论债权物权化的趋势——以租赁权的物权化为视角

高立萍

安徽财经大学法学院

论债权物权化的趋势
——以租赁权的物权化为视角

高立萍

安徽财经大学法学院

物权和债权作为我国民法主要研究的两种基本的权利，在传统的观念中两者是各自独立的，认为物权就是对物的权利具有对世性、绝对性；债权就是债权人对债务人享有的要求其履行义务的权利，具有相对性、平等性。但是随着社会经济发展速度的不断加快、交易的内容日益繁杂，出现了债权物权化和物权债权化的趋势，本文将以租赁权的物权化为探究的切入点主要论述租赁权物权化的的原因、表现、启示。

债权物权化租赁权原因启示

债权是债权人请求债务人为或者不为一定行为的权利。主要发生在具有债权债务关系的当事人之间，是一种相对性的权利。随着市场化交易流转的快速运作，为了使得资源能够得到最大的利用和优化配置，法律开始赋予债权一些物权的性质，渐渐物权和债权不再是分化孤立的了出现了“债权物权化”的趋势。

一、债权物权化

事物间是普遍联系的，若是把物权和债权简单的割裂开的话是有违市场经济发展的客观规律的。债权是请求他人为或不为一定行为的民事权利。债权具有相对性，只在相对的当事人双方之间发生法律效力。“债权物权化”是为了对债权设定更加完备的保护机制，在罗马法系中，物权和债权被绝对的划分为分为对人之诉与对物之诉，潘德克吞法学理论对其也做出了严格的区分，但是实质上两者都是以财产权为调整对象，之间是存在着千丝万缕的联系。

对“债权物权化”的定义可以划分为两个关键词：“债权”和“物权化”，详言之：债权：是对讨论的权利的性质的定位；“物权化”：“化”可理解为事务性质和状态发生的某种变化趋势和倾向，具体到债权就是通过债权被赋予了原先本不具有的性质或效力;这些性质或效力体现出了物权的特点，包括排他险，优先效力，对抗效力等。

债权物权化主要有两大必然性：其一是社会现实基础；其二是逻辑发展基础。

社会现实基础，随着商品经济的发展，社会交易日益频繁，财产的利用效率只有不断地提高才能适应生产力的发展，财产权的地位也正在悄然转变由原来注重对标的物的现实支配的具体权利逐渐演变为注重于收取代价或获取融资的价值权，导致了所有权地位的下降，债权地位的提升。同时，随着社会分工的细化和合作不断密切，以物权作为财产权的中心的传统模式已经不能再适应经济发展的要求，债权关系已成长为具有支配资本作用的法律手段。最后，债权关系应当从人身惩罚性转化为以财产权为核心的契约之债的客观经济关系。

债权物权化的逻辑原因，物权集中表现为支配权与绝对权，债权主要体现在请求权与相对权。这四种权利之间可以组合在一起形成：除绝对的支配权、相对的请求权之外、绝对的请求权、相对的支配权。用债权与物权这两种权利形式来涵盖一切财产权利就势必会出现“物权和债权的区分的不周延性”，出现债权和无权的区分模式都无法容纳的现象，也就是“债券物权化”和“物权债权化”的现象”。

“债权物权化”主要有三种表现趋势，包括：租赁权物权化、第三人侵害债权制度物权化，优先购买权物权化。本文主要探究第一种趋势。

二、租赁权的物权化

租赁，指当事人约定一方以物租与他方使用收益，他方支付租金的合同。合同主要就是在债权人和债务人之间发生债权债务关系，租赁权是债权，根据物权优于债权原则，房屋所有权比债权应当是优先适用的，但是倘若出租人在租赁期间将租赁物之所有权转移给第三人，承租人仍然可以继续占有、使用和收益租赁物，可以对抗第三人的物权上的所有权，即“买卖不破租赁”的规则，承租人的租赁权具有不因标的物的转让或抵押权的实行而被破除的效力，“承租人之租赁权犹如存在于租赁物上的物权，受让人应受其拘束”，这就是租赁权之物权化。

租赁权物权化本质上是占有标的物债权的共同特性，主要有以下几种特点：

(1)租赁权的对抗力，在租赁关系存续中，承租人对于取得租赁物所有权或其他物权的人，可以主张租赁权，即“买卖不破租赁”。这一项规定是租赁权物权化的典型表现。租赁权的物权化实质上是在债权的基础上衍生出来的附加的权利，如果没有买卖打破租赁对房屋的所有人的权利进行限制，作为出租人就有可能把房屋先租给租客转手卖给第三人，若是承租人不能依据债权对抗物权上所有权，自身的利益就会遭受损害，买卖不破租赁的规则，是将出租人的责任转嫁到新所有权人身上。出租人先将租赁物的占有、使用、收益为权能的租赁权转移给承租人，任何人都没有大于自己的权利转让权利，所有权转让后妨碍承租人依然享有法定的租赁权。

(2)承认租赁权的处分的可能性，即租赁权包含让与和转租两种对权利的处分方式，转租，是指承租人将租赁物再次出租给第三人，承租人并不退出租赁关系的行为。即原先的承租人和新的承租人之间形成新的租赁合同关系，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。租赁权的让与是指第三人取代承租人而作为租赁合同的当事人，即承受承租人在租赁合同中的一切权利、义务，承租人则退出租赁关系。权让与、转租行为对出租人不生效力，而是出租人终止租赁关系的原因。转租和租赁权的让与在一定程度上体现了承租人对租赁物的支配，所以这两种行为方式是租赁权物权化的表现之一。

(3)租赁权的永续性，在传统的时间观念中，物权的存续期间较债权的更长，但是作为债权的租赁权却是存在着特殊的期间性质，存续时间很长，从存续期间上看租赁权也有物权化的趋势了。租赁合同在合同的有效期间是不得随意终止的，当事人双方受到合同规定的权利和义务的约束。租赁合同为继续性合同，出租人和承租人在长时间合作中，彼此相互信赖。当租期届满，承租人没有做出任何续约和明确告知终止以后的合作关系，善意的承租人是当然可以认为出租人是接受续约合同的。

(4)租赁权之优先效力，承租人享有优先购买权。房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。根据优先购买权的规定，出租人可以任意与第三人达成买卖合同，然后通知承租人。如果承租人在一定期限内主张优先购买权，则在出租人与承租人之间优先形成买卖合同。我国的法律甚至规定下：即使出租人已将所有权转让于第三人，承租人仍可以优先购买权对抗该第三人。

优先购买权是对租赁权物权的优先效力和追及效力的法律上的确认，承租人的租赁权衍生出来的一种权利，从而体现了租赁权的物权特性。体现了“物权化”趋势。

三、结语

总而言之，我们必须清楚认识到一方面不能夸大债权与物权二者之间的联系，债权既没有化为物权，也没有改变其固有属性，结合生活实践和法律理论，重新审视之后便会清晰的发现，“债权物权化”仍是债权。例如，“买卖不破租赁”这个原则，从字面意思上看“买卖”与“租赁”这是两个合同，当属债权性质。同时两者并没有溶为一体。法律只有跟随着社会不断前进的脚步做出适当的调整才能顺应潮流的发展。“债权物权化”是为了加强对债权保障机制、是促进债权流通的物权制度创新。

债权物权化，是债权和物权在现行市场经济发展前景下的制度的发展趋势，债权物权化正是通过对债权和物权在效力关系上的重新设置，限制了物权的效力，并赋予了债权若干程度对抗效力，而达到其保护特定债权的目的。运用辩证主义哲学的观点予以解释就是任何事物都是既对立又统一的。通过对物权的某些独具的性质的借鉴，使某些债权相较于其他债权具有了某种程度的物权上的优先性;或依据以占有标的物为内容的债权的占有性质的延伸予以效力的强化。

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高立萍(1996-06月-08日)女，汉族，安徽蚌埠人，安徽财经大学法学院，2014级本科生，研究分析：法学院