新形势下商业银行房地产信贷风险的问题与对策

王莉莉

摘要：2008年美国房地产引发的全球性经济危机使世界经济停滞不前.商业银行提供的信贷促进了房地产产业的发展，2015年12月房地产信贷高达银行总额的百分之二十一。因此，商业银行增强对投资风险的管理与防控力，对于国民经济的稳定发展具有十分重要的意义。本文从商业银行房地产信贷现状入手，从信贷风险来源角度分析了房地产信贷存在的问题，并利用Logistic 模型对样本公司进行评估验证，提出相应的风险防范措施，以减小商业银行房地产信贷风险。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险；logistic模型

随着我国社会主义市场经济的稳定发展，我国经济进入发展新时期，房地产行业也得到了飞速发展，带动了中国经济的腾飞。虽然现在房地产企业发展速度有所下降，但是并没有影响它在中国经济中的重要地位以及从银行中融资的数额。但是房地产行业的不景气严重影响着商业银行资金的安全，以及中国经济的长期稳定发展，甚至可能引起银行的破产和金融体系的崩溃。所以，科学防控房地产信贷风险具有十分重要的意义。

1商业银行房地产信贷现状

1.1我国房地产贷款规模不断扩大

我国金融业自1998年开始对房地产企业加以支持，在金融企业的支持下，我国房地产企业迅速发展，同时，房地产信贷业务逐渐增多，信贷规模不断扩大。其中，用于房地产开发的贷款数额迅速增长。其原因时我国城市化进程的不断加快，造成人民对住房的大量需求。房地产企业为满足人们的住房需求大量开发土地进行建房，于此同时，房地产开发的贷款数额不断增大。

1.2商业银行房地产信贷有潜在的违约风险

我国积极吸取国际金融机构信贷风险的教训，采取措施对商业银行房地产信贷风险加以预防，加强政府对房产信贷的宏观调控，减小商业银行房产信贷风险。但是，我国房产信贷起步较晚，缺乏丰富的实践经验，商业银行房地产信贷有潜在的违约风险。例如：我国尚未建立健全的个人征信系统，并且商业银行仍要加大对贷款人的审核程度，严格控制贷款条件。

2房地产信贷存在的风险

2.1我国房产政策对房地产信贷产生影响

房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，房地产行业的健康发展对我国社会主义市场经济具有深刻的现实意义。随着我国房地产行业的迅速发展，为保持房地产企业健康的发展状态，我国政府积极加强对房地产行业的宏观调控，各部门均出台房地产行业的调控政策。房地产行业政策的出台对商业银行房地产信贷产生巨大影响。例如，中国人民银行采取提高存贷款利率的方式，加强对房地产行业的宏观调控。同时，国家也提出加强对房地产信贷业务的管理，减小商业银行房地产信贷业务的风险。近几年，为控制房地产企业发展过快，我国数次提高房产信贷利率，以保证房地产企业的健康发展。但是政府加强宏观调控，不断提高房地产信贷利率可能导致房地产企业出现资金短缺的问题，同时，过高的个人房产贷款利率增加了贷款人的压力，可能造成商业银行房产信贷业务量的减少。面对国家出台的新房产政策，房地产企业会根据政策作出相应的调整，这会加大商业银行房地产信贷风险。

2.2商业银行房产信贷方式单一，容易出现假按揭现象

目前，我国商业银行信贷成为房地产企业重要的资金来源，房地产企业呈现高额负债经营的特征，这一特征使得房地产企业的抗风险能力较低。随着房地产企业数量的不断增多，企业竞争压力也逐渐增大，由于国家对房地产行业市场监管力度的加大，一些市场竞争力较小的房地产企业面临着巨大的资金短缺压力，甚至出现企业资金链断裂的现象，导致这些房地产企业无力还款，给商业银行带来巨大损失。同时，房地产信贷业务容易出现架按揭现象。一些房地产企业的开发商与商业银行的工作人员相互串通，弄虚作假，通过虚假销售房产等方式私吞按揭资金。假按揭现象使得大量的社会资金流入房地产行业市场中，对商业银行房地产信贷业务产生巨大危害。

2.3缺乏完善的房地产行业市场信息系统及信贷风险预警系统

随着我国房地产行业的迅速发展，我国房产消费需求与房产投资需求发展旺盛，在这种情况下，房地产企业投资者及商业银行对房产市场容易做出过于乐观的预测，导致商业银行及房地产企业容易做出错误的经营策略。所以，我国需要建立一个完善的房地产行业市场信息体统，全面统计房地产行业的市场信息，为房地产企业提供科学的决策依据。但是目前我国仍未建立房产市场信息系统。房产市场信息系统的缺失会导致区域房产行业的发展脱离全国房产行业发展，部分区域出现房产市场过热的现象，一些居民盲目跟风买房增加了商业银行房产信贷风险。

3 logistic模型实证分析

3.1构建房地产企业信贷风险评价指标

Logistic模型要求商业银行积极构建房地产企业信贷风险评价体系，首先，商业银行应建立房地产企业审核的统一指标，加强对房地产信贷风险的控制。行业银行应加强对企业宏观分析、企业素质、企业管理能力及企业担保方式的控制，建立统一的审核标准；其次，商业银行应积极构建房地产信贷风险的定量指标，全面了解房地产企业的盈利能力、经营发展能力、偿还能力及资金流动状况，加强对房地产信贷风险的控制。

3.2 logistic模型概述回归分析法是商业银行普遍采用的信用评价模型，它与数学中的规划方法一样，假设已经从样本变量中提取了一定的指标作为向量，并将这些质变拟作预测贷款者违约概率的可以被解释的变量，违约率定位P，logistic模型为

如果得出的结果P大于0.5则表明房地产企业信贷风险较高，P小于0.5则表明房地产企业信贷风险较低。

3.3 logistic模型研究对象及样本选取

第一，研究对象。目前，我国房地产企业资金的获取主要是通过向商业银行贷款的方式，房地产企业的经营状况直接影响银行的资金流动。商业银行信贷风险主要由房地产企业违约还款而造成。商业银行对房地产企业贷款信用的评估对预测信贷风险具有重要作用。因此商业银行房地产信贷风险的研究对象主要是房地产企业违约还款的概率，银行通过对违约概率的分析，从而预测银行房地产信贷风险。在我国社会主义市场经济体制下，大多非上市房地产企业的公司数据涉及到商业机密，企业数据难以获得，并且数据具有不可靠性。因此，商业银行房地产企业信贷风险的研究对象大多是上市的房地产企业。因为上市公司的企业数据容易获得，并且企业数据具有真实性。所以，将上市的房地产企业作为信贷风险的研究对象具有一定合理性。

第二，研究样本。研究样本的选取需要排除遭受自然灾害及重大人为事故的上市企业及缺乏数据统计的企业，选取多组正常经营的，具有可比性的房地产企业进行研究。

3.4 logistic模型评估验证

选取一定数目的研究样本，通过logistic模型进行研究评估，能够对上市的房地产公司进行风险预测。并且本模型对非ST公司的预测比较准确，预测准确率在百分之九十以上。而logistic模型对ST公司的预测准确率较低。因为ST公司会采取隐藏不利信息的方式通过商业银行的财务审核，公司数据不真实。总体来说商业银行通过logistic模型得出的警戒值P具有较高的可靠性，银行可以依据P的大小对房地企业开展信贷业务，减小商业银行房地产信贷风险。

4商业银行房地产信贷风险防范措施

4.1银行要加强对房地产企业的监督

银行可以通过加强对房地产企业的财政状况及经营状况等方面的监督，减小房地产信贷风险。一些房地产企业采取弄虚作假的手段包装自己，通过财务重组及制作假账等方式来增强企业竞争力，从而顺利通过商业银行的审核。但是，经过包装的企业数据缺乏真实性和可靠性，加大了商业银行房地产信贷风险。在房地产企业申请贷款的时候，银行要加强对对企业财务状况及发展现状的审核调查，确保企业在贷款后有能力按时还款，避免信贷风险的发生。

4.2加强房地产企业建设

商业银行房地产企业信贷危机大多有房地产企业不能按时还款造成。面对这一问题，房地产企业应不断加强企业建设，提高企业的经营水平，保证企业经济利益的获得，使企业在向银行贷款后有能力按时还款。同时，企业应加强员工的业务水平，不断提高员工的业务能力，促进房地产企业的快速发展。另外，房地产企业应加强文化建设，加强领导阶层的思想道德修养，增强领导阶层的守信意识和法律意识，使领导阶层在企业经营中重视贷款问题，做到及时还款，减小商业银行房地产信贷风险。并且，房地产企业按时还款能够给商业银行留下好印象，提高商业银行的信任度，有利于房地产企业的进一步发展。

4.3商业银行应加强对房产信贷业务的管理

首先，商业银行应积极重视房地产信贷风险，全面了解房地产信贷风险可能带来的危害，增强房产信贷风险的防范意识，杜绝过于乐观看待房产信贷风险的现象，加强对房产信贷业务的管理，理性开展房地产信贷业务；其次，商业银行应根据自身的资金状况控制房产信贷规模，确保商业银行资金的合理配置。同时，商业银行应依据本地区的房产市场对不同规模的房地产企业采取不同的贷款审核标准，积极支持市场竞争力较高，发展前景较好的房地产企业，对一些市场竞争力较小的房地产企业实施限制性贷款措施，减小商业银行房产信贷风险。

4.4规范商业银行房产信贷业务操作

首先，应加强商业银行房地产信贷业务工作人员的队伍建设，聘用专业知识完善、业务能力高、风险意识强的人员操作房地产信贷业务，积极组织房地产信贷业务人员参加业务培训，不断提高房地产信贷业务人员的房产知识、金融知识和法律意识，加强培养房地产信贷业务人员的业务素质，增强房产信贷业务人员的职业道德。另外，银行应制定完善的激励机制，将房产信贷业务人员的工作业绩与员工工资及人事变动挂钩，激发房产信贷业务人员的积极性，充分挖掘房产信贷业务人员的潜能，不断提高业务能力；其次，商业银行房产信贷业务人员要树立风险意识，重视房产信贷风险，严格按照业务程序进行规范操作，保证业务操作的准确性和合法性；最后，商业银行应加强贷款管理，在房地产企业进行贷款之后，对房地产企业的开发项目进行监督管理，银行可以为房产贷款开设一个独立的账户，严格管理房地产开发商的资金运用及施工进度，全程监督房地产企业在借款期间的用款额度，积极预防房产信贷风险。

4.5建立个人信用体系

现阶段，我国商业银行房地产信贷结构逐步朝个人化趋势发展，个人买房贷款在商业银行房产信贷中比例不断加大。但是，由于我国区域发展不平衡，人口流动过快，银行难以确定个人的财务状况，同时，银行也难以确定借款人是否存在贷款信用问题。因此，减小商业银行房地产信贷风险有必要建立完善的个人信用体系。

政府应制定相关规章制度对房地产企业及个人的贷款信用加以监督，积极借鉴国外成功经验，出台相关法律，建立统一的征信标准，为商业银行房地产信贷业务提供法律保障，加强建设信贷体系建设。同时，中国人民银行应出台统一的贷款信用评估标准，加强对个人资信及资产评估的管理。另外，银行应积极运用现代网络技术，实现金融电子化，建立完善的信息数据库，健全银行资源共享制度，加快建设个人信用体系。

小结：

随着我国房地产行业的不断发展，商业银行房地产信贷业务逐渐兴盛。房地产信贷风险引起商业银行的高度重视。积极分析我国商业银行房地产信贷业务现状，阐述房地产信贷风险来源及房产信贷存在的问题，积极探索减小房产信贷风险的途径对保障商业银行的资金安全，促进我国房地产行业健康发展具有重要意义。

参考文献：

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[2]刘开瑞，马云雁.我国房地产上市公司融资偏好影响因素的实证分析[J].生产力研究.2011（01）