试析不动产租赁业营改增存在的问题与应对方式

曾东辉

摘要：在国家政策的鼓励和广大纳税人的积极支持下，国家税务总局在2016年期间陆续出台了《关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》等文件，不断对我国当前的经济宏观形势和税制改革要点进行分析和判断。随着营改增试点范围的不断扩大，此次税制改革对我国各行业的影响也在逐步加深。本文立足营改增对不动产租赁行业的影响，对营改增后不动产租赁行业的纳税筹划管理中的问题和应对办法进行了进一步的探索。

关键词：营改增；不动产租赁；问题

一、营改增对不动产租赁业的影响

2016年5月起，营改增试点范围扩大到了包括房地产业、建筑业、生活服务业和金融业四个行业在内的绝大部分经济产业。因此，在当前的经济政策环境下，企业发展中遇到的最主要问题就是实现营改增试点环境中实现行业新旧税制衔接与转换，从而实现新的税制政策下行业利好与税负下降的实现。然而，对于不动产租赁行业来讲，由于建筑业同房地产业进入营改增试点范围内的实践尚短，在适用税率、纳税核算和抵扣链条的完善等方面都还存在一定的问题。在目前营改增改革实践的推行过程中，不动产租赁作为国家经济发展中一个必不可少的环节，由于受到了营改增税制政策的影响，一些行业内企业的市场经济行为受到了极大的影响，导致了我国目前不动产租赁行业发展趋势放缓的现状。因此，如何理解此次营改增税制改革政策，发现不动产租赁行业企业涉税管理中存在的问题，加强在新的税制环境下企业的生存与发展的能力，成为了当前不动产租赁行业持续发展中面临的最主要的问题。

二、营改增后不动产租赁业中存在的问题

（一）纳税人身份认定问题

营改增后，不动产租赁行业的适用税率由之前的5%的营业税调整为11%的增值税，并对经营过程中取得的增值税专用发票进行进项税的抵扣。行业税负呈现明显上涨的趋势。然而，根据不动产租赁增值税政策，年销售额度不满500万的企业可以进行小规模纳税人资质的认定，取得小规模纳税人资质后，企业可以按照简易计税法计税，其适用税率为5%增值税。对于个体工商户出租住房的收入和个人出租租房及其他建筑的收入均按照简易计税法计税并采取适用1.5%增值税的减税征收税率。但按照简易计税法计税并缴纳增值税的企业，在纳税过程中将不再进行进项税的抵扣。因此，营改增后企业如何进行纳税人资格的认定不但会影响企业的税负压力，同时也将成为决定企业发展法相的重要影响因素。

（二）异地不动产租赁业务纳税申报问题

根据营改增后的相关政策，不动产租赁企业业务中不动产的所在地同企业所在地不同的情況需要进行增值税的预交，否则将无法缴纳增值税。也就是说，若A企业所在地位X市，在Y市购进不动产一幢作为写字楼对外出租，由于A企业所在地同其出租的不动产不再统一地点，因此A企业在纳税行为发生时应缴纳于正税款，缴税额度为企业租金÷（1+11%）×3%。同时在完成预交申报后，A企业影响企业所在地税务部门进行申报按照正常的增值税纳税办法进行缴税活动，企业此时的应缴税额为企业租金÷（1+11%）×11%，并在这一过程中根据取得的增值税专用发票进行进项税的抵扣。

（三）不动产业务租赁复杂性问题

不动产行业的业务项目具有相对的复杂性，这一特性给行业内企业财务管理工作进行营改增后的改革带来一些显著的问题。不动产租赁行业业务范围主要分为短期租赁业务和长期租赁业务两大类。短期租赁一般用于满足承租人短期临时需要的业务，其操作过程相对简单。而同操作相对简单的短期租赁相比，在不动产企业长期租赁业务中，租赁形势分为正常租赁和售后回租两种主要形式。另外，在不动产的所有权上不动产分为租赁企业从房地产开发商处购置的不动产和租赁企业自行开发或委建施工的不动产。在上述业务范围中，不动产企业的租金收入和进项税的界定等问题，使得营改增后不动产租赁企业的财务核算与纳税任务更加的艰难。

（四）营改增实施后不动产租赁行业纳税过渡问题

不动产租赁行业由于前期投入较大，企业需要进行不动产的购置和开发，并提前垫付建筑施工的费用。因此，在营改增后不懂茶租赁企业构建不动产投入的大量前期资金难以取得相应的进项税专用抵扣发票，导致了营改增后不动产租赁企业进项税抵扣无法实现，而面临着由5%营业税提高至11%的增值税的问题，将会导致不动产租赁企业的税负出现短时内的剧烈增加导致后期企业税负过重，影响了企业的财政状况和企业内流动性资金链的弹性，给企业的持续发展带来极大的影响。

三、不动产租赁业营改增后的应对方法与策略

（一）按照不同纳税人身份认定进行计税方式的选择

营改增后，企业根据不同的纳税人身份的认定按照不同的增值税税率完成企业的纳税活动。一般纳税人的不动产租赁企业的税率由5%的营业税调整为11%的增值税，但在纳税的同时可以根据企业取得的进项税发票实现企业进项税的抵扣。根据相关政策，不动产租赁企业的纳税义务发生在企业受到租赁预收款的当天，因此一般纳税人企业在营改增实施后由于前期准备不充分的原因，很可能出现由于缺乏必要增值税专用票据作为进项税抵扣依据导致的税负突然增加的问题。因此，为了防止企业税负压力突然增大，在企业进行一般纳税人身份认定过程中，要加强对企业进项税发票开具、补开和管理工作，防止企业税负压力过大给企业带来不必要的经营风险。同时，对于中小型不动产租赁企业，可以申请小规模纳税人资质的认定，根据自身的发展状况，选择最适合自身未来发展的道路和方向。

（二）加强企业财务对不同业务涉税处理能力

营改增后，不动产企业的纳税行为由于受到相关政策和企业经营业务复杂性的影响，导致了企业涉税财务管理工作量增加、财务管理难度增大的问题。因此，根据不动产企业涉及到的业务范围，企业财务在管理过程中应对企业的短期租赁、长期租赁、直租、售后回租等不懂的租赁项目进行分别记账管理和纳税核算工作。同时，由于营改增后不动产租赁企业受到异地不动产所在地预交税款申报的问题，对于企业异地不动产企业应成立单独的财务管理小组进行统计、核算和申报工作，防止出现异地租赁过程中由于不能及时纳税导致的企业涉税风险问题的出现。

（三）合理规划营改增期间的不动产租赁纳税过渡办法

目前，随着营改增试点工作的不断推行及各行业纳税管理工作的深入推进，不动产租赁企业应抓住目前营改增试点阶段的相应优惠政策完成企业纳税管理的过渡性工作。通过参考较早纳入营改增试点范围的有形动产租赁行业等，对企业在营改增试点前已经生效的租赁合同和在建项目合同进行梳理，对于可以按照营改增前税制纳税的合同部分，即在2016年4月30日前已经生效的合同内容和在建项目工程，尽快进行申报并按照要求进行税款的缴纳。同时企业应加强对营改增相应政策的深入理解，找到适合自身企业发展的纳税筹划办法，从而实现营改增阶段企业涉税管理的平稳国度和营改增后企业税负只减不增的改革目标。

四、结束语

出于国家宏观经济发展和行业改革调整的需要，营改增是我国经济和税务管理中不得不面临的必然趋势。随着营改增试点工作在全国范围内的不断普及，不动产租赁企业的发展受到了来自此次税制改革的重大影响。为了实现营改增后企业税负压力只减不增的目的，不动产租赁企业应正视其营改增环境下企业面临的税负压力和税务问题，根据企业暴露出的各种问题，对自身的管理进行不断的调整，最终达到适应国家经济宏观形势的目的，从而实现国家和企业共同发展的双赢局面。

参考文献：

[1]曹星宇. 不动产租赁业务营改增问题[J]. 中外企业家，2016，17：50.

[2]黄鑫，张伟. 不动产交易与不动产租赁营改增政策解析[J]. 财务与会计，2016，15：38-42.

（作者单位：深圳市龙华新区大浪办事处集体资产管理办公室）