调控加码 房企如何突破自身局限

宋慧芳

春节过后，央行频频收紧信贷，接连上调常备借贷便利（SLF）利率和7天、14天及28天逆回购中标利率。

近期，地方两会陆续召开。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主，而库存较大的城市仍以去库存为主。特别是2016年底举行的中央经济工作会议中，习近平总书记对于房屋居住属性回归的定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，就显示了中央层面对于房价调控的决心。

房屋回归居住属性需战略突破

居住是人们的基本需求，房价过快上涨紧密关系到民生问题。一方面，住房是居民生活必需品，而且购买时资金数额巨大，占据居民收入很大比例。特别是近年来，我国经济增速放缓，居民收入增长也因此受到影响，但是房价上涨幅度却屡创新高，特别是部分一二线城市房价涨幅远超居民收入涨幅。另一方面，房价快速上涨会导致有房者与无房者财富迅速拉大，居民贫富分化程度上升，“马太效应”逐渐凸显。究其根本住房兼具居住、投资双重属性，人们过度看重了投资属性致使损害到了居住属性。其实居住属性才是投资属性的根基，然而2016年投资属性过重，部分城市房价过快上涨。

国家财政部研究员张鹏在接受《中国经济信息》记者采访时表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”这就定调了未来房地产的发展方向。然而对于这个定调，张鹏表示要弄清楚三个问题。第一，现在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物还是权？第三，房子的住和炒有无与总体表现迥异的结构性问题。

针对这三个问题，张鹏表示在战略上也要形成三大突破。第一，加快推进结构性调控体系的建设和完善，区分区域、区位和功能，优化调控体系。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展；要大力发展租赁性房地产市场，支持专业化、规模化的房地产租赁企业的发展。

第二，要支持房地产市场的健康发展，以市场居住性需求为导向调整和提供房地产供给。房地产市场的健康发展是产业有序、城市提升、市民安居、财政平稳的重要保证，让房地产市场以居住性需求为导向创新供给体系和经营模式，让房地产企业立足于提供优秀的住宅产品而不是功能平庸、区位驱动的投资品获得市场竞争优势。

第三，要对房地产市场的投资活动堵疏并举。核心要点是：房地产市场的实物要回归住，房地产市场的权利可以创造出安全而有效的投资品。例如，房地产以居住作为征免税的标志，但居住性的房地产的相关权利可以有效的延伸和创新，如抵押贷款支持证券（MBS）或直接的资产证券化产品（ABS）等。

货币政策开启如何影响楼市

中央经济工作会议中提出房地产的回归居住属性， 抑泡沫防风险，建立长效机制总基调之后。央行继1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回购利率。至此，央行最为常用的几种货币政策工具的利率均已全面上调，货币政策稳健中性的取向再次得到确认。这被市场解读为“变相加息”。

房地产市场的走势历来与货币政策密切相关。而此次央行的货币政策的变化是否会对房地产市场产生影响？在张鹏看来，对楼市的影响是间接的，但却是两路并进的。从存量资金的载体上看，楼市是存量资金的重要蓄水池，现在要让蓄水池里的水流动起来，那么一要缩小“坝体”，二要“加压加泵”。即让楼市回归房价收入比的合意区间，并通过房地产税、加息等作为动力机制。从楼市上涨的动力情况看，原有的逻辑是“债务融资——购买资产（楼市）——再债务融资——再购买资产”，所以房价存在持续上涨的能力，而现在债务融资成本上升，链条趋紧，楼市的价格是否上涨要看能否保持在租售比的合理区间，也即资产收益率决定楼市的价格，而不是资产溢价决定楼市的价格。

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，近期货币政策的一系列变化，将会从两个方面对房地产市场带来影响。首先，房地产信贷利率可能走高。央行货币市场操作利率的上调会影响银行资金成本，但是否会进一步向存贷款基准利率传导需要观察，也并非一定体现在房地产信贷利率之上。但自去年10月份以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确有可能通过价格手段来防控风险。房地产利率的提高有助于挤掉投资性、投机性的购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响。商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，实行差别化住房信贷政策，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

其次，房地产市场的资金面将趋紧。在“稳健中性”的基调下，虽然央行尚未调整基准利率，但货币政策收紧的信号已较为明确。央行通过价格手段，提前释放收紧信号，引导市场预期。目前来看，虽然持续、大幅度地全面加息尚缺乏经济基本面的支持，但货币政策的阶段性、渐进式收紧，已是大概率事件。我国房地产行业是高杠杆行业之一，资金是行业的血脉，银行信贷又是资金的主要来源。银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。

房企突破自身局限迎发展

房地产市场是国家大力支持和鼓励发展的领域，房地产企业也是国民经济的重要构成力量，但广大的房地产企业和房地产服务业的从业人员们也不要对此进行过度解读。要想让房地产健康稳定的发展，建立长效机制才是行之有效的最好办法，而不是总用调控政策来对此进行干预。

对于房地产企业来说如何在政策调控不断加码的环境下逆势而上，建立稳定长效的运行机制，在张鹏看来，问题的关键在于，如 何让房地产市场摆脱过度的投资品属性，如何让房地产产品在结构上匹配居住性需求，如何让房地产延伸的投资活动继续平稳有序，如何让房地产企业进行有效的风险管控。针对这四个如何，张鹏也提出了房地产企业的四个发展建议：

第一，坚持房地产行业是国民经济重要构成产业，房地产企业是国民经济重要构成力量，房地产的产品是全面小康社会坚实物质基础的理念和信心，突破原有格局，实现自我创新，积极按照中央的精神进行转型发展，将房地产市场和房地产价格有效的区分出来。房地产企业能够在商品房交易中掌握定价权，这是由需求端的极度分散性、新房市场占据主导，以及房地产企业不断提升的集中度所共同决定的。这也就使得房企掌握定价权的背景下，涨价源于供不应求，降价出于资金链紧绷。

第二，以功能性房地产市场为重要发展方向，以保障性房地產市场为关键基础条件，以匹配营改增、房地产税、资产证券化改革为产品特性条件，坚持房地产行业的供给侧结构性改革，实现房地产行业良性发展和市场的平稳运行。

第三，优化房地产企业的经营模式，将高资产、高负债、高杠杆的“三高”运行的重资产模式转为轻资产模式，将房地产开发企业回归开发服务业的范畴，市场竞争的关键不再是融资能力和资金实力，而是房地产的开发、设计、管理、监理、运营等服务水平和专业能力，融资投资则交给房地产信托投资基金（REITS）进行，房地产开发企业与房地产信托投资基金协作做好房地产开发建设。

第四，创新房地产的资产属性的表现方式和产品体系，将房地产的增值空间、融资需求、居住功能和租金收益等创造出风险和收益相平衡的投资产品，让房地产投资在投资品和衍生权益的渠道上平稳运行，居住的归居住，合法合理的投资也将有自己的载体和平台。