工业用地弹性年期出让实践探讨

郑恕 济南市土地储备中心

工业用地弹性年期出让实践探讨

郑恕 济南市土地储备中心

本文从目前我国工业用地市场现状及企业生存周期等问题入手。以规范性文件制定为目标，围绕开展工业用地弹性年期出让工作存在的问题及解决思路展开探讨。尝试从实践中摸索、形成一套完备的工业用地弹性年期出让考核评价及监督管理政策体系。

工业用地 弹性年期出让 实践

一、概述

自2007国土资源部、监察部共同发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》以来，工业用地招拍挂工作在我国全面开展。多年来，各地组织工业用地出让全部以法律最高限定即50年作为出让年期，但是根据国家工商总局权威调查发布，国内近六成的中小企业生存年期不超过5年，能够达到20年的企业更是凤毛麟角。所以工业用地以50年期“一刀切”式的出让，造成了大片土地资源的闲置和浪费。在全国土地资源日趋紧张的情况下，国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》提出：“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。”这就为工业用地弹性年期出让工作的开展提供了政策依据，本文将从实践角度对工业用地弹性年期出让这项工作展开讨论

二、基本工作思路

将工业用地出让年期由50年缩短为20年，供地方式采用“先租后让”和“短期出让”模式，其间融入用地情况定期考核评价机制，将土地利用标准通过约定方式写入合同条款，引导低效用地退出，从而实现土地资源优化配置。其中“先租后让”租赁阶段通过招拍挂方式公开确定土地承租人，在租赁合同中应明确土地开发利用指标及土地产出效益指标等内容，以衡量用地单位土地利用效益及企业经营情况。租赁期满达到合同约定标准的用地单位，可通过协议出让方式办理土地出让手续，出让年期为20年。“短期出让”模式出让程序不做改变，仅是出让年期缩短为20年。同时，区县及工业园区作为考核评价主体，负责对租赁期土地利用情况进行监管并定期考核，未达到租赁合同约定标准，将不予办理土地出让手续。

三、存在问题

采用弹性年期出让工业用地可提高工业用地配置效率，促进土地节约集约利用，避免大量闲置土地的出现。但是，此种模式也存在一定问题和弊端。

（一）设置租赁期限如果过短，将会影响企业中长期发展策略，除去办理土地出让、规划设计、开工建设手续以及实际建设时间，留给企业真正投入生产的时间非常紧张，很多企业在短期内尚未看到投资回报，租赁期限届满后便面临退出土地的选择，这将加大企业投资的不确定性。

（二）面对日渐增高的征地成本，租赁和短期出让会加长政府回收征地成本的周期。近些年，随着土地资源的日趋紧张，征收土地成本逐渐增高，很多地方按照50年出让工业用地,地价尚不足弥补征地成本的缺口，若改为租赁或短期出让，租金与短期出让金势必低于50年期出让的工业地价。这样以来，大量租赁和短期出让的工业用地将会大大增加政府征地成本回收的财政压力。

（三）规划、建设及登记发证手续办理存在技术障碍。由于租赁或短期出让年期过短，规划、建设等手续办理尚无先例，以往此类建筑物通常以临建手续报批，配套费和相关税费的征收也无专门政策支持，这将增大政府审批管理的困难。

（四）厂房标准和规模的不统一，导致地上厂房的兼容性和可持续使用性受到一定制约。由于工业项目包罗万象，有些产业需要大型厂房、重型设备支持，有些产业则可轻装上阵，使用写字楼式厂房即可投入生产。企业通过租赁获得工业用地进行建设，若租赁期满无法达到预期要求,被迫退出土地，已建成的地上厂房又无法适应其他行业的使用，这将会使企业面临投入无法及时收回的风险。

四、解决建议

针对工业用地弹性年期出让所面临的种种问题，笔者根据实践经验，提出以下解决思路，以供探讨。

（一）建立科学合理的土地利用效能评估考核体系。针对租赁或短期出让的工业用地，可建立一套包括投资强度、亩经济产值、亩税收、亩就业人数等一系列的评估考核体系，并将该内容通过补充条款的形式写入租赁或出让合同，同时对实际考核中无法达到约定的企业进行违约责任追究，例如责令限期整改或退出使用土地等。

（二）精减政府审批环节，提高政府服务效率。加快规划、土地、建设等部门审批速度，同时做好配套费、税收减免等相关配套政策的制定，针对高效集约利用土地的项目，可给予一定的政策支持，从行政机关内部为全面服务实体企业做好各项准备工作。

（三）做好充分调研，规划先期介入，力争建设统一的、兼容性强的标准厂房。相关部门可对园区内企业进行走访调研，通过科学严谨的统计手段，获取企业对厂房建设标准的需求，然后针对弹性年期出让的工业用地统一规划，从而缩短企业厂房建设的时间，同时又能保证建成厂房的可持续利用。

（四）建立统一代建平台，做好建设服务保障工作。有条件的地方政府或园区可成立代建平台，例如国资运营开发公司等形式，自行投资建设标准厂房，然后按照弹性年期租赁或短期出让方式提供给前来投资的企业使用，实现“交钥匙”工程。使企业能够轻装上阵，省去申报规划及建设时间，专心投入生产。代建平台可通过房地产租金回收建设成本，对于效益好的企业可一次性为其办理厂房及土地不动产统一转让手续。

五、最终结论

在我国土地资源日趋稀缺的大环境下，为响应国土资源部节约集约利用土地的号召，开展工业用地弹性年期出让工作成为大势所趋，虽然开展该项工作或将面临很多问题，但是各地国土工作人员排除种种困难，发挥专技特长，为开展此项工作打开了一条前途光明的道路。本文提供的思路，旨在抛砖引玉，欢迎各界朋友批评指正。