耒阳市民宿产业发展的调查与思考

陈 刚，蒋清平，陈四清

（中共耒阳市委党校，湖南 耒阳 421800）

耒阳市民宿产业发展的调查与思考

陈 刚1，蒋清平2，陈四清3

（中共耒阳市委党校，湖南 耒阳 421800）

近年来，国家和地方政府非常重视发展乡村旅游，出台了一系列扶持政策，民宿产业也迎来了前所未有的发展机遇。耒阳市的民宿产业目前刚刚起步，尚处于无序的发展状态，亟需政府大力支持与引导，使其尽快走上正轨，成为耒阳市经济转型的有力推手。

耒阳市；民宿；民宿产业；发展；调查；思考

一、民宿的基本内涵

民宿，最早源于日本，一般指日本政府批准开业的由个人经营的家庭式旅馆。民宿的经营者一般拥有自己的住宅，腾出多余的房间来接待旅游客人，并提供早晚两餐。在欧美也有类似的经营模式，并拥有相对来讲比较成熟的政策制度和管理模式。

中国的民宿发展较为缓慢，到了20世纪80年代随着台湾城市化的进程及农业经济增长方式的转变，其民宿业逐渐发展起来。民宿研究专家们认为旅游民宿有以下特点：私人服务的；具有特殊的机会或者优势去认识当地环境或建筑特质；产权所有者通常自行经营；特别的活动提供给游客；较少的住宿容量。台湾郭永杰认为，民宿是一般私人住宅将其一部分居室出租给旅游人口，以副业形式经营的临时住宿设施；其性质与普通饭店、旅店不同，除了能够满足游客的交流外，旅客更能享受经营者所提供的当地乡土味觉及在家的感觉。

综上所述，民宿是有别于酒店或旅店，由产权所有者为主要经营者，以质朴的方式向游客提供活动场所或者住宿，让游客能够更加贴近当地的风俗人情。

《台湾民宿管理办法》中对民宿给出的定义是：民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿处所。

而民宿产业则是“宿在民居，乐在田间，游在山水”的集趣味、乡土味、人情味于一体的新经济模式，是将生态农业、生态旅游和生态人居“三者合一”的一种农家乐休闲旅游新业态，是乡村旅游的重要业态。

近年来，国家和地方政府非常重视发展乡村旅游，出台了一系列扶持政策，民宿产业也迎来了前所未有的发展机遇。

二、耒阳市民宿产业发展现状与存在问题

耒阳市作为湖南省三个县级中等城市之一，也是全省城区面积最大、城市人口最多的县级市。作为湘南地区的中心城市，耒阳市交通便利，通讯发达。京广铁路、京珠高速公路、常茶高速公路、107国道、320省道在境内交织成网，武广高铁在耒阳设站，耒阳到广州仅需90分钟，到长沙最快车次仅需45分钟，到武汉也在150分钟以内；耒水、舂陵江四季通航，直入湘江；已经运营的南岳机场开辟了耒阳与世界联系的空中走廊；宽带网络、光纤通讯覆盖全境，优越的通讯条件，为耒阳提供了良好的发展平台。文化丰富，风光秀丽，耒阳被誉为“一帝三圣”之地，是炎帝神农创“耒”之地，是“纸圣”蔡伦诞生之地、“诗圣”杜甫卒葬之地、“游圣”徐霞客巡游之地。耒阳旅游资源丰富，以蔡伦造纸为主题的旅游景点有国家4A级景区和国家水利风景区蔡伦竹海、发明家广场、蔡伦纪念园；以神农创耒为主题的旅游景点有农耕文化博物馆、神龙广场、神龙温泉和纸博物馆；以三国文化为主题的旅游景点有张飞广场、庞统县衙；以诗人杜甫为主题的景点有杜甫墓、杜陵书院、杜甫公园；以红色文化为主题的旅游景点有培兰斋党史陈列馆、紫霞禅寺等。今年耒水国家湿地公园成功获批，成为衡阳市首个国家湿地公园，可望为耒阳旅游注入新的元素。当前耒水、顺湖、欧阳海灌渠“三水景观”带已成为初显特色的景观带；鹿歧峰、狮子岭、马阜岭、樟隍岭、南岭仙“五座城市公园”彰显耒阳山水特色；“全国休闲农业与乡村旅游示范县”称号名符其实。到目前为止，全市已发展休闲农庄100多家，总投资达10亿元，共有省五星级2家（江头贡茶休闲农庄、丰源山庄），省四星级2家（温泉山庄、腾龙山庄），省三星级6家，从业人员共计5000余人，其中泉水湾山庄、蔡伦科技园荣获国家乡村旅游与休闲农业五星级农庄称号；石仙现代农庄、仙岭休闲山庄荣获国家四星级农庄称号。拥有如此丰富的自然资源，优良的生态环境，耒阳市足可依托自身优势，抢抓机遇，大力发展民宿产业，这不仅对加快我市农村经济发展，提高农民收入，延伸乡村旅游产业链具有重要意义；也是该市推进新型城市化、重回全省“第一方阵”目标，主动适应新常态，积极展示新作为，产业加大转型，加快赶超的具体举措。课题组经过近几年的实地调研及走访座谈，就此对如何发展耒阳市的民宿产业提些一些看法，为耒阳市委、政府的相关工作提供一些参考。

目前，耒阳市乡村民宿尚处于起步阶段，只在蔡伦竹海景区（泗门洲镇、黄市镇辖区内）、鹿岐峰公园大景区（竹市镇、水东江街道办事处辖区内）、耒水国家湿地公园景区（永济镇、泗门洲镇、蔡子池街道办事处辖区内）有零星分布。目前基本称得上民宿的经济实体也就10余家，且大多处于“三天打渔，两天晒网”经营状况，它们在艰难的发展过程中存在诸多的问题。据调研，主要问题有：

1．缺乏规划引导，项目配套不完善。耒阳市尚未就乡村民宿的发展出台相关规划，没有对民宿以及民宿相关旅游配套产品、设施等进行统筹谋划，民宿产业尚处于自我发展状态。发展民宿一般需要有两日以上的旅游行程作为配套，耒阳市民宿发展可配套的旅游资源较为零散，对游客的吸引力不大。如黄市镇向游客推介的主打项目是游竹海景区，而这个旅游项目在一天内就可完成，不足以形成让游客“住下来”的刚性需求，而留不住游客使民宿产业的发展受到了严重限制。当前，全市实际正常运营的民宿只有三五家，且长期处于饥饿状态，住宿游人不多，还没形成具有相当规模和较高知名度的民宿集聚发展区域。

2．缺乏专业化运作，主题特色不突出。耒阳市民宿经营者主要是当地农户，经营理念较狭窄，管理服务人员基本是自家人，职业化程度较低，民宿主题不突出、特色不明显。如，在房屋装修上照搬城市宾馆装修，缺乏乡土气息；在经营特色上，缺乏自身吸引游客的亮点。其次，民宿的市场定位模糊，没有针对白领、退休职工等不同的消费者而进行市场细分。

3．发展环境有待优化，要素制约严重。一是受现有政策的制约。由于耒阳市民宿是由农民自行建造，没有正规的施工单位，无法提供竣工验收报告，按照有关规定是不能取得消防安全许可证；大部分农户的房产没有办理房产证，即使办了房产证但都没有办理环评批复，这样民宿经营都无法取得工商营业执照，开业后无法向消费者提供正规发票。产业化、规模化发展受到限制。从调研情况看，民宿经营户大都利用自家的空置房屋来经营，故房屋的情况良莠不齐，有的甚至是临时搭建的，这必然制约民宿产业的发展。二是缺乏资金，融资渠道不畅。现在民宿经营主要是个体投资为主，自我发展，财力上不足以完善娱乐、购物、交通、卫生等旅游基础设施，使得区域规模效应不明显。当前民宿发展资金普遍有困难，加之银行贷款门槛过高，手续繁琐，使得民宿做大做强有瓶颈。

4．宣传力度不够。目前民宿基本没有进行广告宣传，特别是民宿文化氛围不够浓厚，民宿品牌意识差，社会知名度不高，影响力小。

三、发展耒阳市民宿产业的对策、措施和建议

依据调研考察情况，结合借鉴先进地区民宿产业发展做法，建议通过以下措施，大力培植民宿产业，发展耒阳乡村旅游事业，使两者相辅相成，互相带动，成为耒阳经济转型发展的一股推动力、也成为农民增收的一条新途径。

（一）因地制宜，科学规划

市政府应尽快研究制定耒阳民宿发展的布局规划，对现有民宿发展情况进行摸底，并根据自然景观、村庄条件等，出台相应的民宿发展规划线路图，明确重点发展区域，与新农村建设、拆迁和保留村规划等有机结合，充分考虑产业布局、人口集聚、土地利用、生态环境保护等内容，形成目标明确、布局合理、定位科学、特色鲜明的民宿发展规划。探索引入社会资本、村集体经营或村民自主经营等多种开发模式，打造符合耒阳实际，满足目标消费者群体多层次、多元化需求的乡村民宿产业体系。实施重点突破，建议对景区内具有资源优势或建设基础的村落先行试点，由乡镇统一将闲置的民房流转过来，由政府统一将周边的“三通一平”等基础配套设施建设好，然后再出租给客商经营民宿。

如蔡伦竹海景区现为4A级国家旅游景区，景区内生态优良，有原生态的乡土风貌，具备了开发民宿的重要载体。目前风景区客源现状以家庭旅游和结伴旅游的散客为主，团队旅游相对较少，游人规模不大，主要为本地和本风景区附近县市的游客，多数游客在景区停留不会超过一天，个别过夜游客也大多选择回耒阳城区住宿。因此景区应加快推进旅游项目的建设，完善各项旅游基础设施，增加景区可游性和便捷性，与乡村民宿形成相互促进、相互补充的局面。

景区在规划时要遵循《耒阳市文化旅游产业发展规划（2015—2030）》及《耒阳市蔡伦竹海国家水利风景区总体规划（2011—2025）》中所提出的以蔡伦为品牌、竹海为核心、耒水为特色并集合观光旅游、休闲度假、文化体验和科普教育等功能的景区定位。要因地制宜地新增与更新民居建筑，达到和谐与整体性。对于保留民居，用现代构筑手法对传统构筑物及材料做出新的诠释，形成与自然景观相互协调的建筑景观风貌。并针对不同的使用人群，设置不同等级与规模的民宿。

在民宿点开发中，首先打造蔡伦竹海核心景区内自然条件及区域位置优越且现状较好、开发难度较低的民宿节点，作为景区示范民宿点。目前切实做好“野牛塘”和“周家大院”民宿发展的规划设计，严格按规划方案做好示范引领典范，吸引山水风光爱好者这类客户群体前来体验耒水风光带的秀美景色。待民宿产业发展到一定程度后，再通过民宿品牌带动自发形成其他非核心的一些民宿点，成为景区民宿产业新的增长点。

再如耒阳市永济镇的“宋氏宜园”，为当地乡贤宋君宜先生斥巨资投建的苏州园林式私家园林别墅，位于耒水国家湿地公园范围内，且靠近江口鸟岛，四周既有美丽的自然风光，又方便鸟类爱好者在迁徙期观赏候鸟的迁徙，地理位置可谓得天独厚。故“宋氏宜园”可针对此类消费群体专门开发高端民宿服务。

又如位于耒阳市郊区的鹿岐峰森林公园景区，不但树木葱茏，风光秀美，而且公园中的鹿峰寺香火鼎盛，佛教文化底蕴深厚，平时总有游人结伴前来游玩，周末和节假日更是游人如织。景区附近的村民家中多有开辟菜园和葡萄园，除自用以外，还提供采摘、烹饪等体验服务。在此基础上再顺势发展民宿服务也应是水到渠成之举。

（二）政策扶持，突破制约

一是适当放宽民宿建房用地政策。建议拓宽民宿建设用地渠道，放宽容积率指标控制，简化审批程序，保障民宿发展用地需求，对于用于民宿发展的临时建筑在政策上予以适当突破，但对严重乱搭乱建现象要加以取缔与规范。二是健全并简化审批机制。在参照先进地区民宿管理经验和做法的基础上，严格按照民宿开办标准，协调相关职能部门简化办证程序，积极帮扶有意向开办或手续尚不全的民宿经营户尽早达到相关要求，让更多的经营者获得合法市场主体地位。三是加强监督引导。积极主动地向民宿经营户广泛宣传防火防盗等安全知识，并联合旅游、公安、消防、工商、环保等部门加强对民宿的服务质量、安全管理、消防设施、食品卫生、环境保护等监督检查，形成“经常性检查+节假日突击检查”的工作机制。

（三）加强指导，有序发展

一是建议政府有关部门加强指导和服务，帮助试点村加强对市场的调研和分析，根据试点村的特点和优势，按照市场细分原则来确定目标客户群体，准确定位。指导有关试点村制订专业化、商业化的发展项目，提升民宿产业整体品质。二是积极发挥政府的招商引资平台作用，加强与国内外知名旅游公司的合作、对接，利用旅游企业的财力、智力以及营销策划经验，进行专业的招引和开发。三是借鉴外地的经验，建立行业协会，强化设计，组织开展民宿业主和服务人员的经营理念、营销策划、管理服务技能、安全生产、法律法规等方面知识和技能的培训，提高服务质量和经营档次。四是相关部门要加强对民宿发展的服务质量、消防、卫生等的监管，确保有序发展，实现诚信经营，提升知名度，打造民宿产业的品牌。

（四）强化营销，打响品牌

一是对耒阳民宿组织统一包装推介。想方设法扩大民宿品牌的影响力，制作专题民宿宣传手册、特色体验项目、旅游路线地图等，进行统一营销推广；开设统一网络营销平台，创建耒阳民宿专题网站，进行集中展示推介。二是开展多元化创新宣传。在加强与报刊、电视、电台等传统媒体合作宣传的基础上，积极拓展网络、微博、微信等智媒体平台的开发，对重点民宿区域还可以通过微电影宣传片，亦或是与影视公司合作，参与电影、电视剧取景拍摄，吸引游客慕名而来。三是加强合作交流。将“走出去”和“请进来”高效合一，加强与周边城市的交流、联合，开发套餐式民宿旅游线路，也可加强与各类企业、旅行社、部门的合作，承接单位工会活动、职工疗休养、野外拓展体验等项目，真正使耒阳民宿越走越远。

耒阳民宿产业的发展正处于萌芽阶段，不但需要政府在政策上予以强大的支持，更需要政府在资金上加大投入，只要大家统一认识，齐心戮力，耒阳民宿产业的明天将会无比辉煌！

责任编辑：肖 琴

F0

A

1009-3605（2017）02-0060-04

2016-11-02

1.陈刚，男，湖南耒阳人，中共耒阳市委党校讲师，主要研究方向：县域经济；2.蒋清平，男，湖南耒阳人，中共耒阳市委党校校长，主要研究方向：县域经济；3.陈四清，男，湖南耒阳人，中共耒阳市委党校讲师，主要研究方向：县域经济。