房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

韩耀泽 王德洪

1.珠海华发景龙建设有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

韩耀泽1王德洪2

1.珠海华发景龙建设有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

随着我国经济进步与科学技术的提高，许多行业都得到了很大的发展，而作为解决我国人口问题的重要行业房地产近年来也发生了很大的变化，尤其是在人们生活水平不断提高的同时，房地产住宅项目精装修越来越普及，已经形成了一套独特的装修体系。但是，由于种种原因，仍有一些问题在住宅项目精装修管理工作中依旧存在并制约着我国房地产行业的发展与进步。因此，本文我们便将就当前我国房地产住宅项目精装修管理中的各种问题进行分析，并探索出能够提高其管理质量的有效措施，以希冀给予我国住宅项目精装修管理人员一些帮助和借鉴。

房地产住宅项目；精装修管理；问题探析；有效措施

1 引言

对于房地产开放商来说，精装修可以大幅提高住宅项目的档次，从而提升产品的价值，为房地产企业带来意想不到的效果。但是，房地产住宅精装修与酒店装修不同，其管理工作尤为重要，如果不能对房地产住宅项目精装修工作进行一个系统的监督与管理，就很容易发生各式各样的问题，给房地产企业的发展带来影响。然而，目前我国的房地产住宅项目精装修管理工作便存在一定的漏洞，必须需要我们仔细探究并加以解决。

2 房地产住宅项目精装修施工的显著特点

一般来说，大批量的住宅精装修项目与小业主自行装修住宅有很大的不同，与酒店等装修也有着明显的差异，其中有三方面特点比较显著：(1)精装修住宅项目往往涉及到的专业层面较多，包括室内装饰、给排水、空调、电气等多项设计工作等；(2)精装修住宅项目涉及的环节较多，需要更加细致的管理与监督；(3)精装修住宅项目需要具备一个全局性、系统性的调度与管理，对各部门之间的协调性有一定的要求。

3 房地产住宅项目精装修管理的关键点

3.1 精装修设计准备阶段

在对精装修住宅项目进行方案设计之前，应充分做好准备工作，为设计精装修方案打下良好的基础。首先，应借助各渠道对各单位的设计师资料进行收集和汇总，应做到各类型资料的全面、系统，尤其是应对所有设计师的成功案例、擅长风格、设计周期以及收费标准有一个全面的了解；其次，开发商应针对自身精装修住宅项目的特点来选择设计师，应充分考虑到自身的预算情况，选择最为适合的设计师，在保证其他施工工作不受影响的前提下尽量提高设计质量和创新程度；最后，开发商应对各设计单位的成功案例进行一定的参考，应充分协调好主设计师与其设计团队的沟通与交流，保证设计工作保质、保量、高效的完成，促进整个设计方案质量的提高。

3.2 精装修设计监督审定阶段

精装修设计监督审定阶段同样是房地产住宅项目精装修施工中比较重要的一环，而由于在精装修过程中，很容易因为各种因素而影响到装修工作的正常进行，同样也会导致设计方案发生变动。例如，我国许多开发商在进行精装修施工作业时，往往存在主体结构已经完成已久，但装修图尚未完成的现象，不但影响了施工单位的开工时间和招标工作的正常进行，还会直接导致整个工程的进度受到影响，给开发商的利益造成很大影响，因此在进行精装修施工前，必须对整个施工过程进行整体的控制和协调。首先，开发商应对整个工程具备一个系统整体的把控，应对各环节的施工顺序进行合理的排列，保证工程施工的持续进行，大幅降低在人力方面的浪费；其次，开发商应做好与各专业设计的协调与沟通，应对精装修施工工作涉及到的装饰、水电、暖气、空调、结构等多个部门进行一个整体的控制，尽量避免在施工过程中各部门之间冲突现象的发生，同时，应根据精装修的具体设计要求对各种设备进行合理的摆放，如对厨房、卫生间各种管道的摆放等，应在保证所用功能正常的前提下尽量扩大室内面积。

3.3 精装修项目招标阶段

与其他专业相比，精装修住宅项目的标段划分比较灵活，且具有一定的复杂性。而在精装修项目的招标阶段，应根据精装修图纸内容对自身项目进行整体的介绍，应明确施工单位报价，尽量减少施工工程的管理难度，保证工程能够顺利高效的进行。

3.4 精装修项目施工阶段

对于精装修项目施工阶段来说，由于涉及到的设备、技术、人员都较多，因此其管理工作往往存在一定的难度，对此，除了应在项目设计阶段和招标阶段采取一定措施来减少难度外，还应该采取有效的控制手段对去进行控制和监督。首先，应各施工队伍进行一个合理的协调，保证工程有序的进行；其次，应对施工设备进行严格的管理，尤其是对各类设备应按照实际需要进行摆放；最后，应严格监督施工材料的使用、购买情况，防止不必要浪费现象的发生。

3.5 装修材料阶段管理

精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类繁多，如石材、地板、乳胶漆、墙地砖、淋浴隔断、坐便器、台盆、龙头、整体橱柜、门窗、灯具、开关面板、电梯轿厢等等。为了保证这些主材的品质，通常大的开发商都会与行业内知名品牌签订战略合作关系，指定主要材料为甲供材。这样在房屋销售过程中，大品牌的装修材料也是一个卖点，同时大批量的采购又可以满足开发商的利润最大化。这就对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要紧跟现场施工的节奏，在相应的施工节点前要保证相关材料到场；另一方面到现场的材料品质真伪辨别、完整性保存对现场工程师的专业能力是个考验。对于零星的一些材料，或是甲供材供货影响工期的材料，开发商一般会委派施工单位乙供。

4 结语

高质量的精装修工作是推动我国房地产行业发展的主要方式，在人们对住宅质量要求日益提高的今天，我们必须加强对住宅项目精装修的管理力度，采取更加有利的措施推动其施工质量、施工效率的提高。

[1]徐璐.探析房地产精装修设计管理[J].现代装饰(理论),2014(7):255.

[2]王莺.论房产住宅精装修设计管理[J].中华民居(下旬刊),2014(4):376.

[3]苗国.住宅精装修工程项目管理与质量控制[J].中国科技投资,2012(21):174.

[4]晏辉.谈高档住宅石材精装修项目的管理[J].石材,2011(3):22～27.