房地产开发投资风险因素分析

赵文晴

中国铁建股份有限公司

房地产开发投资风险因素分析

赵文晴

中国铁建股份有限公司

伴随着经济飞速的发展，房地产行业的投资风险也越来越大。在房地产项目中，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。因此，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。基于此，文章就房地产开发投资风险因素分析及评价进行分析。

房地产开发；投资风险因素；评价

1 房地产开发投资风险综述

根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产开发投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产开发投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2 房地产开发投资项目产生风险的原因

2.1 系统风险

2.1.1 通货膨胀风险。对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

2.1.2 利率风险。银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

2.1.3 政策风险。在我国，房地产行业的发展状况不单纯是由市场供求关系决定的，国家针对房地产行业的调控同样左右着房地产业的兴衰。政策风险对于房地产企业来说是无法避免的，并且系统性风险多为重大风险，一般会给房地产企业造成巨大或长期的不利影响。国家对房地产行业进行宏观调控，房地产政策不断变化，政策环境日渐从紧，导致战略规划编制基础发生变化，影响战略目标实现。地方政府为落实中央政府相关调控要求，出台房地产销售及开发建设相关的细化措施，使房地产企业的经营管理面临相关问题。

2.2 非系统风险

2.2.1 经营管理风险。项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。

2.2.2 财务风险。房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

2.2.3 筹资风险。房地产企业的开发经营活动需要大量资金，一般来说这些资金不会全部来自企业的权益资本，房地产企业对项目开发进行可行性研究时，往往会对融资计划做出相应安排，划出一部分预算用作融资费用及利息。事实上，很多小型房地产企业都曾遇到向银行贷不到款，不得不支付几倍的利息转向民间融资，给企业带来巨大的损失。

3 房地产开发项目投资风险的对策

3.1 加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析

要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先加强对国家及地方重点省、市宏观经济运行态势的研究，及时收集和整理有关土地、信贷、税收、建设、销售、环保、规划等各项与房地产开发相关的政策，为决策提供依据和参考。各单位要在对政策认真分析的基础上，对政府政策长期导向和房地产市场的短期波动趋势进行准确判断和把握，同时本着快速周转的原则，着力提高自身的应变能力，增强产品竞争力，提升企业运营效率。而针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。

3.2 采用多元化的投资战略或联合战略

在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。

3.3 加强房地产项目工程建设的监管

为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。

3.4 加强风险预测和重点风险管控

房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。

3.5 强化房地产项目的风险转移

通过保险公司转移风险。给房地产项目上商业保险，在一定程度上减轻企业风险。但是由于保险公司也不是万能的，能够投保的部分有限，但总归是一个降低风险的方向。通过投资多种不同项目来分散风险。房地产项目不是单一模式的，每个项目都有自己的风险和收益，有的风险大的同时收益多，有的风险小的同时收益也不多，这种情况下企业就要综合多方面因素共同分析，采用最优的组合方案，达到企业总体风险相对较小而获利相对较多。

3.6 统一物业管理模式

建立物业管理人才引进机制，重点引进具有相关管理经验的专业人才，健全物业管理人才梯队。加强物业管理专业培训，增强人员服务水平和服务意识，促进员工个人素质提升与公司可持续发展。并且应针对不同类型的物业，制定和完善相应的物业管理和服务标准，形成房地产企业统一的物业服务模式，打造自己的物业服务品牌。

4 结束语

房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素，因此，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的赢利能力，保障企业的可持续发展。

[1] 马晓慧.房地产开发项目投资风险分析与评价研究[D].辽宁科技大学，2012.

[2] 励海艇.华府家园房地产开发项目投资风险综合评价研究[D].中国地质大学(北京)，2011.