对政府回购商品房行为的定性以及相关问题的思考

摘 要：随着近年来保障房建设的压力增大以及重大安全事故频发，政府回购商品房一直是社会热议不断的话题，但是社会对其行为性质认定鲜有关注。由于政府回购商品房涉及财产利益巨大，通过对政府回购商品房行为性质进行分析，有利于我们以后进一步思考如何有效、合理规制政府回购商品房行为。文章试着在定性分析的基础上对相关问题进行思考，以期对政府回购商品房行为有更清楚的认识。

关键词：政府；回购行为；定性

目前，我国政府回购商品房的背景有两个。一个是政府为解决建设保障房的压力的同时调控商品房库存而采取的政府回购，另一个是重大安全事故的发生导致商品房毁损或受周围环境污染不适宜居住后居民要求政府回购。笔者认为前者是因政策导致下政府

作为商事主体进行的商事行为。而后者又可以因重大安全事故的归责不同而分为基于政府侵权行为导致的以政府回购方式表现的侵权损害赔偿承担和政府基于人道主义救助的回购行为。

如果以政府是否具有过错的角度来分析上述政府回购行为，我们又可以把上述行为分为实质性的政府采购行为以及侵权损害赔偿型回购行为。笔者认为，从这个角度归类，一方面有利于我们剖析回购行为本身的动机，另一方面从分类数量上也便于我们讨论其中涉及的法律问题。具体分析如下：

1 实质采购行为

无论政府是基于建设保障房的压力还是是出于人道主義救助而采取的回购商品房的行为，政府作为无过错方进行的回购商品房行为无异于政府采购行为，即各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。理由是：第一，政府回购主体是特定的，主要是中央以及地方各级政府部门与社会公共主体；第二，政府回购商品房的资金来源具有公共性，是由国家财政进行拨款的；第三，满足采购对象的要求。由于政府采购活动的对象具有广泛性，回购商品房自然符合其要求；第四，回购活动的非营利性。如前所述，回购商品品房之背景并无逐利性；第五，政府回购活动具有法定性。政府采购的基本特点之一就是进行法制化管理。这就决定了政府采购从方式、方法到采购的程序等各阶段都必须遵守公平、公正、公开等竞争原则。但是许多学者、执业者对此存疑。他们认为回购商品房并无法律依据，该政策存在寻租空间。笔者认为，当我们把因政策性或基于人道主义的政府回购商品房行为作为政府采购行为的同时，执法者就应当严格适用政府采购法等相关法律。必须要承认的是存在寻租空间是适用法律过程中出现的一个漏洞，但并不能否认回购商品房行为本身存在的法定性，二者并不矛盾。

当政府进行实质性采购商品房时，我们应当注意以下问题：

1.1 土地出让条件

为了保障回迁安置的顺利进行，国土部门可以把回购商品房作为土地出让的条件。具体来说，开发商和国土部门在出让合同中约定，倘若开发商不能按期交付回迁安置房，国土部门作为出让人有权解除出让合同，无偿收回该国有建设用地使用权。土地成功出让以后，国土部门按照既有的工程进度将回购款分期拨付给开发商。回购商品房用于安置回迁房的价格一般由楼面地价建设造价成本组成，低于市场价，这种回迁安置房可以归类为限价商品房。

1.2 公开招标方式

政府回购商品房用于保障房建设，必须恪守政府采购的相关规程，不得自导自买。即使是房价、地段完全符合保障房要求的楼房，非经公开招标程序也不能直接购买，一定要遵循公开、公平、公正原则。政府回购的价格，可以参考同区域、同类型普通商品房的评估市场价格，但其购置成本不得高于限价房的招标开发成本。

1.3 严格回购条件

政府回购商品房用于保障房建设不得面积过大，防止高档商品房被“包装”成保障房从而引起社会分配不公与权力寻租。

1.4 严控问题房屋再次流入市场

政府回购因重大安全事故导致受损、污染的房屋，应当严格控制其再次流入市场，避免广大人民群众人身、财产再次收到损害。

2 侵权损害赔偿型政府回购行为

因重大安全事故导致商品房受损、污染严重不适宜居住的，且政府负有侵权责任的，从而政府进行回购的行为，笔者把它成为“侵权损害赔偿型”政府回购行为。侵权损害赔偿型回购行为有以下特征：第一，回购商品房以造成他人房屋受损严重或人身损害为前提。因重大事故导致居民商品房受损严重或周围环境受污染严重不适宜居住的，是回购的前提条件之一。第二，侵权主体是政府。该重大安全事故的责任承担主体是政府。第三，以一种回购商品房为内容的行为来承担侵权责任。在该回购行为中，政府以回购受损商品房或周围受污染严重的商品房为内容。

当政府进行侵权损害赔偿型回购行为，我们应当注意以下问题：

2.1 发挥金融机构保障作用，提高居民保险意识

以天津港爆炸为例，由于责任方之一的企业无力补偿，附近居民要求政府回购商品房。先不说此案中政府是否担责，事实上在涉及房屋的财产险中，家财险以及之前枪支实施的房贷险都是保费不高但颇具保障功能，为什么没有让居民重视，这是值得反思的。

2.2 公开、公平、公正原则进行回购

不同于实质性采购，损害赔偿型回购虽然没有招投标方式，但全程买卖野营遵循公开、公平、公正原则，避免权力训责，购置成本不得高于同区域同类商品房评估市场价格。

2.3 严控问题房屋再次流入市场

由于问题房屋直接关系到人民群众住房人身、财产安全，无论是实质性采购行为还是侵权赔偿型回购行为，严控受损、受污染严重不适宜居住的房屋再次流入市场是政府遵守的底线。

参考文献

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[2]高舒畅，李先华，黄士新.政府回购：保障房的另一条出路[J].中国法学，2011（8）.

[3]宋佳.论我国政府采购法律制度的完善[D].四川：四川师范大学，2014.

作者简介

周陈（1992-），男，汉，安徽，硕士，研究方向：商法和金融法学。