房地产管理中的多项目开发模式分析

崔训勇

莱芜市房地产管理局

房地产管理中的多项目开发模式分析

崔训勇

莱芜市房地产管理局

房地产行业在社会发展的过程中具有先导性和基础性地位；此外，该行业的发展能够有效地带动建筑业、家居业、装修业等十几个行业的发展，有利于提高国民经济发展的速度。与此同时，在房地产行业发展的过程中难免遇到一些棘手的问题，其窘境有待解决。基于此，本文将着重分析探讨房地产管理中的多项目开发模式及有效管理措施，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

房地产；多项目开发；措施

1、房地产管理中多项目开发必要性

1.1 房地产企业自身发展的需要。就我国房地产发展的总体情况而言，呈现出松散的局面，且资金的集中度不高，抗风险能力低，缺乏大型的房地产企业起到行业引导的作用。同时房地产的涉及面广且开发周期长，存在着很多不确定的因素，容易遭受较大的风险。因此，房地产行业只有扩大估摸，实现规模化生产才能够实现对资源的有效整合，提高对抗风险的能力，进而推动房地产的长远发展。可见，进行多项目开发是房地产实现自身发展的需要。

1.2 应对市场竞争的有力武器。我国房地产已经成为了买方市场，面临着激烈的市场竞争，为了在激烈的竞争中生存，需要提高自身的综合能力和整体的竞争力。但是随着房地产行业工作的细化，分工更加明显，因此不可能各个方面都发挥最大优势，特别是房地产行业要有均好性。对多个项目的开发，提高了市场的份额和占有率，进而吸纳更多的人才，实现管理水平的提高，完成远大的发展目标。

1.3 国民经济和行业发展的迫切要求。房地产行业作为国民经济的支柱产业，对经济的发展起到了巨大的推动作用。为实现自身产业的可持续发展，需要实力雄厚企业来起主导作用，这就使得规模化和集团化发展成为房地产行业发展的必然趋势，进行多项目的开发和规模化的经营也成为了房地产发展的必然选择。

1.4 提高利润的有效保证。房地产实行单项目的开发，必然导致大量的资金流出，进而增加了融资成本，在销售回款后，除支付有限的资金费用外，多余资金又要存入银行，很容易导致资金的缩水，导致利润的下降。因此，灵活运用多项目开发经营，可以实现资金的有效流通，在降低开发经营风险的同时大大提高资金的使用效率，进而提高房产开发经营的利润。

2、房地产管理中的多项目开发模式

2.1 矩阵式多项目管理中，项目部门作为主体，工作人员多数是由各专业部门抽取的能力较强的人员形成，管理人员和设计人员的工作安排可以由总部职能部门直接疏通管理。在这其中，区域单位也可对管辖控制范围内的人力物力进行管理协调。这种管理模式有利有弊，在能够对外界环境做出最快反映的同时也易造成管理层面的冲突。

2.2 项目管理指项目公司作为开发主体，项目公司下设的设计、销售、工程等职能岗位各司其职，项目管理模式也能做到对其他因素最快的解决。与此同时，总部对项目的控制也会尽量做到滴水不漏，避免出现资源闲置的情况。当然，所有不同的管理模式中，都各有利弊。每个房产企业情况都是不一样的，企业的根基、资金储备情况都是选择企业管理模式的考虑因素，应该根据自身的条件来选择适合的企业管理模式，合理利用企业资源，做到“物尽其用”。

2.3 职能多项目管理中，这一管理模式对能力较强的员工有着晋升机会，能让合适的人在合适的岗位上为公司达到目标效益做出一份力量，且责任明确。这种管理模式中可以越级对部门领导人员进行管理，也可以更系统的对房地产内部人员进行管理，做到了有理有节的调动人员，上级领导也可在捷径又方便的情况下管理工作。职能多项目管理能够实现管理人员的领导与管理部门不分层级的相互监督、双重管控。但是同时，也往往只只看老员工工作，不见新鲜的新进力量，出现消极怠工的现象。

3、房地产管理中的多项目开发问题管理

3.1 完善管理制度。在过去开发单一项目过程中，由于相关管理级别和人员都少，相对简单的规章制度也不会对管理水平造成明显影响。而在多项目开发的管理模式中，管理级别、职能部门、工作人员明显增多，在这种情况下企业的各项工作程序、资金使用等都变得复杂。一些房地产企业未能与时俱进，及时建立健全管理制度，容易导致管理混乱，各职能部门间沟通不畅、合作协调性较差，甚至监督考核不规范、不明确，从而影响企业整体运作效率。为有效解决这一问题，企业需在进行项目开发前，全面制定符合企业实际的科学高效的管理制度，从制度层面确保各项工作的有序开展。

3.2 合理配置资源。企业要保证健康长远发展，就需要合理优化、分配及使用各类内外部资源。房地产资源主要包含土地、人力以及资金等诸多内部资源，同时还具有政府、顾客等良好外部资源。但是不少房地产企业在进行多项目开发时，未能做到合理优化配置好资源，只是项目开发过程中出现资金紧张，专业人才匮乏等问题，进而影响企业的长远发展。对此，房地产企业在发展过程中，要注重培养科学配置各类资源的能力，通过全盘考虑和精心筹划，充分发挥资源的最大价值，从而避免出现资源缺乏或浪费现象。

总而言之，房地产开发项目往往具有全融行业的一些特点，现阶段我国很多的房地产企业也面临着多项目新型开发模式的挑战。由于单一项目所需的开发资金较大，企业的经济链条缺乏保证，容易增加企业管理的难度，这就要求我们在以后的实际工作中必须对其进一步研究探讨。

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