浅谈以棚户区改造推广产业化住宅

张振宇++高淑慧+++陈柯辛++吴曾风

摘要： 产业化住宅的出现标志着我国建筑生产方式的变革，但是由于建造成本偏高，发展速度极为缓慢。如果借助另一建设热点——棚户区改造，以及相关利好政策可有效降低成本，推动产业化住宅发展。文章简述了产业化住宅的优势，分析了高成本原因。之后通过分析棚户区改造推动产业化住宅的可行性，得出产业化住宅成本可控制。文章最后提出一种“依托”式棚改思想，通过提高棚改参与者积极性，保障棚户区改造项目的更好实施，为产业化住宅提供规模保证。

Abstract： The emergence of industrial housing means the transformation of China's construction and production mode. But because of the high cost of construction， its development rate is extremely slow. The renovation of shanty towns and the related favorable policies can effectively reduce costs and promote the development of industrial housing. This paper briefly describes the advantages of industrial housing and analyzes the causes of high cost. Then， by analyzing the feasibility of promoting the industrialization of residential shantytowns， the cost of residential production can be controlled. Finally， this paper puts forward a kind of "support" type renovation of shanty towns. By improving the participants' enthusiasm of the renovation of shanty towns， the better implementation of the renovation of shanty towns is ensured to provide scale guarantee for industrial housing.

關键词： 产业化住宅；棚户区改造；营改增；降低成本

Key words： industrialized housing；renovation of shanty towns；replace the business tax with value-added tax；cost reduction

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）05-0015-03

0 引言

产业化住宅是指以工业化生产的方式来建造住宅，并使产业链更现代化，其高效率低能耗特点成为未来房屋建设领域发展趋势。但是我国产业化住宅发展速度缓慢，技术水品低，科技贡献率（不足30%）与部品化率（不足20%）相比于发达国家（分别为60%与接近100%）仍有很大差距。其过高的建造成本（相比于传统住宅生产方式，建造成本高25%）已严重限制了产业化住宅的发展。因此，如何降低成本已成为关键所在。

1 推动产业化住宅发展意义

1.1 缩短工期，提高质量

产业化住宅施工工艺主要包括工厂预制、配送、现场组装三个环节。流水线式的工业化生产，现场“搭积木”式的组装，有效的缩短施工工期（约30%）。产业化住宅生产方式充分应用新技术、新材料，解决了传统建材保温、隔热、隔声性能不佳等问题，并有效解决了房屋渗、漏、裂等质量通病。

1.2 保护环境，降低能耗

产业化住宅生产方式解决了传统湿作业生产方式带来的施工现场脏乱差、管理混乱以及对周围居住环境噪声和水土污染等问题，并降低了建设能耗，据行业研究显示，如果我国10%的建筑推行工业化建造方式，建筑垃圾将减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。建筑拆除阶段一定的构件回收率同样节约了大量建设材料。

1.3 加快行业转型升级

目前，我国建筑业内部各企业相对独立，难以借助有效的合作沟通促进整体行业进步，住宅产业化生产方式不仅符合我国绿色、科学、以人为本的发展理念，更重要的是这种生产方式将建筑业上下游企业联系更加紧密，形成了一条技术资金集中的产业链，逐步形成了由政府主导，标杆企业带头，其他中小型企业共同参与的氛围，促进行业现代化发展。

2 制约产业化住宅发展的原因

我国产业化住宅发展速度缓慢的原因涉及诸多方面，但归根结底，过高的建造成本是最大的阻碍。

2.1 技术工艺复杂

产业化住宅生产方式基本要求为资金技术集中、大规模生产、社会化供应，其技术环境要求很高。从项目构思到竣工验收投入使用各环节都要涉及到更多的要素，尤其是在施工阶段，预制构件厂的初始投资及高额的材料费用与运输组装费用成为高成本的主要原因。

2.2 标准化不足

我国产业化住宅发展仍处于初级阶段，产业链不完整、技术管理水平低、缺乏经验、没有形成规范化的统一体系；建筑产业上下游企业发展不均衡且相互独立，无法形成有效沟通，配合度低效率差；没有形成规模化，周转性材料得不到充分利用，无法进行工业化生产，社会化供应，这些因素都导致了建设成本增加。

2.3 供需两端疲软

供给端动力不足，需求端缺乏市场。供给端，许多房地产企业缺乏信心，对于住宅产业化采取观望态度，另外传统湿作业生产方式造价低、技术成熟生存空间仍然很大，产业化生产方式难以被采用。需求端，宣传力度不足，且产业化住宅优势期主要体现在运营阶段，消费者对产业化住宅认识度不高，既得利益心强，难以关注到行业未来发展，对产业化住宅购买需求不足同样使得其发展缓慢。

3 棚户区改造推动产业化可行性

3.1 市场可行性

一方面，棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议决定，实施三年计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户，同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。以北京市为例，2016年全市16个区共有335片棚户区列入今年的改造和环境整治任务，2016、17两年完成15万户棚户区改造，庞大的建设体量可为因建设规模限制而无法快速发展的产业化住宅提供有力的保障，产生的规模经济效益，使得长期平均成本有所降低，周转性材料充分利用，分摊了如建厂、购置设备等固定成本，真正实现工业化生产，社会化供应，同时大量的项目机会可以吸引更多投资。

另一方面，棚户区一般处于城市边缘、郊区地带，少量在城市区域内。随着城市化进程推进，城市规模不断扩大，这些地区交通环境条件已经得到很大改善，同地区开发楼盘售价可观。同样以北京市为例，环北京地区如大厂、固安、燕郊等一些河北城市房价已经超过3万/平米，且购房者也多为在京工作的中高等收入群体。因此，如果城市边缘棚户区改造项目在满足补偿政策前提下，其他建筑面积以商品房价格出售，其中的利润同样会受到各参与方关注。

3.2 政策可行性

棚户区改在项目是政府工程，关乎于民生问题。在棚户区改造与产业化住宅方面，政府出台了很多相关政策以推动发展，这些政策不仅体现了政府的决心，更是为产业化住宅建设过程中提供规范。

①根据财税〔2010〕42号文件规定，对棚户区改造项目的开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置補偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

②建筑行业营业税改增值税。营改增后，建筑行业增值税税率基本确定为11%（之前采用3%营业税），税率的增加导致如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税额有上升的可能，因此获得更多进项税额，增加抵扣额度成为建筑上下游企业降低成本关键。目前，在土地费用无法实现抵扣条件下，建安成本成为主要抵扣项，而在建安成本中，人工费（占比25%）无法抵扣，主要的抵扣项成为材料费和机械费（共占比70%）两项，这一点与产业化住宅低人工、高机械材料成本的特点完美契合，使产业化住宅成本得到一定控制。

③《关于进一步推进建筑产业化发展的若干意见》中，针对开发企业的优惠主要指容积率奖励，对于采用装配式建筑技术建造的项目，给予一定数量的建筑面积奖励，奖励面积总和不超过装配式建筑各单体规划建筑面积之和的3%。济建发〔2014〕17号文中，已将将推动产业化和政府投资的保障性住房结合，明确提出保障性安居工程项目等政府投资类项目，因实施建筑产业化技术而产生的增量成本计入项目建设成本。沪府办〔2013〕52号文中同样提出鼓励保障性住房项目采用装配式建筑技术。

3.3 经济可行性

房地产开发项目中，土地成本与建安成本是比重最大的两部分。对于土地成本，不断攀升的土地价格让许多地产开发企业对拟定项目望尘莫及。棚户区改造作为公益性项目，政府在出让土地时，无论是净地还是毛地，其获得的出让收益在扣除相关费用后全部用于棚户区改造投资，即相当于开发商土地成本中一部分可以被返还，政府并不会从出让土地中获利。对于建安成本，一项建设工程中，人工费用约占工程总造价25%左右，机械与材料费用约占70%，人工、材料、机械三类费用的相对变化趋势决定着项目建安成本高低。目前，我国建筑与安装工程人工价格每年以接近20%的速度增长，机械与材料价格则保持震荡发展趋势。据资料显示，产业化住宅相比于传统住宅生产方式可节约25%人工费用，在人工费逐年增长的环境下，未来成本优势将逐步体现。如果考虑到资金时间价值，结合三种费用变化趋势与增值税抵能否扣关系，产业化住宅成本优势期将提前到来。

3.4 技术可行性

如前文所述，我国产业化科技贡献率与部品化率较发达国家差距较大，技术管理水平也很低。万科作为住宅产业化技术带头企业，试点工程尽管很受欢迎，但受制于建设规模与投资成本，有限的试点项目无法积累更多的经验。棚户区改造项目的大体量建设为房地产开发企业提供了更多的试点机会，可以迅速的获得技术管理经验，并且借助政府牵头制定一系列标准，行业内部逐步形成技术标准规范，同时也促进了行业内外沟通，降低了协调成本。

4 实施途径

总体方法为将棚户区改造房作为一个小项目寄托在一个大型房地产开发项目中，将部分棚改房优惠政策适当应用在商品房建设中加上大体量建设与上述利好实施条件降低建设成本，推广产业化。

棚户区平房密度大、人均面积小、空间利用率低造成了大量土地的浪费，棚户区改造是一项民心项目，薄利性导致各参与者积极性不高，融资困难，通过将棚户区改造打包到一项较大商品房小区开发项目中，利于城市规划，提高土地利用率，吸引更多资金注入，提高参与方积极性。政府可继续加强财税支持力度，在安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税基础上适当降低其他税率，并控制土地最高限价，积极宣传产业化住宅优势，妥善处理好拆迁安置工作。房地产开发企业应努力提高自身管理与技术水平，拟定合理的合同，制定面向未来的战略，不可局限于眼前利益，要把握好行业趋势。建筑施工企业应主动寻求可开具增值税发票的供货商，尽可能实现更多税负抵扣并积极与甲方沟通协调，解决因增值税缴纳期与工程款支付期不一致引起的现金流量增加问题。

5 研究案例

以北京市H项目6#住宅楼为例。总占地面积79385.88m2，容积率为2.8，其中6#楼地下2层，地上25层，建筑总面积18990.03m2，结构类型为框架结构，本项目按照传统施工方式生产建设，其实际建造成本为3529.90万元，单方造价1858.82元，建设工期24个月。产业化成本根据我国著名住宅设计生产企业M公司估算得出，估算总价为3927.66万元，单方造价2068.27万元，工期18个月。项目完成于2016年之前，因此并未考虑营改增影响。按照文章上述理论，考虑一下四方面成本影响：①棚户区大建设体量保证的规模经济优势②缩短工期带来的利润优势③营改增带来的税负优势④人材机三费的相对比例成本优势。再次估算产业化住宅建设成本为3533.40万元，单方1860.66元，产业化生产方式建造成本基本与传统生产方式成本持平，如果考虑到产业化住宅社会环境效益与运营维护阶段成本优势，其全生命周期性价比优势十分明显。

6 结语

我国产业化住宅发展进入瓶颈期，唯有通过各方的努力与人工环境等各种压力因素的倒逼方可有所突破。一旦上下游企业形成产业化体系，辅以大体量政府性工程以及利好政策，成本进一步降低，产业化住宅将迎来春天。届时产业化住宅技术科技贡献率提高，突破大体量需求限制，应用到各普通楼盘开发中，使产业化住宅真正普及化。

参考文献：

[1]汪涛，李桂君，王硕，余薇.住宅产业化与传统建设方式成本研究[J].工程管理学报，2015（5）：49-53.

[2]姚舜禹.保障性住房产业化建设的实施路径研究[D].江苏：东南大学，2014.

[3]蒋义军.产业化住宅建设成本以及规模经济分析[D].重庆：重庆大学，2015.

[4]营改增后建筑施工行业的成本费用核算.http：//www.360doc.

com/content/15/1010/09/6760925_504582389.shtml.