地产下半场会如何演化

陈劲松

一、未来30年中国将彻底完成城市化

中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了，三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律，任何人也没有办法。

在日本，大东京都市圈集结了多少人口？整个日本两亿人，大东京都市圈就有五千万人，占了全国总人口的四分之一，比例远远超过上海加北京，真吓人。那首尔集结了多少人？韩国一半的人。

目前中国的一线城市，距离完成它的使命，还差得太远。以上海为例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但实际情况却恰恰相反，上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率，比深圳还低很多，没超过2.5。

那什么才是大城市所为呢？城市是个容器，不能只要光鲜那面，不能只容纳老板，员工在哪里？他们的成本是多少？北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造，原先旧城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是从深圳的农民房开始创业的，而且是跟人合租。大众创业万众创新，相当数量都会从农民房里走出来。

从未来来看，中国的大城市，如果要完成它的使命，我觉得需要补的课特别多。笔者认为，从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么？

1.公共服务

为什么大家都要挤在一线城市？因为公共服务还不错。

比如广州医疗好、上海教育好、深圳机会多，公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革，不是土地财政的改革，那怎么改呢？最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收，因为原体制没动，还是土地财政，如果税收从房产税上开始产生，公共服务必须上。这个是没有办法的，国际通用。

2.存量房的深化

曼哈顿、东京、首尔，没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者，既不出租也不卖，坐等升值，这个合理吗？既得利益者觉得挺合理，他们付出了代价，当时谁让你没眼光呢？但当年轻人起来的时候，你们毕业的时候，这个就不合理了。

如果从世界看中国的话，我们就来看中国跟美国房地产的产业对比。在美国，市值前十的房地产企业，没一家是开发商，全都是REITs，比如美国西蒙地产。各种各样的REITs，占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程？房地产本身就是金融。

上海之所以补涨，就是钱超发了。美国经过什么？商业不动产证券化。这是一次大的，第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化，按揭证券化，关键是它的按揭会有一个次贷。

二、房地产中介很难被颠覆

房地产交易，网络取代实体经济，这个成不成呢？目前还成不了。

过去几年，有很多年轻人敲我门，跟我说：“两年我就把你颠覆了！”我问为什么？他说：“网络，就是去中介，把你干掉。”但到现在还没成。原因是什么？

我们的规则不支持网络取代。各方信息都不公开，产权都查不清楚。网络上信息可信度太低。按理说，网络干一件事最有效率，把信息彻底透明化，可以去中介。但是，目前网络缺乏的就是信用，信用是基础。当房子的基础信息都是错的，当服务提供人的信用都没有验证时，线下怎么可能被颠覆呢？这不太可能。

三、货币与人口的大趋势

当货币超发到中国这种程度，还有什么东西能够资本化承接这个财富呢？目前还没有。去年股市没指望上，现在又回到房子来承担这个责任了，这就是上海，房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳，香港再跌落15%，深圳房价就超过香港了。然而，不管是从公共服务还是投资回报率来看，我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢？货币都超发到什么程度了？

买房子每个月要花三万块，而租房子只用三千，这就是奇点临近了。租与买相差了10倍，这事在全球没发生过太多。所以笔者认为，造成这轮房地产大起，这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的，涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗？我不认为，因为钞票超发太多，人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回，因为太不合理，小回取决于政策的力度，再就是人口聚集与老化。

在2019年前，人民币国际化的可能性并不大，原因是我们没有找到新规则，而是要用老规则应对。哈继铭说，如果你不断地印钞票还维持汇率不变，理论上你一两年就能把全世界给买了，当然这是非常荒唐的。

所以，在货币超发且人民币国际化尚未明朗的当下，房价的坚挺仍有一定的空间，但这一定不是长久坚挺的充分条件，值得市场警惕。