珠海市金湾区商业圈现状及未来发展规划研究

李杨

摘要：本文立足于珠海商业市场发展现状，金湾区还未有集中的一站式商圈，同时，金湾区地产正处于供需两旺的良好发展阶段，消费者投资热情也会空前高涨，也为面向全国进行缺位招商创造了有利条件。

关键词：珠海金湾区商业圈模式

一、本课题研究的现状及意义

珠海社会消费品零售总额每年都保持15%以上的增长率，说明商业物业需求相对旺盛，珠海商业市场发展总体平稳上升，纵观珠海各大商圈资源，还未有集中的一站式规模商圈，加之，金湾区商业市场发展依然有所局限，商业市场尚未完全健全，截至2008年末，金湾区人口总数达到24.03万，如此基数的客户群，却没有与之规模匹配的商圈，加之港珠澳大桥与横琴大桥建设完毕之后，更多的人口流动、更庞大的资源也会随之而来，这无疑是给金湾区的商业带来新的格局与发展契机，因此，建立个集中的站式商业圈是金湾区未来必然解决的问题，也将成为珠海首家。

目前珠海中心城区主要有六大商圈，分别分布于拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、南屏带。由于地理原因，六大商圈围绕板障山呈环状分布，通常称之为拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈等六大商圈。但是，此六大商圈无位于金湾区，金湾百姓想去商圈消费或休闲体验，就要搭乘不少于45分钟的公交车，私家车也要行驶40分钟左右，非常不便利。

金湾区下设三灶、红旗、2个镇。三灶占地面积190.3平方公里，适合发展科技工业园和临港工业区，红旗占地面积94.3平方公里，位于湖心路口附近，海陆空交通便利，珠海机场高速、江珠高速公路、粤西沿海高速公路、广珠铁路、机场高速、高栏港高速等均在区内汇集，给发展商圈提供了交通优势。

连接三灶、红旗、高栏港、斗门的商业圈一旦建立，由于金湾区地产正处于供需两旺的良好发展阶段，消费者投资热情也会空前高涨，也为面向全国进行缺位招商创造了有利条件；作为国际之名的旅游城市，珠海成为各界明星必来之地，然而金湾区目前没有专门以明星为主题的商业活动场地，势必会吸引庞大的中青年群体，也会成为青年人展示自我，实现梦想的舞台。因此，金湾区建立特色健全商圈，势在必行。

二、本课题研究的基本思路和方法

（一）基本思路

市场定位：一站式休闲文化购物中心；功能定位：集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮为

体的商业文化广场；形象定位：时尚、活力、体验的文化商业典范；目标客户群定位：各行各业，15-65岁，国内外客户。

（二）推广方法

第阶段：产品营销——地段、价格，产品本身的竞争。现在的企业都提倡以顾客为导向，以满足顾客需求、创造顾客需求为企业产品营销的策略重点，但是企业与顾客之间存在着信息不对称而产生的思维链接障碍，因此，企业需要换位思考，将商业圈项目作为个完整的产品，把规划者当作顾客，融入环境进行体验，体验企业文化，可以邀请消费者参与本项目的规划工作，通过角色互换后的感知与启发来获得更准确的消费者需求信息。

第二阶段：服务营销——反租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争。在服务营销中，员工是关键要素，不仅仅是生产要素，更是服务的主体，是联系企业主体与消费者之间的纽带，大部分的实体店和主力店都是依靠员工与顾客面对面的交流实现的，服务营销的好坏直接取决于员工在服务过程中的表现，实现以人为本的管理理念，注重对员工的选择、培训和管理，有利于整个营销服务得以顺利传递。

第三阶段：体验营销——情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争。体验式营销具有定的延续性，一旦顾客对体验满意，会产生极高的忠诚度，有利于最终销售的完成。

（三）执行计划：

1.拉动市场，引起市场关注，可以通过系列活动、媒体宣传等；2.热销市场，通过报纸、户外广告等宣传；3.通过主力店宣传，客户真切感受到，让投资者有信心；4.返租收益，吸引投资；5.实惠活动促销，通过赠送、打折等形式刺激购买行为；6.市场清盘，项目基本销售完成；

三、本课题理论创新程度和实际价值

本课题对比传统理论类课题，具有很强的创新性、操作性、执行性及可行性，下面通过SWOT分析来阐述其实际价值：

（一）优势

1.金湾区红旗镇地理位置优越，海陆空交通便捷，港珠澳大桥、横琴大桥及城际铁路延长线建成后，会带来更多的商机。2.项目为地上四层，地下层商业，采用广场商业模式，集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮为体的商业文化广场，其地面部分的绿地文化喷泉广场可以吸引并聚集大量客流。3.项目周边学府林立、如广东科学技术职业学院、珠海职业技术学院、吉林大学珠海学院、遵义医学院等，科研机构众多，文化氛围浓厚。4.红旗商业圈位于三灶与斗门中心地带，商业人流相对密集。可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。5.商业、写字楼综合于

体，能增加比较效益和综合效益，创造24小时商圈，进而刺激夜晚消费，形成良性自循环。

（二）劣势

项目位于湖心路口附近，位于南屏的华发商业中心会对其产生定的竞争。

金湾区多年以来缺少站式相对集中的商业圈，项目期间，应加大宣传力度。

（三）机会

1.项目所在区域目前缺乏站式购物休闲中心，缺位产品比较容易吸引消费者。2.作为国际知名的旅游城市，金湾区商业圈会成为游客必来之地，成为地标性建筑。3.项目提供了领导市场发展方向的机会，也为项目向全国进行缺位招商创造了有利条件。4.目前项目区域的消费市场已经趋于成熟，为项目提供消费支撑。

（四）威胁

全新的商业主题定位，将给整个项目的运作提出更高的要求，同时使项目后期运营面临挑战。