超值的房子长什么样

李伟

购房的价值体系始终在辨别一件事情：“活着”还是“生活”。未来的房子会成为一个生活系统，

一个承接“资源”的平台

如果撇开政策的因素，人的一生需要买几次房子？

来自一家中介机构研究部的数据显示，20岁-30岁购房者占到28.7%，31岁-40岁购房者占到34.6%，40岁以上占到36.7%。很多人会在20多岁买第一套房，30岁-40岁实现第二次置业。中国房产市场的发展才30来年，规模化的第三次置业还没体现出来。

按生命周期确定购房次数的理论，将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段更为现实。由此，除去房改、拆迁等外界因素，以生活需求为出发点，中国人应该有4次置业需求。如果年轻人在单身时租房住，那么一生中则要买3次房。

如果从财富积累的角度看，房子的更迭周期可能是这样的：事业起步时第一次置业；结婚后以家庭为购买主体进行改善性购买；财务自由后，寻找自己理想的居所，开始享受生活。风调雨顺，5年-10年会是一个购买周期，这个速度几乎与私家车更新的步调相似。在这个意义上，买房子的周期也符合了马斯洛的需求理论——生理、安全、社交、尊重和自我实现，依次由低级向高级不断发展。这种潜在的意识，最终将从生活方式和价值观上体现出来。

房子当然是一个刚性的载体。但判断房子的价值又是困难的，因为它的存续时间太长，甚至会超过我们的预期寿命，而我们的整体经验又太少了，就算从1984年深圳开始有商品房算起也才30来年的时间。不同时代对好房子的标准是不同的，不同人生阶段和财富等级的人对好房子的认定也不同。在这个意义上，讨论“超值的房子”，其标准注定是相对价值，对应的坐标系因时代、财富和人生阶段而不断变动。

“活着”还是“生活”

中国房地产市场出现后，关于“超值”的标准变化得更加剧烈，其特征在于内涵不断扩张。看面积——50平方米和150平方米的区别；看装修——简装和豪装；看地段——中心区和郊区；看风景——公园与湖泊。

在这之后的价值体系开始不断社会化。房子首先与土地价格相联系，由于级差地租而具有重要的经济特征。空间地域与周围的环境相联结，从而产生了“劣势环境资源”与“优势环境资源”的差距。房子的空间不仅意味着房子直接占有的领域，而且包括這一空间所联系的诸多“可及资源”。

于是，房子使人们进入到一个比较稳定的社会网络：风景、邻居、社区、学校、医院、商店、体育休闲设施等。随着财富的增长，人们的生活质量与幸福感，更多取决于这些完善、友好的社会网络。

购房的价值体系一再发生变化，通俗地说，这个价值体系始终在辨别一件事情：“活着”还是“生活”。房子的价值已逐步突破了居住功能，而成为一个生活系统，一个承接“资源”的平台。

在这个意义上，房子的评价标准与其链接的资源质量息息相关。这些资源包括建筑与舒适性、自然景观、社会服务体系、社区关系与社区文化等。

未来的开发商，注定不再是一个建筑或社区的提供者，而是一个资源注入者。他们将各种外部资源注入社区中，形成了某种生活体系，从而构建了房子的整体价值。

如同贝聿铭所说的：“最初是我们创造了建筑，后来是建筑改造了我们。”在他看来，房子给人带来的最大收益莫过于生活收益。

“资源”的质与量则决定了房子的价值。“超值”意味着以更低的价格得到了更多的资源，可能是更好的学区，或是独有的景观，抑或是和谐的社区氛围。房子本身只是这个体系的一部分，更值钱的是其所承载的资源系统。这些“资源”不仅构造了好的生活，还使房子的价值更有生命力。

人性化与智能化

在房子的价值体系中，舒适与人性化始终是最基本的要素，也是评判的基础。

从城市人居住的角度说，富人社区、穷人社区、中产阶层社区的消长与转化，都是对城市居住空间的争夺。住宅的面积不断扩大、社区活动范围的扩展，是在放大住户的私有空间。即使是在同一套公寓里，不同的家庭成员也拥有共有和独立的空间，客厅是共有的，但各自的卧室又带有一定的私密性。从社会学角度看，享用什么样的住宅空间，在一定程度上体现了人的经济地位和社会价值。

过去人们对住宅面积扩大、居住空间放大及美化的追求，一直呈加速度增长。在升级换代中最看重的是内部功能区的不断延展：卫生间由一个增为两个或多个；房厅由原来的一个分为客厅和饭厅，各自有功能定位；房间由原来的大一统，设计为朝向、面积适合的书房、儿童房、客房等，复式的大套型的住房，则还有储藏间、家务间、保姆房等。每一处分隔出来的空间，都发挥独有的功能。从家庭内部成员的日常起居、看书学习以及对外交往等，各个功能都可在这个居住空间里有条不紊地得到完成。拥有这样居住空间的家庭，各成员之间的关系既密切又互不干扰，构成了过上幸福生活的物质前提。

现在，小面积也开始回归。现代的住宅设计更注重空间的弹性和可持续性：户型灵活隔断，一些能够移动、伸缩的物料代替了传统的空间划分界限——墙，住户随心所欲地组装自己的房子，从而获得多样化的功能。房间可以是卧室，也可以是工作室、陈列室，只要你愿意用心创造，就会毫不费力地用30平方米的面积获得起居、办公、聚会、贮存及其他种种功能。面积已经不再是制约舒适度的障碍，聪明的设计使得丰富的内涵比奢华的排场更让人接受。

现在，人们则更重视房子的科技含量，以提高舒适度：门窗的密闭性开始越来越好；保温材料的使用越来越普遍；照明、通风、取暖、制冷、加湿、加负离子等设施的功能日趋完善。“新风系统”能够使空气中的湿度保持在30%至70%，同时，室外的空气经过外部新风系统的除尘、过滤、杀毒、调节温湿度等流程的处理，然后以低于室温2℃、以0.2米/秒的速度进入室内，风从房间底部缓缓送入室内，没有噪音，人基本感觉不到风吹，但室内空气会如“郊野”一样清新。

未来的房屋则会向无限智能化发展，电影里的各种未来场景，都可能在不远的将来成为我们的日常生活。

人类乐此不疲地为自己制造舒适，而科技又为这种可能性提供了永恒的保障。旅美作家林达在《居所》中写道：“人类对于居所舒适的追求，终于被高科技迎合，没有节制。房子，从这一刻起，不再是一个简单庇护所，也不仅是一个建筑艺术品。它演变为一个次环境，演变为人的外沿。”