土地一级开发成本核算问题的分析与探讨

伍嘉

[摘要]土地一级开发本身是一项综合性工程，涉及征地拆迁、配套设施建设、测绘评估等不同费用种类，核算一级开发成本时需要根据不同费用种类，对所发生费用进行归集分配。然而现阶段我国土地一级开发成本核算还存在诸多问题，例如部分开发企业没有将拆迁评估费用纳入核算范围内，对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性而导致前期费用成本的漏算等，严重制约了我国土地一级开发成本管理水平的提高，故如何通过提高成本核算水平来优化土地一级开发成本管理已成为一项亟待解决的重大课题。

[关键词]土地一级开发；成本核算；改善对策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.133

土地一级开发具有时间长、开发面积广、投资巨大、资金回收期长等特点，因此需要有一整套的土地开发成本核算方法对土地一级开发项目进行指导和规范，从而为土地一级开发企业带来最大的项目收益。基于此，本文将从目前土地一级开发成本核算存在的問题出发，从细化成本核算对象、构建成本核算制度，根据完工土地开发项目的用途来选取适宜的成本结转方式，完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算，强化土地一级开发成本核算的审计等多个角度着手，就提高土地一级开发成本核算水平，提出几点看法和建议。

1 土地一级开发成本核算的特点

在土地一级开发实施阶段，重点是将“生地”变为“熟地”，这一过程中发生的费用主要包含前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套设施建设费用、财务费用、相关税费及不可预见费，它们共同构成了土地一级开发成本核算的内容。

第一，成本核算时间长。土地一级开发运作周期长，一般开发周期在3～5年，如果中间某些环节进展不顺利，可能会影响后续环节进展，还可能引起之前办理的相关审批手续到期，需要重新办理用地预审、立项手续，这些都导致成本核算的时间跨度大。

第二，成本核算构成复杂。土地一级开发中不同环节发生的费用类型、支付对象、归集方式都有明显差异，成本中不仅包含了土地收购补偿费、房屋拆迁费、市政建设工程费用等直接投入，还有审计费、咨询费、评估费等间接费用，以及项目运作期间融资产生的相关财务费用。

2 土地一级开发成本核算的现状

第一，成本归集对象的确定不明确。土地一级开发在确定具体成本归集对象时，存在着对象不明确的问题，导致部分费用支出无法真实在相应会计科目中反映出来。由于土地一级开发时间长且土地面积广，成本归集对象的模糊必然会在项目开发过程中出现很多不确定的因素，造成费用支出增加。

第二，成本核算方法的选用不当。目前在土地一级开发成本核算中存在着开发项目简单和复杂混淆的问题，有的开发项目简单却采用了较为复杂的成本分配核算方法，而开发过程时间长、跨度大、土地范围广且基础设施建设多的项目却采用了简单的单位面积分配法。

第三，前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算不够科学与全面。具体说来：一是前期费用的核算不够科学与全面。例如在项目开工前，部分开发企业没有认真统计项目的前期费用，没有全面掌握项目实施方案的编制费用、项目立项报告和可研报告的制定费用、各类咨询费用；部分开发企业没有对工程的勘察、测绘、定桩等过程的费用进行科学核算，没有对项目给环境和城市道路交通造成的影响进行全面了解，从而导致大量前期费用成本的漏算；二是公共区域市政基础设施建设费用的核算不够科学与全面。例如在统计公共区域市政基础设施建设费用时，部分开发企业简单参考以往类似项目来申报成本预算，而忽视了对区域内市政管线、桥梁及永久性道路建设费用的全面调研；三是征地拆迁费用的核算不够科学与全面。例如部分开发企业没有对拆迁工程费用进行准确分析，没有构建专门的拆迁工程费用核算机构，从而导致拆迁工程费用的核算错误百出。

3 土地一级开发成本核算的改善对策

3.1 细化成本核算对象，构建成本核算制度

3.1.1 细化成本核算对象

在成本核算过程中，成本管理部门应当起到核心作用，财务管理部门进行业务配合。成本核算对象的确定，应当以便于成本归集、成本控制为原则，细化成本核算对象。土地一级开发过程中不确定因素多，费用支出归入会计科目后，损失了一部分对象信息，出现宗地变动时，难以再次将信息提取出来重新进行处理。对于一些开发周期短、宗地构成简单的项目，可以考虑将整宗地块作为成本核算对象；对于绝大多数项目，应当分析宗地构成，以土地权属性质或规划条件作为成本核算对象的划分依据。

3.1.2 构建成本核算制度

由于开发企业是接受政府委托来进行土地一级开发，因此属于代建制度，开发企业应根据土地一级开发成本构成设置明细核算，其主要内容应包括成本发生正确归集、成本归集的方法、成本计算方法等。开发企业对于土地一级开发的会计核算设置开发成本或其他应收款科目，再按项目设置二级明细核算，在项目下按成本费用内容设置三级明细核算。这样层层核算，将成本进一步明细。

3.2 根据完工土地开发项目的用途来选取成本结转方式

第一，对于销售开发或有偿转让的商品性建设场地，项目完成后将实际成本从开发成本—商品性土地开发成本账户的贷方转入开发产品—土地账户的借方。

第二，对于开发完成后直接用于开发企业商品房等建设的建设场地，项目完成后将实际成本结转计入有关房屋的开发成本。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿费或批租地价项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，责合并转入有关房屋开发成本的基础设施费项目。经结转的自用土地开发支出，应将其从开发成本—自用土地开发成本账户的贷方转入开发成本—房屋开发成本的借方。

3.3 完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算

第一，提高前期费用核算的科学性和全面性。具体措施如下：立项报告和可行性报告是土地一级开发工程中较为重要的报告，开发企业往往会投入较多资金到立项报告和可行性报告的制定中，为此开发企业要通过加强立项报告和可行性报告制定费用的核算力度来降低前期费用核算的错误率；开发企业要构建专门机构来实地调研各项咨询活动，尤其是对各项咨询活动的收费情况进行准确调查和统计。

第二，提高公共区域市政基础设施建设费用核算的科学性和全面性。除了将区域内市政管线、桥梁及永久性道路建设费用等大型费用纳入成本核算体系中之外，成本核算机构还应该将公共座椅、小规模草坪等小型费用纳入成本核算体系中，确保突击一级开发成本核算涵盖内容的全面性。

第三，提高征地拆迁费用核算的科学性和全面性。在核算拆迁征地费用时，成本核算机构要聘请一批专业技能较高和责任心较强的核算人员来开展拆迁工程费用的核算工程。此外，成本核算机构要转变以往因拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用数额较小而轻视的做法，强化对拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用的重视度，将拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用规范地纳入项目成本核算报表中。

3.4 强化土地一级开发成本核算的审计

土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，同时也是确保土地一级开发成本结转核算准确、及时、规范的必然保障，只有加强对土地一级开发成本核算的审计，才能有效监督土地一级开发的成本核算，及时发现并纠正土地一級开发成本核算过程中存在的问题和不合理之处，从而保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。

4 结 论

土地一级开发成本的发生是一个过程，从前期准备到征地拆迁、市政建设，贯穿项目的全过程。而土地一级开发成本核算的完善和提高，对于更加真实地反映开发成本，加强对阶段性土地一级开发的验收和成本核算审计，为土地二级开发提供可靠的财务数据和指导等具有重要意义，故非常值得我们深入研究和探讨。

参考文献：

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