试论开发商不愿做公积金贷款之现状

康晓娟

摘要：近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，住房公积金凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。但很多开发商却拒绝让购房人使用公积金贷款。本文对其原因进行了分析，并提出了相应的对策。希望住房公积金能作为一项社会保障制度真正发挥它的作用，解决中低收入者的住房问题。

关键词：开发商；拒绝；公积金贷款；原因；对策

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公积金贷款

（一）住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。

（二）住房公积金贷款的优势

1.利率低

目前的贷款利率为1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商业银行住房贷款基准利率低2个百分点，处于各种贷款利率最低位。

2.首付低

职工家庭购买自有住房的，只需支付两成首付即可申请公积金贷款。比商业银行首套房至少首付三成，二套房首付五成要优惠很多。

3.还款方便

借款人可以用本人的公积金按年偿还贷款本息，还可以用公积金账户余额每月冲抵部分贷款本息，减轻还贷压力。

4.没有次数限制

公积金没有次数限制，夫妻双方有公积金贷款还清以后，可以再次申请公积金贷款。如果有正在还款的商业贷款，也可以使用公积金贷款。商业贷款对二套、多套贷款的首付加成、利率上浮等都有规定的政策，公积金贷款没有这些方面的限制。

二、开发商拒绝公积金贷款的原因

（一）门槛高

相比于银行贷款客户仅需有固定收入的要求，住房公积金要求客户必须缴交住房公积金且满足一定额度、期限、比例才能申请贷款。目前，太原市要求缴存职工必须正常缴存六个月以上才具备申请资格，且对每月公积金缴存金额、缴至月份都有严格的规定。

（二）担保方式较为繁琐

由于商业银行可以采用购房人所购房屋做预抵押，所以不需单独再找应的担保，只需提供个人资料即可；而公积金中心由于不能用未取得房屋产权证的合同抵押，购房人还需提供相应的担保，才可申请贷款。

（三）审批慢

由于办理公积金贷款的手续较为复杂，尤其是审批时间太长，比如恒大开发的各个楼盘，开发商要求从付定金开始七日内贷款就要发放，而公积金中心单审批环节就要十个工作日，加上前期准备资料、选取担保方式等环节，放款时间就会更长。开发商把房子卖了，需等较长时间才能拿到钱，肯定不愿意，这是导致开发商不愿做公积金贷款的核心所在。

三、造成这些现象的原因

（一）体制原因

住房公积金管理中心是直属于城市人民政府的不以营利为目的的事业单位，即它既不是政府机构，也不是具有独立财产的企业法人。这种法律地位的定位与其实际行使的权利和承担的责任之间存在着不匹配，所以在其发展过程中总存在着求稳思想，跟不上市场的步伐，容易制定一些过于保守的政策，满足不了市场的需求，从而被市场否定。所以公积金中心虽然从事的是准金融业务，但管理上面还是行政单位老一套，行事作风摆脱不了官僚习气。

目前，太原住房公积金管理中心的贷款模式为自主放贷，即所有业务由公积金中心自己完成，银行仅充当出纳的角色，由于中心是事业单位，工资收入只能按照国家有关规定执行，不能像商业银行那样采取相应的激励机制，而工作人员却要承担巨大的金融风险，导致积极性较低。简单说，就是不管我一年发放一个亿还是十个亿的贷款，都影响不了我的收入，而一旦贷款出现风险，却要由我个人来承担，这种情况下，业务人员自然就会在办理业务时采取顶格处理，宁可少出点错，也不愿让自己背锅。

（二）风险把控

一般人都知道贷款有风险，产生问题是再自然不过的事了，银行信贷都有一定的逾期率和坏賬核销制度来解决呆账坏账。而住房公积金使用的是全体缴存职工的钱，逾期率不能超过XX，且不存在坏账核销制度。这种情况下，公积金中心就不会轻易给人放贷，但凡有点问题的都直接退了，开发商能不抱怨？

（三）机构和人员规模方面

由于公积金管理部门属于政府公共事业单位，对于人员编制有着严格的限制，营业网店的设立也必须严格按照相关规定和要求才能设立，这就大大限制了公积金中心的机构数量和人员数量，人员数量少了，自然服务能力就少了，争夺房贷市场“蛋糕”的份额也就少了。比如，太原市下设十个分理处，大分理处贷款工作基本配备五名，需要完成从初审受理、录入、复审、审批、贷后管理等众多工作，根本抽调不出多余人手天天去开发商的楼盘现场办理。

四、解决问题的一些建议

（一）公积金管理中心应加强与政府其他部门的合作，按国家及省有关部门颁布的相关规定执行，做到严禁房地产开发企业在售房时拒绝购房人选择住房公积金贷款；不得以任何形式增加附带条件。比如，有关行政主管部分将加强对房地产企业限制购房人选择住房公积金贷款的监督管理，依法查处违法违规行为，情节严重的依法暂停其项目的预售许可等行政处罚。

（二）住房公积金管理中心及其贷款管理部门等要进一步增强服务意识，提高效率，方便住房公积金缴存人办理住房公积金贷款。比如可以参照银行机构设置，设立了统一的住房贷款中心或部门，统一管理、统一指挥、统一协调、统一制定工作制度、工作流程、集中进行培训，大大提高贷款的效率。这样就有利于为大型楼盘服务，实现集中销售的同时，集中办理贷款。

（三）增强服务意识和激励机制

一是在大型开发商开发的楼盘开盘时，直接去楼盘开展上门服务，而不是坐等开发商上门，变被动服务为主动服务。二是在薪酬体制上加大灵活性。工资待遇是满足员工生存的基本条件，而奖金是激励人员的积极性和创造性。公积金中心应参考商业银行的薪酬体制，逐步打破“大锅饭”的情况。

五、小结

公积金贷款较商业银行贷款有较大优势，且有较好地群众基础。公积金管理部门应完善自身的体制机制、优化流程、提高效率、以市场化为导向，深化改革，不断提高自身的竞争力。从根本上改变开发商对公积金的认识，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。