浅谈房地产市场去库存

张彩霞

河南省滑县房产管理中心

浅谈房地产市场去库存

张彩霞

河南省滑县房产管理中心

自2015年年初以来，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业“稳需求、去库存、控风险、促转型”的房地产新政策。至此，因地施策，分类调控，促进房地产业平稳健康发展成为地方各级政府的一项新任务。根据房地产市场实际情况和目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作。

房地产；市场；库存

1 继续落实房地产新政，促进房地产行业平稳发展

房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。我们要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。

2 推进供给侧改革，确保市场有序供应

(1)科学编制住房建设规划。我们要统筹考虑住房总需求、城市发展和产业布局、商品住房库存以及供求关系缺口等因素，科学编制住房规划和年度计划，努力使各类房屋建设总量、速度及空间布局与城市化发展水平相适应。要结合规划和地方实际，科学统筹安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供应比例以及相应的土地供应计划，力求市场供求总体平衡，协调发展。

(2)合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。

(3)优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构;对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。

3 改善商品房供应结构

对在建商品住房项目，在不改变用地性质、容积率、建筑密度等指标并满足公共配套服务设施的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。支持库存商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、房屋租赁等产业用房转型利用，以丰富的产品形态满足不同消费群体需求，促进房地产业与现代服务业、新型产业协同发展。

4 创新商品房消化渠道，打通商住房与保障房、棚改房和安置房的通道

(1)多渠道满足公共租赁住房需求。应适当停止政府新建公共租赁住房，鼓励保障性住房平台公司及专业化房屋租赁运营机构承租和运营居民自住需求以外的棚户区改造安置住房，面向符合公共租赁住房保障条件的或其他有租房需求的对象出租。要整合中央、省、市保障房补贴和廉租住房易地建设资金,集中分批购买部分库存商品房房源用于公租房配租。

(2)大力推进棚改货币化安置。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上一律实行货币化安置。货币化安置方式由政府购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点就是搭建征收项目安置房源库，打造安置房超市，引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。要建立和完善棚改货币化安置的模式和流程，利用货币化安置政策，通过消化库存商品住房，缩短回迁安置周期。

5 合理引导，积极鼓励住房消费

(1)支持农民进城购房。对选择进城购房的农民，其农村宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在的教育部门统筹安排入学。此外，探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制，鼓励、引导农民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地，增强农民的购买力。

(2)实行农民进城购房补贴及税收优惠政策。对在城市购买新建商品住房的，由购房人凭网签合同备案证明和完税凭证向房管部门申请，由财政部门给予购房补贴。对国有、集体土地上房屋被征收的，被征收人可自愿选择某一房地产项目安置，并可一次性享受安置补偿费。被征收房屋的居民可用安置补偿费购买商品房，购买商品房时由参与安置的开发企业在正常市场售价基础上给予适当优惠，且购房成交价格不超过安置补偿费的部分免征契税。

(3)充分发挥住房公积金的支持作用。适当放宽优质楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件,将优质楼盘个贷放贷条件由原来的项目主体工程封顶调整为取得商品房预售许可证之时。将符合条件的农民、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金制度的覆盖范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项，加强规范和引导。住房公积金要合理确定贷款条件、优化流程、简化手续，切实提高资金使用效率，支持缴存住房公积金的市民、农民、个体工商户利用公积金购买住房，建立住房公积金资金使用调剂机制。

6 配套相关政策，提高住房品质

(1)落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年年终，人行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。

(2)加快完善城市配套设施。加大供水、供气、供热、供电、市政道路等基础设施以及周边学校、医院、公交站点等配套设施建设力度，做到同步规划、同步建设、同步使用，优化房地产开发项目周边配套功能。加强新建小区周边公共资源均等化配置，通过完善新建住宅小区内外基础设施配套建设，提高该区域的便利性、宜居性，促进商品房销售，加快人口集聚。

(3)提高住房供应品质。引导房地产企业适应市场需求，合理供应房源。强化项目规划把关，打造精品工程，建设生态宜居社区。鼓励房地产开发企业推广成品住房，建设节能环保型住房，满足不同人群住房需求。鼓励引导房地产开发企业将在建的商品住房项目调整建设为成品住房，要切实加强成品住宅项目设计、施工、验收等环节的管理。

(4)提升物业服务水平。要以改善老旧住宅小区环境、扩大物业管理覆盖率、提高居民生活质量、构建和谐社区为目标，对老旧小区进行改造，使居民有一个良好的生活环境。物业企业要强化物业服务，提高物业服务水平和服务效率，只有物业服务做到位，居民才有信心在小区内放心买房，从而消化开发企业库存量。