房地产宏观调控的法律问题研究

任晓敏

东北财经大学，辽宁 大连 116025



房地产宏观调控的法律问题研究

任晓敏

东北财经大学，辽宁 大连 116025

房地产产业发展迅速，已然成为我国经济发展的支柱性产业，房地产能否健康发展关系着国计民生。目前来看，房地产市场的市场调控能力不足，国家宏观调控在房地产市场上的作用越来越大，但国家在宏观调控中也有一系列的问题，尚没有妥善解决。本文主要从房地产宏观调控面临的现实状况出发并给出相关的对策和建议。

产业现状；宏观调控；对策与建议

一、我国房地产调控面临的现状

(一)房地产相关法律不健全

从立法技术角度上看，我国房地产立法的质量不高。从近些年国务院房地产宏观调控政策的发布和房地产市场的发展现状看来，我国房地产相关行政法规体系并不健全，开发商频频打起“擦边球”，房地产政策的立法并没有取得明显的成绩。

(二)对住房的保障功能重视不够

现今城镇住房的保障制度并不完善，商品性的住房和具有保障功能的住房具有极大矛盾和冲突。具体表现在低收入家庭无法负担商品房的费用，而政府保障性住房又严重缺失。有数据显示，我国城镇人均住宅面积不断增加，城镇居民拥有商品性住房的比率达到80%以上，而尚有1000万城市外来人员无法拥有自己的住房。

(三)政策冲突

建筑和房地产业的增加值占GDP总值的比例接近10%，房地产业已然成为了拉动经济发展、扩大内需的重要力量，也为地区政府带来巨大利益。为在土地出让中获得更多的利益，地方政府对于房价上涨是乐见其成。与此同时，卖地行为进一步刺激地价的不断上涨，最终也使房价的上涨速度过快，使贫富差距更加显著，中央采取各种手段限购。这体现了中央和地方房地产政策上的冲突。

(四)“控房”制度未能严格执行

在地方上，税收制度一直存在诸多问题。税收制度不完善，导致了地方上收税困难，只能收取到所得税和部分的小额营业税，这些税收收入不能凑足地方经济发展和经济建设所需要的资金。地方政府无法通过税收收入来填补地方的经济空缺，只能利用土地来增收。

二、关于我国房地产调控的对策与建议

房地产市场的调控政策频频出台，一方面体现了我国政府解决房地产问题的决心，另一方面却又显现了制定这些政策存在的不足之处。要解决这些问题，就要在政府自身定位与政策制定与执行方面，加强法治化与科学性。

(一)落实政策，加强土地调控

政府应当加强土地宏观调控，落实各种相关措施，严格控制城市建设用地的使用。将城市用地的审批方式更加严格化，制定更加严格的审批条件。各地将土地利用的情况及下一年度用地规划报告给中央，严格按照宏观调控的要求，将建设用地的使用情况作出规划。同时应在报告中作出地方提供保障性住房的计划。土地稽查措施要积极落实，成立土地违法行为查处小组，开展专项行动。

(二)严格执法，保障软法有效实施

房地产市场一系列的软法，只有被严格地执行，才能确保房地产市场的治理目的的实现。政府应当扮演好执法过程中的角色。地方政府在执行中央的房地产行业政策时出于自身考虑常常会出现执行不力的现象，中央政府作为决策主体应当监督地方政府这一执行主体的执行效果。中央政府可以对地方政府执行房地产调控政策的情况作出评价，以督促并监督地方政府。

(三)积极运用法律手段、经济手段

运用行政手段做到宏观调控是必不可少的，但是只靠强硬的行政手段不能达到理想效果。从理论上来说，想要有效地控制房价增长，可以通过改革土地制度，以市场为依托，将土地调控市场化的手段来实现。但由于市场的自发性、滞后性、盲目性，必须通过法律手段进行调整，以健全的法律保障土地调控市场化的实施。国家应将宏观调控纳入法治化轨道，将宏观调控的方法法律化，将现在国家通用的、有效的房地产控制政策上升为法律。

(四)运用金融手段，抑制房地产消费

采取金融手段，以实现减少投机性购房的目的。银行应采取对投机性购房不提供信贷，对用于商品房建设的信贷严格约束的措施，强化申请贷款的条件。另外，在房地产的开发、建设及购买中，应降低银行信贷的比例。中央银行及银监会应监督商业银行为房地产行业提供信贷的情况，对违反法律规定的责任人追究法律责任。

(五)完善信息披露，实现房地产行业信息系统化

完善房地产行业的信息披露，发布房地产市场的信息。将有关数据及时、全面地公开，可以使消费者对房地产行业有较清晰的认识，在理性判断的基础上理性地消费。同时房地产开发商通过消费者的信息系统也可以对投资开发有合理的判断。完善的信息披露易于实现房地产市场供求的平衡。

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2095-4379-(2017)19-0231-01

任晓敏(1991-)，女，汉族，河北保定人，辽宁省大连市东北财经大学，硕士研究生，研究方向：经济法。