基于长期趋势法的西安市地价分析与预测

王 磊，朱大明

(昆明理工大学国土资源工程学院，云南昆明 650093)



基于长期趋势法的西安市地价分析与预测

王 磊，朱大明

(昆明理工大学国土资源工程学院，云南昆明 650093)

对2005—2015年西安市土地平均价格数据进行分析，利用长期趋势法对2016—2020年西安市的地价水平进行预测。研究表明，2016—2020年西安市地价水平呈现稳中有升的趋势。政府应采取诸如加强土地价格监测和预警机制、完善地价的市场形成机制、优化土地供应结构等管理对策，对城市地价进行宏观调控。

城市地价；预测；长期趋势法；西安市

土地价格对于调节土地资源的有效配置和土地市场的供需平衡具有重要作用，是我国土地市场经济的核心内容。土地价格不仅对指导城市土地利用总体规划、城市规划以及土地年度利用计划的编制具有重要的意义，还直接影响不动产的登记管理、土地的有偿使用制度以及土地税收，对我国土地市场的建设和改革具有决定性作用。对城市地价水平的分析与预测可以揭示土地价格水平未来发展趋势，准确把握地价规律，有助于政府制定土地政策、规范土地市场，做好宏观调控。笔者对2005—2015年西安市土地平均价格数据进行分析研究，利用长期趋势法对2016—2020年西安市地价水平进行预测和分析，以期为政府及相关部门制定地价政策、引导土地需求、进行土地管理工作提供依据。

1 数据来源与研究方法

1.1 数据来源 西安市是陕西省的省会，世界著名的历史文化名城，辖9个区、4个县，面积9 983 km3，全市人口765万。西安市于1999年被纳入国家级地价监测城市范围，确定监测范围272 km2，设立各用途标准宗地共计121宗。从中国地价网中得到2005—2015年西安市各种不同用途土地的平均价格[1]，见表1。1.2 研究方法 长期趋势法是在土地价格评估中运用统计学与预测学的基本原理与方法，根据过去的土地价格资料，通过比较分析找出变化规律，从而推测出未来某个时点的土地价格的一种评估方法。操作步骤如下：①广泛收集估价对象土地的历史价格资料；②检查鉴别收集的历史资料，保证其真实、可靠，将其整理排列成时间数列；③选择适当的长期趋势评估方法，找出地价随时间变化的变动规律，得出具体的数学模式；④根据得出的数学模式计算估价对象土地在估价时点的价格。

该研究用长期趋势法的数学模式——线性趋势法进行分析。线性趋势法又称直线趋势预测法，是对历史资料的时间序列表现为接近一条直线时采用的一种预测方法。

表1 2005—2015年西安市各类土地平均价格

Table 1 Average prices of all kinds of land in Xi’an City during 2005-2015

元/m2

建立坐标轴，X代表时间，Y代表各时期的土地价格，根据图上散点分布情况，判断自变量X和因变量Y的关系，土地价格Y和时间X的关系可用方程Y=a+bX来描述，其中：

(1)

(2)

为减少计算工作量，可使∑X=0，则公式(1)、(2)可简化为：

(3)

(4)

式中，N为时间序列的项数[2-3]。

2 结果与分析

2.1 2016—2020年西安市综合用地价格预测 按照长期趋势法的操作步骤逐步计算2016—2020 年西安市综合用地价格。 根据表1综合用地地价数据，按照 2005—2015 年的时间顺序将其编排成时间序列(表 2)，具体如下：

令∑X=0，已知N=11 为奇数，故设中间项的X=0，则X的值见表2第3列。计算∑Y、XY、∑X·Y，X2和∑X2的值，分别见表2第4、5、6 列。该时间序列表现出明显的直线趋势，因此可选用直线趋势法进行研究，找出2005—2015年西安市综合用地价格随着时间变化的规律，得出数学模型。当∑X=0 时，有：

因此，描述西安市综合用地价格变化长期趋势的线性方程为：

Y=2 721.73+165.06X

(5)

用该方程计算 2016—2020 年西安市综合用地价格的趋势值，见表2最后一列。

用方程(5)预测2005—2015年西安市综合用地价格为：

Y2016=2 721.73+165.06×6=3 712.09(元 /m2)

Y2017=2 721.73+165.06×7=3 877.15(元 /m2)

Y2018=2 721.73+165.06×8=4 042.21(元 /m2)

Y2019=2 721.73+165.06×9=4 207.27(元 /m2)

Y2020=2 721.73+165.06×10=4 372.33(元 /m2)

表2 2005—2015年西安市综合用地价格预测

Table 2 Prediction of integrative land price in Xi’an City diring 2005-2015

年份Year序数OrdinalX综合用地价格YIntegrativelandpriceYX·YX2a+bX20051-52040-10200251896.4320062-42124-8496162061.4920073-32279-683792226.5520084-22306-461242391.6120095-12332-233212556.672010602595002721.732011712938293812886.792012822985597043051.852013933248974493216.912014104347813912163381.972015115361418070253547.03合计—02993918157110—

2.2 2016—2020 年西安市各类用地价格预测 按照“2.1”同样的方法，预测2016—2020 年西安市各类用地价格，结果见表3。

由表3可知，2016—2020年西安市各类地价均呈上升趋势，但上涨幅度各有差异。综合用地地价平均增幅为4.18%，商服用地地价平均增幅为4.01%，住宅用地地价平均增幅为4.61%，工业用地增长较缓慢，平均增幅为2.68%。

近些年，西安市经济形势持续走好，是我国经济发展较快的城市之一。地价持续上涨是诸多因素共同影响的结果。一方面，随着城市化不断发展，大量外资和民营资本的引入是促进地价上涨的内在因素；另一方面，随着经济发展，投入到土地的资本也不断积累，并且还会产生正的外部效益，如土地开发所带来的基础设施改善，这些都会推动土地价格的上涨。此外，对土地需求的日益增加造成的供需矛盾以及土地供给制度的影响，也是促进地价上涨的因素。

表3 2016—2020年西安市各类用地价格预测结果

Table 3 Prediction result of all kinds of land prices in Xi’an City diring 2016-2020

元/m2

地价的不断上涨必然会带来一系列影响：比如地价的上涨带来房价的上涨，影响民众生活；地价的上涨会造成大型房地产企业垄断，影响市场竞争；地价的上涨使金融风险加大，影响社会可持续发展。近年来政府出台了一系列对土地市场进行调控的政策，都对土地市场产生了积极的作用。尤其是通过保障廉租房和经济适用房的土地供应，调整供地结构，严厉打击开发商“圈地”行为，这一系列措施对地价都形成了有效的调控。因此，预计西安市未来几年地价水平仍将稳步增长[4]。

3 结论与建议

随着土地制度的不断完善和土地市场的日趋规范，城市地价发展日益成为城市规划和土地部门重视的问题。及时准确地把握城市地价动态，减小城市地价的非理性发展，进行地价的宏观调控，促进城市土地的内部挖潜，直接影响城市整体功能的发挥和城市地位的提升。运用长期趋势法对2016—2020年西安市各类用地价格进行预测，可看出未来西安市地价仍保持上升势头，且变化趋势平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。其中，商业、住宅、综合用地将随着市场需求的不断增大呈现显著上升趋势，工业用地价格则上升缓慢。针对西安市的各类地价变化规律及趋势预测，在城市土地资产管理过程中，提出以下建议。

3.1 强化土地价格监测和预警机制 对土地市场进行详细调查，时刻掌握城市地价的变化情况，实现对城市土地价格动态监测和预警[5]。根据地价监测的变化规律，适时分析土地市场出现的各种情况，并及时予以调控，进而防止土地价格出现大幅起落的现象，保证土地市场的平稳健康发展。

3.2 完善地价的市场形成机制 土地价格对于调节土地资源配置尤为重要，在土地市场管理中要不断完善地价的市场形成机制，充分发挥土地价格在调节土地资源配置中的基础性作用，并对不同用途土地价格进行分类指导。完善地价的市场形成机制，让市场顺利传递价格信号的同时，要充分发挥政府宏观调控的作用，从而防止地价大起大落影响民众的幸福感和经济的平稳发展。此外，还要加强市场化配置土地资源，对经营性土地使用权以拍卖、挂牌出让、招标等形式公开竞争形成地价，公开透明，有效防止暗箱操作，谨防出现炒买炒卖土地和土地价格泡沫等现象。

3.3 完善土地供应政策，优化土地供应结构 城市地价政策应统筹考虑土地供应计划的影响，通过有效控制城市土地的供给调整地价水平。合理有效的土地供应政策会对宏观调控土地市场产生积极的推动作用。一方面，继续加大住宅用地供应规模，加速土地储备项目库建设，针对热点区域土地出让时，同批次公告中集中推出多幅地块，以缓解热点板块的竞争；另一方面，坚持限高地价举措，对土地出让中出现的非理性竞价实行最高限价政策。

3.4 正确处理好土地价格和城市规划的关系 城市土地价格与城市规划是相互联系相互制约的，城市地价要突显城市规划的作用[6]，通过合理的城市规划调整引领城市土地的发展方向。科学的城市规划决策是以地价等市场经济规律影响性为基础的，若违背土地市场规律，城市规划决策将难以达到预期目标。城市地价通过调节土地利用量促使土地利用集约化程度的提高，促进城市向立体化方向发展。城市地价对土地利用性质及土地利用强度的调节，则推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发生变化，从而形成更加合理的空间布局。

[1] 中国城市地价动态监测.西安地价水平[EB/OL].[2016-08-25].http：//www.landvalue.com.cn/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=2&PID=1&ColumnID=14.

[2] 王倩，袁嗣陶.贵阳市南明区2015年普通住宅价格：基于长期趋势法预测研究[J].区域经济，2014(1)：3-5.

[3] 柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.

[4] 洪增林.西安市土地价格水平透析[J].西安建筑科技大学学报(社会科学版)，2004，23(4)：47-53.

[5] 陈英，吴小曼.保定市地价演变规律及趋势预测研究[J].保定学院学报，2016，29(3)：131-136.

[6] 陈立定，欧阳安蛟.试论城市地价动态变化与城市动态规划的互动关系[J].城市发展研究，2005，12(1)：54-57.

Analysis and Forecast of Land Price in Xi’an City Based on Long-term Trend Method

WANG Lei，ZHU Da-ming

(Faculty of Land Resource Engineering，Kunming University of Science and Technology, Kunming,Yunnan 650093)

Based on the analysis of the average land price data of Xi’an from 2005 to 2015, the land price level of Xi’an duing 2016—2020 was predicted by the long-term trend method. The results showed that the land price level of Xi’an City showed a trend of steady rise in the next 5 years. The government should take such measures as strengthening the land price monitoring and early warning mechanism, perfecting the market formation mechanism of land price, optimizing the structure of land supply and so on, in order to control the urban land price.

Urban land price；Prediction；Long-term trend method；Xi’an City

王磊(1990- )，男，陕西蒲城人，硕士研究生，研究方向：土地利用规划。

2016-10-24

S 29；F 301

A

0517-6611(2016)36-0218-03