佛山创意产业园董事长邱代伦：要像老中医一样 先学会给商业把脉

邱代伦，刚踏入五十知天命的年纪，却仍胸怀一个宏伟梦想；他把自己比作“疯子”，疯狂到要用未来40年建一座“城”。他过去花了整整十年试错，终于给他摸索出一部“十年规划”。 这位商业地产耕耘者，用理想，用情怀，用干货，给众多商业地产人分享了一堂课，他教会予我们的不仅仅是实操功夫，更重要的是商业的“魂”。

他知道，要做好商业地产，就要像老中医一样学会把脉，理清楚地块的地脉、文脉、商脉与人脉。他拥有丰富的从商经验，从法律人跨界到投资人，现在是佛山创意产业园的创始人。但他给创意园现状的评价，却打趣用“痛苦”来形容。而他对创意园的未来却极具抱负：一群有意思的人，在一个有意思的地方，做有意思的事情，赚有意思的钱，过有意思的生活！

当急于求成的浮躁心态，正弥漫在如今中国商业地产。矛盾的是，这恰好是个亟需沉下心才能做好的行业。产出与回报诱惑当前，如何端平这碗水，是商业地产人需要学习的课题。对着“这碗水”，“疯子”般的他会给出什么样的答案？他梦想中的创意园未来会变成怎样？在他眼中，中国商业地产如何才能更美好的发展？

实体商业是自己打垮自己，不怪电商！

对于刚刚过去的2016，如果用一个词来总结，邱代伦说是“有意思”。什么是“有意思”？有意思就是在创业园既有吃喝玩乐，又可以创业、“溜”孩子，还有音乐厅、艺术文化展、灯光公园……商业项目最理想的状态是一站式解决消费者所需，而且是真正节省时间的。我来这个地方，花费最少时间成本、最少资金投入，却有最大收获，一举多得，这叫“有意思”。

对于崭新的2017，如果用一个词来概括2017年，邱代伦说：“灾后重建“。他希望2017年更有意思。国内什么资源都有，但没有结合，资源很浪费，他希望中国在未来10-20年，把商场真正做出国外水平，就足够了。

事实上，国内实体商业并不是被电商打垮。有一些商业本来就“老弱病残”，稍微一点风就感冒了，只能怪自己身体太弱，而不是风太大。电商，不外乎只是一种手段，谁说实体商业就不能做电商？

做好产品，自然引来人流

站在行业角度，邱代伦觉得2017年机会很大，很多商场会继续关门，电商也将出现焦灼状态，电子商务和实体商业相互渗透，只有专注于做好产品的企业，才可能存活。做商业地产的人一定要有牺牲精神，要思考怎么把人吸引过来，如果人来了还赚不到钱，那就是商家的问题。商家产品不好，人就不会来，这是恶性循环。吸引人流，最重要的还是，产品，产品，产品。

对于如何促进行业发展，邱代伦坦言道最关键的就是做好自己的事情。最近看新闻，一个80多岁老头，儿子自小得了脑偏瘫，他养儿子50年，不离不弃，邱代伦觉得这就是英雄，没有把责任推给社会。商业地产也是一样，把自己的商场做好就是最大贡献。我们都要明白自己在做什么，想办法做好产品，多吸引人流。

吸引人流，就要做到当地第一。至少有一两个产品在当地是有话语权的，否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店，没有主力店就无法形成生态链，量变才能带来质变。

做商业，一定要有情怀，工匠精神

做商业归根结底还是人性化。人性化很庞大，文化、生态都属于人性化范畴。在邱代伦看来，國内的K11有点意思，把商场开成画廊，只是空间有限；芳草地也还行，但还需要时间来沉淀和完善。他觉得应该向他们学习就很有意思，学习怎么把“有意思”真正做出来。

2017年正好是佛山创意产业园创立第十个年头，回望过去，邱代伦深感创业的艰辛：“做文化艺术产业最大痛苦是招人。很多人根本不懂，我对文化艺术的要求很高。乔布斯睡了几年的地铺，原因是什么？没有找到好的床，所以他随便拿个东西应付下，我们现在就是这种状况。

这十年如果让我打分，我给45分。我的理想状态是100分，每天10万人流。以此类推，及格线60分是什么概念？就是每天6万人流。2017年目标是日均客流达到5万人。而且在我看来，创意园有望成为佛山第二商业中心。”

这45分里，邱代伦最大收获是已经找到要走的路。每接手一块地都会迷茫，我们唯一的本事就是解读迷茫。地块性质其实早已安排好了，是做商业还是住宅，是工业还是农用地，我们不是要去改变它，而是顺势而为解读它。做商业地产，就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉：人脉、地脉、文脉、商脉。这四脉都清楚了，你就知道要做什么。

真正的把脉，是把地块读懂。书读百遍、其意自现；对于地块，起码也要围绕它走上成千上万遍，才能读懂地块，做好产品，吸引人流，否则商场不可能旺起来。但土地只是载体，产品才是内容。产品有意思，这个地方才有意思。把产品做到极致，让产品形成业态，让业态做成生态，形成生态链，这才有吸引力。

佛山创意产业园这块地，以前是旧工厂，邱代伦要做的就是工业故事，体现工业文明。所以星巴克、海底捞在这里开的就是工业风店铺；这里的零售也主要是买手店、原创设计师店。

把了十年的脉，知道自己要做什么

2017年3月29日是创意园十周年纪念日，邱代伦发布了创意园下一个十年规划，十年规划，相当于十个产品，每年完成一件。他把了十年的脉，现在总算搞清楚自己要做什么。

第一年，即2017年，开始打造不夜城；最让我欣慰的就是已汇集60家餐饮品牌，而不夜城的真正任务是吃、喝、玩、乐、游、娱、购，24小时都有消费，才是不夜城，目前已有海底捞是24小时营业。

第二年，开始打造教育城，目前已有40多家教育机构进驻，在佛山算是最密集了。

第三年，打造创业城。目前佛山创意园已获得“国家级科技企业孵化器”的金牌称号，也汇集了一千多家中小型企业，基础已有，接下来最重要的是做扎实。

第四年，打造买手购物城。与其他购物中心不同，佛山创意园强调的是买手店或设计师品牌。

第五年，我希望是灯光艺术公园，让夜晚比白天更精彩。

第六年，我希望它做成一个国家级文化园区。

第七年，打造体育运动公园。

第八年，打造音乐公园，这实际上是一个活动、音乐、会展平台。

第九年，打造洋人街。这不是一两年能够完成的，因此目前已在筹备。佛山正走向国际化，我们要提前九年植入这种基因。

第十年，打造生态城和旅游景区，我想拿下“国家4A级旅游景区”称号。

过去的十年，邱代伦更多的是盲打莽撞，留给自己的最大教训就是急于求成。十年试错，他恍然大悟长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战，低于10年的计划基本不叫计划，做好20年的规划才是对商家负责。

就算在成熟商圈，没有十年计划就是耍流氓，没有好产品、没有用长期、持续的心思去做，没有工匠精神，都是很难做好的。所以他的商业目标，是打造一个提供健康生活方式的地方，做健康生活方式的领跑者，商业本质是有意思，有意思的业态，就一定能够聚集有意思的人。

商业就像玩游戏，幸福来源于成就感。在邱代伦看来，商业就像玩游戏一样，马上会有评价系统给你打分。商业也一样有交易评价，成就感是幸福的源泉，而成就感源于评价系统。这种快感让他很享受。