论述房地产经济中的税费调整问题

冯晓慧

前郭县国土资源局

如果要将保持房占有的x2分布并促进房占有按x2分布演进，必须在住房相关税费上采取“重保有，轻交易”的原则。才能保持和促进住房占有演进中的x2分布，也就是说在保有阶段，住房所占的面积越大，需要征收的税费就越多。这样人们就会按照自己的实际需求来购买相应面积的房屋，不会为了投资而购买面积过大的房屋，这个措施可以在一定程度上有效的抑制房地产投机，减少不合理的房屋占有。对于那些占有多套房屋的人群，在住房保有阶段，为了不交保有阶段所需要的税费，就会转让自己不需要的住房，这样就会增加住房市场的供给量，解决房地产市场供需矛盾，刺激房地产的流通。所以，调整房地产税费可以直接影响房地产的价格。

1 房地产税费的去向

1.1 房地产税费被纳入到预算当中

世界上大部分国家都存在有房地产税费的征收情况，并且征收的税费相对比较多，其原因也多种多样。首先，在市场经济体制下，在预算内征收税费符合国家的相关规定，这一措施受到了国家法律的保护，是政府调节市场经济以及筹集资金的重要手段。另外，政府还会在法律的范围内向房地产行业征收其他相关的规定费用，例如手续费、工本费等，但是这一部分的费用征收在政府筹集资金中占有的比例非常小。其次，当人们购买住房之后，当地政府会向社区提供一些公共服务，此时政府也就可以向人们征收使用费，例如垃圾处理费等，这些费用同样在我国法律保护以内，并且这一部分的费用在政府总收入中占有的比例非常大。再次，政府在预算内的某一些资金是独立存在的，还有一些资金并没有包括在预算以内，但是在预算过程中，我们必须要对其一一计入，以保证预算的完整性。第四，还有一些从事商业方面的企业，在运行过程中同样也会收取一些税费，这一类企业一般与政府不会存在联系。

现阶段，我国将没有纳入预算的房地产税费当做预算之外的费用，而其他市场经济国家依旧采用的以前的预算管理方式，依旧固执地保证政府预算的完整性。而我国，随着市场经济体制的不断深化，这一税收方式受到了广大人民群众的高度重视，并应用在房地产交易市场红。

1.2 房地产税费被转入到使用阶段当中

众所周知，人们在购买住房的过程中，物业管理费是不可缺少的一项费用。但是居民在购买住房时，其所支付的放假中还包括了公共设施建设费用、市政工程的建设与维护费用等，如果居民没有买房，那么这些费用也就不必缴纳。

我国政府应当改进“谁投资，谁收益”的收费方式，因为这种收费方式往往会给一部分居民带来沉重的负担，导致公共服务消费严重不够均衡。因此我们很有必要对房地产的税费进行合理的调整，避免上述问题的发生，使大家共同使用公共基础设施，支付相同的费用。

1.3 房地产税费被应用于按件收费当中

在我国市场经济条件下，在征收房地产税费的过程中大多采用按件收费的方式，这种可以达到政府财政需求，但是从其整体上看，这一方式并不满足当前我国政策中的税费征收原则，不管是在文件登记、交易手续，还是对房地产成本的评估等，都会导致房地产交易市场的价格产生较大的波动。因此我们可以将按件收费应用在其中，这样不仅能够提高税费征收的效率，降低征收额，还能够保证住房在房地产交易市场中正常流通，促进房地产经济的可持续发展。

2 最重要的保有税——物业税

近年来，我国在进行房地产税务工作方面，还停留在国内人士以及国内的单位房产税收取的阶段，与此同时，城市中的地产税也只是向外籍以及外企主体进行收取。这部分的税费其本身的计价，是依据房产原本的价值以及进行租房的租金收入来作为税收基础的。但是如果该房屋是进行个人的居住，并不是进行商业用途，则不需要缴纳房产税。在过去的房屋分配以及土地无偿使用的背景之下，房地产本身就不能够算作财产的一部分，因此便无法进行相应的估价，但是目前的居住住房已经变成了商品，因此这一现象的出现也不利于社会经济的发展需要。

3 问题最多的交易税——土地增值税

在1994年，我国进行税制的更新之后，就开设了相应的土地增值税。但是从各个方面的实际税征收情况上看，该税收制度本身并没有起到良好的效果，除此之外，还带来了较多的困难和压力。

在土地增值税方面，我国仍然对房地产的投机交易限制以及组织财政收入各个角度进行了较多的考虑，这就在很大程度上忽视了目前社会实际的经济承受能力以及税收实际的征收效果等等。伴随着我国经济的不断发展，房地产行业也不断的崛起，其增值的速度以及价格的涨幅也得到了较大的提升，但是同时由于这一系列的发展，使得大量的热钱流入到了房地产市场当中去，因此，目前必须要采取相应的措施对其进行控制、但由于人工投资的改良增值以及自然增值这两个方面，不能够通过有效的措施进行详细的划分，同时由于房地产本身在土地管理制度以及地产价值评估等各个方面都还不完善，这就会导致纳税人在这期间较为容易出现逃税的现象，这时就算有再高的税费，如果难以征收到，那么也是毫无意义的。与此同时，上述情况的出现还会对外商在中国内部的地产投资活动产生过影响，这也与我国的国际贸易组织中的身份行为有所不符合。总体上来讲，土地增值税本身所带来的效果就是不理想的。

结语

通过本文的分析我们可以知道，在设计相关的房产税费时应该遵循 “重保有、轻交易”的原则，这是解决房地产市场问题的最根本方法。只征收土地增值税是不能从根本上解决这个问题的。这不利于房地产经济的持续发展。

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