创新老年地产开发与经营模式破解重庆市养老困局对策分析

严勇

重庆第二师范学院

创新老年地产开发与经营模式破解重庆市养老困局对策分析

严勇

重庆第二师范学院

建立互联网房屋配置经营平台，破解老年群体的经济困惑，中央曾推出“以房养老”政策，但据初步数据显示，响应者寥寥。老年群体看重资产尤其是固定资产的思维暂时难以打破。但老年群体大部分面临经济困境，又该如何化解？笔者建议建立房屋配置经营平台，有意愿入住条件优越的养老地产的老年群体可以将自己的住房配置到该平台，该平台拿到房屋使用权后可进行一系列的经营活动，比如长租，短租或者升级为酒店客房，配置人从而可以获取一定的收益来补充经济条件的不足，同时仍然拥有房屋的所有权。同时还应建立房屋置换平台，完善房屋评估机制，鼓励房屋置换养老。

创新；老年地产；破解；困境

1 引言

我国是较早进入老龄社会的发展中国家之一，1999年我国60岁以上人口达到人口总数的10%，标志着我国进入老龄化社会。据2010年第六次全国人口普查数据，我国60岁及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点，全国包括重庆在内，人口老龄化呈现出快速发展的趋势。而根据调查发现，重庆市目前的养老产业的经营与发展模式不能完全满足这个趋势的发展要求，需要进一步的分析及创新。

2 重庆市人口老龄化发展现状及趋势

据重庆市民政局统计，截止2015年底，重庆全市60岁以上老年人口已突破650余万，占全市总人口的约18.61%，人口的老龄化目前已排在全国的第五位，到2020年，人口老龄化率将超过20%，人口老龄化程度非常严重。结合相关报道研究以及统计数据，笔者对重庆市的人口老龄化现状及趋势作出如下分析：

(1)作为经济发展及城市化进程迅速的城市，人口的不断外流，加速了重庆市部分区域的老龄化速度，人口基数在减少，老龄人口在增加，老年人在部分区域的占比逐渐加速扩大。

(2)随着转户政策的逐步推行，一部分在城市的务工农业人口转化成了城市人口，但由于经济条件的限制，导致转户人口绝大部分是年轻人及儿童，大部分的农村老年人口在农村滞留。由此导致农村的人口老龄化程度将比城市更加严重，农村是重庆市解决未来一段时期老龄问题的重点地区。

(3)重庆作为一个后发力的城市，经济发展水平与沿海差距较大，但近十几年来重庆的经济发展速度又排在我国前列。全国范围来看，中国的老龄化存在未富先老的情况，而重庆的情况尤其突出，并且不均衡。城市户口老年人平均收入水平及积累远高于农村户口老年人，导致了老年人的养老需求将会出现较大差异。

(4)老年人口的文化素质及技能较低，限制了养老地产的多元化及精细化的发展，降低了老年人的自我适应能力，也将加重社会的养老负担。

3 改善养老产业供给结构满足养老差异化需求

近年来，重庆市政府也加大了养老产业的投入，取得了一定的成果。2009年以来，全市累计投入近7亿元，建成15个区县级社会福利中心，新建和改扩建农村敬老院629所，新增床位4.5万张，在满足城乡“三无”人员、农村五保对象集中供养需求的基础上，为有需要的空巢、高龄、失能老人提供托养服务；新建450个社区养老服务中心（站），为社区老年人就近、便捷提供生活照料、文体娱乐、休闲健身等居家养老服务。据市民政局统计，截至2012年底，全市共有城乡养老机构1376所，床位12.8万张，平均每千名老人拥有养老机构床位22张。其中：国办城镇福利机构87所，床位1.5万张；社会力量办养老机构201所，床位2.7万张；农村敬老院1088所，床位8.6万张。到2015年，全市社会办养老机构新增床位6万张，改造床位0.6万张，全市社会办养老机构床位数将达到7.9万张，占养老总床位数的40%。

养老地产行业也顺势发展，如重医附一院的“青杠老年养护中心”，规划占地面积1000余亩，规划建筑面积25.5万平方米，设置床位3000张，将建成集老年养护、康复疗养、健康保健等功能于一体的老年护养中心，该项目一期工程投资1.8亿元，床位500张，已建成投入使用；巴南区龙洲湾街道道角村投资建设的狮子山老年公寓，床位600多张，重点解决本村老人养老问题，并利用剩余床位收住社会老人。重庆琳昌房地产开发有限公司在巴南区跳石镇石岭山寨修建的“石岭老年养护中心”，设置床位600余张，主要为老年人夏天避暑和休闲养老提供服务，2007年建成投入使用以来，深受社会老人的欢迎；重庆市川成物业有限公司投资建设的渝北区桂湖老年公寓，现有床位310张，自2006年开办以来，常年入住率为100%；重庆市正德实业有限公司在丰都县投资建设的“丰都民福养老公寓”，占地160亩，建筑面积16万平方米，建成后可为3000名社会老人提供养老服务。目前一期工程500张床位已经建成，即将投入使用。沙坪坝区曾正贤、南岸区蒋仙乙、万州区万强、云阳县马英等个人投资兴办的养老机构，在功能设置和管理服务上都各具特色，为解决社会养老问题发挥了积极作用。

但是我们依然可以看到，现有的努力只是对“无处养老”的问题起到了一定的缓解作用，提供的服务从数量上在上升，在规模上做大，但是在质量上和满足不同阶段，不同情况的老年人需求方面仍然不足，民间对养老的抱怨及担忧仍不时的见诸报端，对此笔者有以下建议：

(1)深入调查，细分老年群体养老需求，老年群体可细分为三大类型：一是自理型，这类老年人有一定的物质条件，但并不宽裕，要求满足基本的健康，医疗及居住条件，做到老有所养即可；二是救助型，这类老年群体由于各类原因，无法自理生活，物质条件匮乏，是社会需要帮助及救助的类型，政府对这类群体应保障其基本权利；三是追求型，有一定的老年群体有一定的物质基础，有相当的生活保障，他们对生活有更高条件的追求，但目前的市场不能完全满足其要求。

(2)针对不同的养老需求推出差异化的养老服务。社会提供的养老服务要根据需求做差异化的调整，针对自理型的群体，提供广泛的养老产品供其选择，针对救助型，政府及社会群体应承担应有的责任，加强基本生活及医疗条件的救助，针对追求型的群体，也要推出高端的服务，丰富老年群体的晚年生活。

(3)针对不同的养老服务推出不同的针对性的政策及法规。在老年群体的生活，医疗，住房，出行等事宜上，政府应推出差异化的政策，针对困难群体应有措施保障，针对有条件的群体应予以鼓励消费，同时可以扩大税收及就业。

4 创新老年地产开发与经营思维破解养老困境

老年地产在国内的开发与经营已有一定的规模，但很现实的问题是，老年地产鲜有盈利，东部沿海一带由于经济规模大，居民收入较高，部分地产企业开发的高端养老地产还可以勉强维持，中西部的养老地产项目以亏损居多，很多是依靠政府的补贴在维持。结合目前国内外的经济发展形势，以及国内相关产业的具体情形，笔者提出需创新老年地产开发与经营的思维，依托地产业及相关产业的发展来从一定程度上破解养老面临的困境。

(1)适当调整土地出让、税收及城市规划的政策，鼓励开发企业在项目立项，布局上考虑植入养老概念及配套，在普通居民住宅项目中嵌入式的开发一部分适合老年群体的住宅，这类项目尤其适合城市普通老年群体及子女购买，既满足了子女照顾老年人的需求，又满足了老年人照顾后代子孙的需求。居民购房时，若采用了“1+1”的购买模式时，可以给与一定的税收优惠及补贴，开发企业采用这类开发模式时也可以有一定的优惠政策。

(2)鼓励开发企业对现有的项目进行调整及改造，当前形势下，房地产库存高企，销售困难，而另一方面，重庆大多数的养老项目地理位置均较为偏远，各方面配套较差，不利于老年群体购买，使用。在这种情况下，应鼓励开发企业对项目进行调整及改造，针对城市老年群体做定制化的产品，将整片区域或整栋物业进行老年公寓及老年服务设施的改造及升级，一方面去掉库存，另一方面又顺势成为老年地产项目，为老年群体养老提供基础物质条件，政府给予一定的财政措施，一举几得。

(3)以文化产业及旅游产业为抓手，建立“经营为主，开发为辅”的开发与经营模式，建立“医院+老年地产”，“旅游+老年地产”，“学院+老年地产”，“农场+老年地产”等经营模式，强化老年服务，研究老年生活，老年习惯及心理，建立完备的老年消费体系，再考虑配置地产及配套资源。所以，开发养老地产最重要的是需要建立符合老年群体的生活及消费模式，其次才是基础物质条件的建立。

(4)建立互联网房屋配置经营平台，破解部分老年群体的经济困境，中央曾推出“以房养老”政策，但据初步数据显示，响应者寥寥，老年群体看重资产尤其是固定资产的思维暂时难以打破。但老年群体大部分面临经济困境，又该如何化解？笔者建议建立房屋配置经营平台，有意愿入住条件优越的养老地产的老年群体可以将自己的住房配置到该平台，该平台拿到房屋使用权后可进行一系列的经营活动，比如长租，短租或者升级为酒店客房，配置人从而可以获取一定的收益来补充经济条件的不足，同时仍然拥有房屋的所有权。同时还应建立房屋置换平台，完善房屋评估机制，鼓励房屋置换养老，养老地产的开发不应只注重开发渠道的打通，最重要的是打通房屋的置换及流通渠道。政府应完善税收机制，鼓励老年人置换房屋养老。

(5)农村老年群体尤其是空巢老年群体应积极响应中央关于农村土地“三权分离”的政策号召，适时的将土地及宅基地的经营权剥离出去，从而获取固定的收益回报，将资产盘活，这样就有一定的经济条件去购置或者租赁配套条件较好的老年地产项目或者养老机构，从而改善养老条件。这部分的工作尤其重要，我们经常说到养老环节的短板就在这一块。

(6)挖掘农村老年群体劳动力价值，结合老年地产项目，配置劳动力。农村老年群体的劳动力终结时间点较长，普遍的情况是，70岁之前的农村劳动力仍然有一定的劳动价值，只是劳动效率降低。在前述的“旅游+老年地产”，“农场+老年地产”模式中，仍需大量需求基础劳动力，可以将其结合，让农村老年群体一方面提供劳动力，一方面提供资产的经营权，进一步有条件成为老年地产的消费群，扩大老年地产项目的销售客群。通俗的讲，该部分老年群体是员工，又是产权人或者租客。

5 结论

总体来言，破解重庆目前的养老困局并非易事，是需要政府，社会，企业以及老年群体及儿女共同参与的复杂事件。笔者仅仅通过一些研究，从老年地产开发与经营的角度提出一些肤浅的建议，希望对老年事业有一定的帮助。当前尤其需要地产企业改变思维，打破传统的开发销售模式，转型到资产配置，资产经营的角度，打通流通环节；老年群体也应转变思维，大胆尝试房屋置换或者土地、宅基地的经营权，使用权的剥离，改善经济条件。重庆的养老问题究根到底其实是经济问题，经济问题最终还是资源及资产的配置问题，解决了这个问题，其他的就迎刃而解了。

[1]吴新坚.养老地产商业模式探讨[J].城市开发,2011(6).

[2]张晶华.我国养老地产现状简析[J].经营管理者,2010(2).[3]温文彬.关于我国养老地产模式的若干思考[J].商业文化(上),2012(3).

课题项目编号：KY201342C

严勇（1981.9---），重庆第二师范学院，工学硕士，副教授，主要研究方向为房地产项目管理。