主申请人持临时签证期间，保持150 万澳币投资于政府指定债券满4年；主申请人持4 年临时签证期间，累计住满2 年。

188C类——重大投资者类

夫妻名下个人及家庭资产不低于500 万澳币，投资500 万澳币到澳洲合资格投资产品（政府债券/ 基金/私人企业）。

188C转888永居要求

主申请人持临时签证期间，持续投资500 万澳币到澳洲合资格投资产品满4 年； 主申请人持4 年临时签证期间，累计住满160 天。

132类——天才企业家类

主申请人年龄55 周岁以下，随行子女25 周岁以下；夫妻名下个人及家庭净资产不低于150 万澳币； 过去4 个财年中的其中2 个财年，拥有公司净资产不低于40万澳币；过去4个财年中的其中2 个财年，公司年营业额不低于300万澳币；过去4 个财年中的其中2 个财年，夫妻名下持股比例不低于30%；如是上市公司则不低于10%。

获132永居后需满足

登陆澳洲后2 年内，主申请人投资至少150 万澳币到澳洲当地的企业或项目中（不同州的投资要求略有差别，以官方公布要求为准）。