不动产登记簿编成单位和不动产登记单位

黄为森

《左转·僖公十四年》曰：“皮之不存，毛将安傅”。笔者，借用“皮”和“毛”的相关关系，来说明不动产登记簿“编成单位”和不动产“登记单位”二者之间的关系。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。不难理解，在不动产中，土地、海域是房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等，是土地、海域的定着物，是土地、海域的“毛”。

《细则》第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（以下简称《编制规则》）规定，“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”“宗海是指权属界线封闭的同类型用海单元”。这里必须注意的是，“宗地”或者“宗海”，仅仅是不动产登记簿的“编成单位”。

《条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《编制规则》规定：“不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间”“不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码”。

《细则》第五条规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

这里必须注意的是，“不动产单元”仅仅是不动产的“登记单位”。同时还必须注意的是，不动产登记簿的“编成单位”和不动产的“登记单位”是既相互区别又相互联系的两个概念，不能混为一谈。前已述及，不动产登记簿的“编成单位”是指“宗地”或者“宗海”；不动产的“登记单位”是指“不动产单元”。

按照《细则》第五条的规定，不动产单元仅仅只有两种类型：第一，“有皮无毛”型不动产单元。即《细则》第五条第二款规定的，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。第二，“有皮有毛”型不动产单元。即《细则》第五条第三款规定的，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。《细则》第五条第四款的规定，仅仅是对“有皮有毛”型不动产单元中“毛”的计量单位的定义，并不是规定了第三种类型的不动产单元。《细则》第六条规定的，应当编入一个不动产登记簿的一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元，不论其数量多寡，也仅仅只会有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产单元。“宗地”“宗海”和“不动产单元”，不是一个层级上的概念。在不动产登记簿中，“宗地”“宗海”构成不动产登记簿的“皮”，“有皮无毛”型和“有皮有毛”型不动产单元，是植入“皮”上的“毛”。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第1.3.1条规定了设定不动产单元的三种情形，其中第1项，与《细则》第五条第二款的规定相同，是关于“有皮无毛”型不动产单元的规定；其中第2项，与《细则》第五条第三款的规定相同，是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。我国不动产登记新法关于不动产定义的内涵，仅仅包括“宗地”“宗海”和“定着物”这三要素。《规范》第1.3.1条第3项，是关于地下车库、商铺、码头、油库、隧道、桥梁的规定，其所述建筑物、构筑物无疑属于“宗地”“宗海”的定着物，从这个意义上说，《规范》第1.3.1条第2项、第3项的属性相同，法理相通，也就是说，此两项都是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。需要强调指出的是，在笔者视听所及范围内，我国不动产登记的新法，只规定有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产登记单元。

不动产登记簿登记宗地、宗海基本信息，登记不动产权利信息和其他信息这三类信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然属性，权利信息反映不动产的权利状况，其他信息反映不动产权利负担或者限制情况，比如，抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定，不动产登记簿由“簿页”（即通常所称“活页”）组成。为了叙述的方便，笔者将在同一不动产登记簿中，登记宗地、宗海基本信息的簿页定义为主簿页，将登记不动产权利信息和其他信息的簿页定义为辅簿页。主簿页从“皮”的角度登记不动产信息；辅簿页从“毛”的角度登记不动产信息。从《物权法》意义上说，同一不动产登记簿的主簿页，记载或者主要记载“物权”的“物”；辅簿页记载或者主要记载“物权”的“权”。主簿页和辅簿页登记的信息，共同构成了完整意义上的不动产“物权”。

辅簿页具有“候补性”，只有当发生辅簿页中某页或者某几页登记的情形时，才可以将该辅簿页添加到不动产登记簿中。如果将没有登记“物权”的“权”的空白辅簿页，添加到主簿页记载有“物权”的“物”的不动产登记簿中，除可以说明簿证样式外，似无其他意义。

在同一不動产登记簿内，只要不动产登记涉及两个及两个以上不动产单元的，“不动产单元”不等同于不动产登记簿“编成单位”的“宗地”或者“宗海”；在同一不动产登记簿的存续期内，如果永远只有唯一一个“有皮无毛”型不动产单元时，作为“登记单位”的该不动产单元，才可能等同于不动产登记簿“编成单位”的“宗地”或者“宗海”。《物权法》第一百三十五条、第一百四十二条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条、第二百条规定，不动产权利主体同一。《细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。当申请人申请登记合法建造的数幢房屋的所有权，及其该房屋占用范围内的建设用地使用权时，不动产登记机构不可将“有皮有毛”型不动产单元的“皮”拆分为“宗地单元”并赋予代码，不可将“毛”拆分为幢、套、层、间等“房屋单元”并赋予代码，进行不动产登记。《细则》的“一体登记原则”，不允许将“有皮有毛”型不动产单元拆分为“皮”型不动产单元和“毛”型不动产单元。《细则》的“一体登记原则”，不允许设定单纯的“毛”型不动产单元。在不动产登记中，“毛”必须植入“皮”上。

陈品禄/责任编辑