住宅外墙渗漏原因及相应防渗控制技术

■ 董 鸿 Dong Hong

住宅外墙渗漏原因及相应防渗控制技术

■ 董 鸿 Dong Hong

住宅外墙渗漏是住宅工程的通病。文章分析各种渗漏的位置和产生原因，并结合工程实例，从设计阶段、施工准备阶段和施工阶段介绍防渗控制技术和措施，最终达到有效控制外墙渗漏的目标。

住宅；外墙渗漏；原因；防渗控制措施

1 概况

据统计，住宅工程外墙渗漏占用户物业保修总量约70%，是影响用户使用及物业价值、破坏室外环境和室内装饰、污染外立面的重要元凶之一，它是住宅质量通病中的顽疾。虽然许多房地产企业、设计单位、施工单位、监理单位在各个环节将其作为质量通病的重要分部分项工程来重点控制，但真正令用户满意的工程案例不多。笔者通过20多年的工程实践，将住宅工程外墙渗漏原因及相应的防渗漏技术进行归纳总结，供大家参考。

2 外墙渗漏部位及产生原因

2.1 顶层圈梁下与填充墙之间渗漏

此类案例大部分出现在多层和高层的平屋面上。产生渗漏的主要原因是屋面保温层设计、施工方法不当，使得屋面钢筋混凝土结构板阻热效果差，而顶层圈梁仅按照结构抗震要求配筋。当遇到高温天气时，屋面钢筋混凝土板受热膨胀，使圈梁与填充墙产生位移差，从而形成剪应力造成裂缝，引起渗漏。

2.2 中间楼层的填充墙与圈梁之间渗漏

（1）在采用框架和剪力墙结构时，由于填充墙砌筑至钢筋混凝土圈梁下未按构造要求预留60mm后浇带，或虽然预留了但仅用普通水泥砂浆或细石混凝土作1～2次封堵。由于封堵材料性能具有干收缩性，封堵干燥后便会形成细裂缝。当外墙粉刷和保温层出现有裂缝时，即会形成渗漏。

（2）在采用砖混结构时，该类墙体为先砌墙后制模浇筑钢筋混凝土圈梁，当墙体砌筑完成而木工在拼装圈梁模板时，由于预留孔内水泥砂浆较多或尺寸偏小，木工强行将托模的木条或钢筋敲入墙体，使圈梁下的砖松动而形成裂缝。当外墙粉刷和保温层出现裂缝时，即会形成渗漏。

2.3 墙体中间部位渗漏

（1）当墙体为钢筋混凝土剪力墙时，若钢筋混凝土浇捣不密实或墙体预留穿墙制模螺孔，外挑脚手架型钢托架的孔洞等封堵不密实或仅采用细石混泥土或水泥砂浆封堵，由于这两种材料具有干缩性，待干燥后即会收缩形成细裂缝引起渗漏。

（2）当墙体为水泥砖或砌块时，若砌筑砂浆未满缝、勾缝不均匀饱满，或未按每天砌筑高度≤1.4m的砌筑工艺要求，则墙体下层部分砂浆未达到抗压强度时，由于墙体自重产生的向下压力而造成了砌块或砖的竖向裂缝，从而产生渗漏。

（3）当墙体砌筑主材的骨料选用煤渣或石屑时，由于上述砌块或砖的自然收缩率达到0.05%～0.1%，施工人员未按规定技术要求操作，在未达到出炉养护时间就施工了，造成砌筑或砌筑粉刷完成后，砌筑主材收缩而形成水平或竖向裂缝，从而产生渗漏。

2.4 窗台下墙体渗漏

（1）在安装窗框的金属连接件时，需要在窗框的四边打冲击钻或射钉。当窗台下材料是砖或砌块时，冲击钻和射钉产生的振动或冲击会将窗台下砌筑好的砖或砌块振松形成裂缝。等窗框安装好再进行粉刷工程，由于外墙及窗台的粉刷材料具有干缩性，即会产生裂缝（有些细小裂缝目测很难分辨），造成渗漏。

（2）窗框与窗台之间硅胶封堵不密实、发泡剂也未打不密实，或在发泡剂干燥后用刀割去多余部分而致其呈开孔状态，形成渗漏。

2.5 底层南面最两端或中间单元窗的左右下角渗漏

（1）底层最两端的窗角出现渗漏，与其相对应的外墙左右窗角会出现正八字或反八字裂缝。此类裂缝是由于房屋出现了不均匀沉降，造成墙体变形而产生拉应力拉开墙体，从而产生裂缝。

（2）底层中间单元的窗角出现渗漏，与其相对应的外墙左右窗角出现正八字或反八字裂缝。此类裂缝是由于房屋中部的沉降大于两端的沉降，造成中部区域墙体差异性下沉而产生拉应力拉开墙体，从而产生裂缝。

3 相应的防渗控制措施

3.1 设计阶段的防渗控制措施

3.1.1 建筑设计阶段

（1）控制建筑物总长度。

（2）合理设置变形缝，当两个单元建筑层数有突变时，合理设置沉降缝。

（3）外墙屋面保温层要选择保温性能好、质量稳定、吸水率低、温差膨胀率满足规范的保温材料。

（4）在剪力墙结构的阳台、门窗洞口边，尽量避免采用小于300的填充墙，如果必须采用，则应当采用素混凝土与结构一起浇筑。

（5）外墙砌筑主材慎用吸水率大、收缩率大、大空心的砌筑材料（如蒸压加气混凝土砌块、混凝土大三孔砌块等），宜采用循环环保淤泥黏土烧结多孔砖或水泥多孔砖。

3.1.2 结构设计阶段

（1）严格控制房屋总沉降量及差异沉降量。

（2）在外墙窗洞下采用C20以上、高度120mm（窗台外侧低20mm）的钢筋混凝土梁，内配2φ12，分布筋φ8@200；若门窗洞两端为砌体材料时，应伸入墙体150mm；窗台梁要先伸入墙体后再进行上部砌筑。

（3）要注明一结构与二结构之间的拉结筋位置、数量和连接方式。

（4）当采用平屋面时，屋面圈梁尺寸及配筋应加强，以抵抗屋面温差引起的温度应力造成外墙与圈梁差异变形，以免引起开裂。

3.2 施工准备阶段的防渗控制措施

（1）认真审阅施工图，特别关注上述设计措施在施工详图中设计是否到位。

（2）采购砌筑材料时，优选管理规范、技术先进和配有省市级《产品技术规程》的生产厂家，选用材料收缩值小、膨胀系数小、质量稳定的砌筑材料。

（3）严格按照《产品技术规程》要求，控制好出厂至施工前的养护时间，现场养护条件亦应满足《产品技术规程》要求。

3.3 施工阶段的防渗控制措施

（1）砌筑前，应严格检查落实一结构预留的拉结筋位置、钢筋规格，以及钢筋末端是否达到90°弯钩，拉结筋位置要与砌筑材料的缝隙对应。

（2）砌筑材料按《产品技术规程》严格控制含水率。（3）砌筑时，正手墙为迎水面。

（4）应按规定控制铺浆长度，每次铺浆长度应≤800mm；砌筑砂浆饱满度应＞90%。

（5）门窗洞口下的钢筋混凝土梁应先砌筑下面墙体后再浇混凝土，并要振捣密实。

（6）应控制每天的砌筑高度，

每天控制在1.4m以内，应避免在大风大雨天和气温在3℃以下时施工。

（7）墙砌筑至钢筋混凝土梁下应预留60～80mm，夏季15d、冬季25d以后用微膨胀细石混凝土分2次嵌填密实，两次填缝时间间隔应＞7d。

（8）外墙二结构完成后应确保自然养护时间，夏

4 工程案例

中星馨恒苑（原闸北456街坊）位于江场西路高平路口，总建筑面积126 020m2，住宅层数8～18层，住户950户，容积率1.58（图1）。项目于2011年10月开工，2014年11月竣工交付。住宅结构类型为短肢剪力墙与异型框架结合，内墙采用蒸压加气混凝土砌块，外墙采用混凝土多孔砖。经集团公司论证及审核，外墙保温采用“轻质砂浆内外组合保温系统”，外墙施工防渗技术采用上述系列防控措施技术。

轻质砂浆内外组合保温系统的外侧由水泥轻质砂浆保温层、水泥护面胶和耐碱纤维网格布组成，该保温层和护面层吸水率低、膨胀系数极小，保温层内配有憎水添加剂，以达到在墙体自防渗功能前提下再穿上防水衣的双防功效。据现场目测，该楼盘交付至今，外墙无空鼓开裂现象，物业也未收到任何开裂渗漏的报修单。

5 结语

住宅工程外墙渗漏的防控是房地产工程管理的特点和难点，是用户投诉的热点，也是我们专业管理技术人员管理的重点。只要我们认真观察、分析渗漏原理，系统并有针对性地寻找根治措施——封堵渗漏源头，隔断渗漏路径，灭掉渗漏源尾，那么外墙渗漏自然就可以得到有效控制。

Reasons of Outer Wall Leakage and Corresponding Leakage Proof Technology

Outer wall leakage is a common problem of residential engineering. This paper analyzed positions and causes of all kinds of leakage and introduced leakage control technology and measures from design, construction preparation to construction for fi nally realizing the goal of effective control of outer wall leakage.

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2017-03-09）

董鸿，上海中星（集团）有限公司副总经理，工程师。