土地市场与房地产市场关系的研究

戴宝珠

摘 要：当前，在市场经济环境下，我国房地产市场不断趋于成熟，且取得了较大的发展，然而，纵观我国房地产资源的配置，依然以政府为主导，其市场还很不规范化。如果投资增长过快，很容易引起市场的失衡，并促使房地产价格增长过快，房价居高不下等。在这种情况下，不仅浪费了房地产资源，还会给居民的生活、工作带来很大压力。鉴于此，本文在参考相关文献资料的基础上，结合多年的个工作经验，对土地市场与房地产市场的关系进行分析、研究，最后提出可行性的建议和意见。

关键词：土地市场；房地产市场；关系；分析

中图分类号： F293.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

随着社会、经济的快速发展，人民的居住需求不断增长，促使房地产的快速、多元化发展。与此同时，房地产除了在满足人类居住需求外，与众多产业也是息息相关，比如消费、金融、就业、信贷等。近年来，国家对房地产业的重视度不断提高，并且制定了一系列的制度、政策，推动城镇住房的快速改革，引导其健康、平稳的发展。然而，由于房地产投资的过快增长，也日益暴露出了各种弊端，比如房地产市场供需结构的失衡、房价增长过快等。因此，对土地市场与房地产市场关系进行研究非常有必要。

1 地价与房地产价格的关系

研究表明，房地产价高的根源在于昂贵的地价。房地产价格与地价均授予产权价格的范畴，且决定于供求关系。其区别在于：在土地市场需求中，受到自然供给的影响，在价格方面的变动，也更倾向于需求。然而，与土地市场不同，房地产供给不包括生产费用。所以，作为一个生产的过程中，必须满足足够的经济回报，才能持续地发展下去。正因为如此，房地产价格既是购买方的价格，也是出售方的价格。除此之外，在不同城市中，地价的差异性，也引发了房地产价格的差异。经分析，可以得出下面的结论。第一，地价与房地产价格永远呈现正相关关系。当税费率、 容积率、建安成木不同时，也会影响到地价与房地产价格的关系。第二，上述条件中，保持其他条件恒定，当容积率的变化与房地产价格的变化呈负相关的关系。比如，当容积率增大时，房地产的价格就会降低。同样，保持其他条件不变，建安成本与房地产价格呈现出正相关的关系。举个例子，当建安成本升高后，就会导致房地产价格上升。再次，保持其他条件不变，税费率的变化与房地产的价格也呈正相关的关系。同时，与其他两个指标上臂，税费率的变化对房地产价格的影响最大。即当税费率下降后，房地产的价格就会下降。当税费率增加后，房地产的价格就会上升。可以看出，要想降低房地产价格，采取降低税费率的方式，是非常有效且比较直接的。

2 土地供应量与房地产数量的关系

房与地息息相关，不可分割。保证足够的土地供应量后，才能为房地产的数量提供条件。在分析二者之间的关系时，通常将容积率作为重要的参数。容积率指的是：在城市用地中，允许修建总建筑面积与地块面积的比值。下面的公式可以反映出二者的关系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q为房地产的数量，F表示容积率，QL表示土地供应量。保持容积率不变时，当土地供应量增加后，房地产的数量也增加。当土地供应量减少后，房地产的数量也减少。所以，二者之间是正相关的关系。直线穿过原点m后，显示了土地供应量与房地产数量的线性关系。即容积率下降时，m线斜率减少，并向下旋转，然后成为m1线。容积率上升时，则与上述的变化刚好相反，m线转换为m2线。一般而言，容积率的指标大于1，如图1所示。

3 土地市场与房地产市场互动机理

首先，从经济学的角度分析。如果房地产需求上升后，则会导致土地供应量、地价、房地产数量纷纷增加。所以，房地产价格上升后，也会使土地供应量上升。同时，土地供应量出现变化后，也是由房地产价格的变动引起的。其次，从土地价格弹性变化来分析。如果土地供给弹性充足，此时就可以满足房地产数量对土地的需求。所以，当土地供应量增加后，房地产价格不会受到影响。相反，当土地供给无任何弹性时，如果增加土地供给量，就会扩大房地产的需求，进而导致房地产价格增长。但是，从现实中来看，上述两种情况存在的非常少。最准确来说，二者之间的关系应该是介于两种情况之间。当城市处于发展的初期时，人口对于土地来说，也是相对宽松的。此时，土地供给弹性较大。如果土地供应量出现变动后，则会使房地产价格产生较大的变动。与此同时，随着城市的快速发展，人口数量就会大幅度增加。但是，受到城市规划的限制，城市土地越来越少，进而降低了土地的弹性供给。在这种情况下，如果土地供应量发生变动后，对房地产价格的影响也逐渐削弱。所以，当土地供给价格弹性条件不同时，也会导致土地市场与房地产市场呈现出不同的变化。该关系可以用曲线图来表示，如图2所示。

4 建议

根据上述理论，基于土地市场与房地产市场的关系，本文翻阅了大量的文献，并结合自身的工作经验，提出几点具体的建议和意见。首先，将用地制度中的“双规制取消”，并在政策上加大支持，比如，减免税收，提供无偿资助政策，有偿资助政策等。在“双轨制”的用地制度下，暴露的问题越来越多。因此，必须加大改革的力度。其次，土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准。具体来讲，相关部门必须深入到土地市场环境当中，考虑到不同供给对象的不同需求，制定合理的供应计划，或者有偿出让用地计划。同时，在实施城市土地规划时，根据市场发展的成熟度，积极向有偿出让形式转变。再次，在出让土地时，采用拍卖的方式。长期以来，在出让土地时，主要采用协议的方式。但是，这种方式并不能真实地反映出市场的需求，本质上来讲就是行政划拨。鉴于此，采用拍卖的方式非常有必要。复次，采用税收的手段，促进城市土地内涵挖潜。研究表明，利益驱动是导致城市用地快速扩展的重要原因。因此，有必要建立城镇土地线，遏制土地被过度占用，以此来增加农业净收入。最后，对现行的城市总体规划制定方式进行改革。当前，在城市土地规划中，存在很多问题，影响到了人口预测的准确性，不利于土地资源的合理配置。因此，必须进行改革，以此来提高决策的科学性、合理性。

5 结束语

本文结合实际的工作经验，分析了土地市场与房地产市场的关系。然后，针对二者之间的关系，提出了改善的具体建议和意见。比如，将用地制度中的“双规制取消”，并在政策上加大支持；土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准；在出让土地时，采用拍卖的方式等。希望可以作为参考。总而言之，只要掌握开发地产市场的发展规律，才能采取有效的办法和措施，促进其健康、稳定、快速地发展。

参 考 文 献

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