毗邻商业配套及房产开发项目公共绿地建设的讨论

张迪裴

摘要：试图从建设项目投资的资金来源、建设项目施工过程的管理等角度进行探讨，找寻可供参考并具有一定可操作性的途径，为日后此类项目的建设提供借鉴。

关键词：外部效应；公共綠地；投资方式；房产开发

1 毗邻商业配套及高档住宅小区的公共绿地的外部效应

城市绿地既释放大量氧气，净化城市的生产、生活环境，又能美化城市，提升城市的整体形象。在商品属性上，它体现为一种准公共产品，其供给方式自有特色。

城市公共绿地作为一种典型的准公共物品，具有正外部效应。寇怀云、朱黎青（2006）认为：“城市绿地的外部正效应主要反映为以下几种形式：周边环境质量提高、地价房价升值、商业营业额上升、政府税收增加，那么相应的受益群体分别为居民、房地产商、其他各类商家和政府。”在城市绿地外部正效益的4种形式中，地价和房价的升值最为明显，于是房地产的主要经营者——房地产商，便成为城市外部正效应最大的受益者。

2 毗邻商业配套及高档住宅小区的公共绿地施工过程中的问题

（1）建设方交地时场地内有设施未明确，场地内有开发商未经同意或遗留在场地内的设施（各种井及管线、煤气调压站等），影响施工进度。对于此类问题，建设单位首先应与开发商进行适当协商，敦促其尽快移出影响的施工区域设施。不过鉴于经济角度的考虑，部分开发商无法及时整改或积极配合，导致原本正常的施工搁置，施工进度受到影响。建议可由开发商出资，原场地设计对受影响的施工区域的方案进行景观调整，经各方确认后，建设方直接委托原场地施工单位进行施工，做到无缝衔接。

（2）明确工程与商业建筑及其配套绿化的界限，建议采用绿篱或挡土墙等做明确分割；划定各自的施工范围。涉及交界面的施工，首先应以尊重双方的正式图纸为前提；若图纸表达不清晰，宜在现场召集各方召开工程会议的形式予以解决。

（3）施工管理过程密切配合，交叉施工注意成品的保护。因施工场地相互毗邻，容易导致施工机械为走捷径而穿越施工场地，又因双方施工进度不同，场地面貌存在差异。出现随意堆放施工垃圾，影响成品效果。施工过程中应加强对自身工地的巡查力度，发现此类问题及时向建设单位反映或与对方积极沟通，保证各方良好的配合关系，避免因缺少解决问题的途径和时效性而造成施工现场矛盾的激化。

3 关于此类公共绿地投资方式改变的探讨

3.1 政府投资方式改革

政府退出投资领域，房地产开发商无偿占有公共绿地建设将带来巨大的开发利益。遵循公平性原则，开发商的这部分利益理应归还于公共绿地建设或其他公益事业。这部分利益可以通过计算得知，因而政府可以根据准确的计算来合理规划绿地的规模，以使房产和绿地达到最优联合开发。但房地产商作为私人必然会追求自身利益最大化，而不会自觉为从外部正效应受益付费，这就需要政府采取一定的政策创造市场、监督市场，使房地产绿地联合投资达到公共利益最大化。

3.2 可行性分析

3.2.1 经济投资。这种方式将负责城市建设的单位与周边房产开发商并为同一主体，使得绿地周边的地产开发商以及获利商户等所获得的开发利益直接用于城市绿地建设事业。但采用此方法存在以下3点局限性：一是初期需要巨额投资用于拆迁、建设等；二是只能还原直接负责绿地建设的单位的开发利益，无法还原除此之外的开发商所得的开发利益；三是此模式无法通用，往往适合大型物业项目，而小型项目开发较难，因为对小型开发较难覆盖外部溢出效果。

3.2.2 项目实施。对于设计方及施工方而言，将地产开发项目及周边绿地统筹考虑，从更宏观的角度把控整个地块的景观效果，使公共绿化与地产景观达到和谐统一。并且只针对一个业主（开发商）也更有利于工作的推动及协调；反映在施工现场，若有不少于一家的施工单位由同一甲方（开发商）管理，减少了发生矛盾的潜在可能，增加了现场的施工效率。

4 结语

在大力提高绿化覆盖率的大背景下，不断增加的城市公共绿地面积势必与开发商的地产项目产生更多的联系，虽然从用地资源的角度两者还存在着微妙的竞争关系，但若能处理好政府相关政策及投资资金来源的问题，找准绿地建设的模式及方法，从项目立项开始准确定位，梳理好各方的关系，将优化项目建设的各个环节，缩短项目的建设周期，达到事半功倍的效果。

（责任编辑 张芝）