农村集体经营陛建设用地人市存在的问题及对策

王芳

摘要：随着农村经济对农村土地资源需求的日益增加，农村土地资源合理利用成为解决农村经济持续发展的重要手段。农村集体经营性建设用地入市符合土地资源集约节约利用的发展要求。农村集体经营性建设用地入市具有促进农民增收，有效保护耕地和提高土地利用率的优点，伴随着农村集体经营性建设用地入市所引发的许多实际问题，本文针对农村集体经营性建设用地入市中存在的问题，根据自身的工作实践，提出具体的建议。为今后农村集体经营性建设用地入市提供理论参考和实践依据。

关键词：农村集体；问题；对策建议

一、农村集体经营性建设用地与入市

1、农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

2、农村集体经营性建设用地入市是指将这部分土地在市场上流转，具体包括出让、出租和入股等方式，实质上是农村集体经营性建设用地使用权在市场上的优化配置过程。

二、农村集体经营性建设用地入市存在的主要问题

1、农村集体经营性建设用地主体不明确。根据《土地管理法》的规定，农村土地归农民集体所有，而在法律上并没有明确指出农村土地产权的具体执行主体是农村集体土地所有权的主体，导致农村集体建设用地的所有权归属主体无法界定。拥有农村集体建设用地使用权的农民与农村集体建设用地所有权人难以达成一致的意见，这样在农村集体经营性建设用地入市时，由于所有权与使用权相分离而不利于其入市，从而严重影响农村集体经营性建设用地入市交易的发展进程。农村集体经营性建设用地的主体由过去传统的村民委员会发展为现在的城乡居民、企业法人和地方政府等多元化主体。因此在法律上界定农村集体建设用地主体问题是农村集体经营性建设用地入市首要解决的问题。

2、农村集体经营性建设用地入市交易后土地用途纯商业。根据我国开展农村集体经营性建设用地入市试点工作以来，我国农村集体经营性建设用地入市交易方式主要是出让，并且入市交易所获得的土地，基本全部是发展旅游、餐饮服务等商业用途。农村集体经营性建设用地入市给农村的公共基础设施和农村医疗卫生没有带来实质性的改善。此外，地方政府和农村集体经济组织通过招商引进的企业，众多引进农村的企业投资额度偏低，污染严重，不符合农村发展的实际需要，农村集体经营性建设用地入市交易后用于商业，并没有在农村经济发展产生巨大的推动作用。

3、农村集体经营l生建设用地入市地价有显著性差异。在农村集体经营性建设用地入市交易时，地方政府为了片面追求利益最大化和招商引资，在很大程度上农村集体经营性建设用地的交易地价普遍较低，甚至部分农村集体经营性建设用地的主体为了引进企业投资，土地以赠送的形式给予企业使用。农村集体经营性建设用地的主体在入市交易时没有完全遵循公平、公开、公正的原则。由于受行政和政策限制等因素的影响，农村集体经营性建设用地交易价格的显著差异。人们对农村集体经营性建设用地入市公平产生严重质疑，这样不公平的入市交易并没有给地方政府，农村集体经济组织和农民创造多少收益。

三、农村集体经营性建设用地入市的对策建议

1、明确农村集体经营性建设用地的主体。农村集体经营性建设用地在入市之前应完成农村集体经营性建设用地所有权和使用权的确权登记工作，只允许已确权登记的农村集体经营性建设用地进行入市交易。农村集体经营性建设用地入市主体根据确权的主体来确定，这样使农村集体经营性建设用地入市主体具有法律依据。集体建设用地属乡镇农民集体所有的，入市的主体是乡镇农村集体经济组织或经农民集体委托授权的法人；集体建设用地属村集体所有的，入市的主体是村集体经济组织或村民委员会。如产权能细化至村民小组，则以村民小组为主体入市最佳。

2、严格管制农村集体经营性建设用地入市交易的土地用途。农村集体经营性建设用地入市交易时，明确规定土地用途、绿化率和土地容积率等土地利用指标，要求土地转入主体严格按照规划进行建设。地方政府积极引导农村进行产业机构调整，优化产业结构。引进符合农村发展需要的产业进驻农村长期发展，控制粗放型产业的进入，鼓励发展绿色产业和规模化生产经营，优先发展农村公共管理和公共服务。严格审查进驻农村的企业投资额度和经营范围，避免重污染企业进入农村。对于入驻农村的企业不定期进行安全生产和环境影响检查。保障农村经济长期稳定增长和农民的永久收益。

3、建立和完善农村集体经营性建设用地价格体系。农村集体经营性建设用地的入市交易价格需要体现出其市场价值，参照国有土地公开交易的办法，可采取拍卖、招标和挂牌等方式，通过市场主体之间的竞争，确定入市交易的地价。地方政府应积极制定农村集体经营建设用地的基准地价，在入市交易时，严格以基准价格为基础，一律不允许成交价格低于政府定于的基准价格，最大限度避免行政干预农村集体经营性建设用地的入市交易。确保其在公开、公平、公正的环境中进行入市交易。每宗农村集体经营性建设用地入市交易成功，作为其主体的村民委员会应公示交易结果，接受群众的监督。

4、制定科学合理的农村集体经营性建设用地收益分配制度。在农村集体经营性建设用地入市收益的分配过程中，地方政府、农村集体经济组织，农民共同协商决定，在充分保障农民合理合法收益的前提下，根据地方区域的实际，因地制宜制定科学合理的农村集体经营性建设用地收益分配方案。对于农村集体经济组织的收益，应将其收益优先用于农村公共基础设施建设和改善农村医疗、卫生环境等。让农民真正体会到农村集体经营性建设用地入市带来的实质性利益。

综上所述，农村集体经营性建设用地入市给中国土地资源丰富的农村带来新的发展机遇，作为农村集体经营性建设用地的主体应正确领悟政策，规范行使其权利，科学合理规划区域的发展，尊重群众的意愿，保障农民的合法权益。使农村集体经营性建设用地入市逐渐走向规范化，科学化。为农村的经济发展创造有利条件。