北京房地产市场泡沫分析与对策探究

李雪林

【摘 要】房地产市场泡沫具有十分严重、广泛的危害，对整体经济的发展将会带来十分严峻的影响。文章就北京房地产市场泡沫进行了分析，从房地产行业的现状入手，探索了如何更好地应对房地产市场泡沫，实现房地产行业的良好发展提出了对策与建议。

【关键词】房地产；泡沫；危害；现状；对策

房地产行业是影响我国国民经济的重要行业，可以说，房地产行业的发展，影响着我国整体经济水平的发展。近些年来，我国房地产行业经理了快速发展，到市场泡沫，到政府宏观控制，到趋向稳定的总体过程。其中，以北京房地产市场的发展为典型代表，其在经历了快速发展后，由于缺乏调控，形成了房地产市场泡沫，影响了社会主义市场经济的平稳发展。

一、房地产泡沫分析及危害

1. 房地产泡沫

房地产指的是土地、建筑以及土地与建筑物三种形态的不动产，其具有固定性、不可分离性及稳定性的特征。而房地产泡沫指的是房地产行业由于投机等行为，使得房地产价格远远地脱离其市场价格及实际价值，导致房地产价格持续上涨、脱离市场实际需要的情况。而当房价上涨到一定的程度时，由于市场失调、违背经济价值规律，房价将会急速下跌、供过于求，最终将面临泡沫破裂的经济市场环境。

总的来说，房地产泡沫是由于房地产的价格脱离了市场基本规律、基本价值而产生的，其波及范围广、影响程度高，不仅仅会对现有的房地产行业造成极大的冲击，还会间接影响到与房地产相关的行业，造成面积的失业、经济萧条的消极后果。

2. 房地产泡沫的危害

房地产泡沫具有极大的危害，这是毋庸置疑，也是众所周知的。而具体来说，房地产泡沫的危害主要表现在以下几个方面：

其一，有可能直接导致金融危机的发生。

房地产行业不论是在我国，还是在其他国家，都是国家的支柱性行业，一旦其发生了较大的波动，将会影响整体经济的正常运行，甚至可能直接导致金融危机的发生。以08年全球爆发的次贷危机来讲，其起源则是房地产市场，由于房地产市场泡沫的破裂，直接影响了美国的支柱性行业，波及到其他相关行业，再波及到世界各地，造成了难以挽回的损失。

其二，影响相关行业的发展。

房地产行业并不是一个独立性的行业，而是与其他相关行业有着十分紧密联系的行业。如传统的第二产业中的建筑业、运输业、采矿业等等行业，又如第三产业中的房地产销售业、服务行业、物业管理行业等等。可谓“触一发而动全身”，直接、间接地影响了我国许多相关行业的正常运行。

其三，给居民带来巨大的危害。

房地产市场泡沫，极大的原因是由于部分商人、居民的投机行为，故意抬高房价，以图通过“炒房”“囤房”等行为再次高价出售，赚取其中高额的差价。由于房产是刚需，过高的房价使得普通居民面临着十分严峻的挑战，许多居民被迫成为“房奴”，而一旦房地产市场泡沫破裂，受到损害的，最终也是普通居民，其可能面临着巨大的银行负债压力，严重地影响了日常生活。

二、北京房地产现状分析

1. 整体房地产市场情况

房地产市场具有较强的区域性特征，北京作为我国的首都，可以说不论是在政策上，在地理位置上，还是在整体经济环境上来看，都具有较为优越的条件。

随着我国整体房地产市场的走向低迷，北京房地产也不例外，在经历了高速发展后，进入了房地产泡沫的时代，房地产的供求失衡导致了北京出现了大量闲置的空房，房价的虚高与居民的实际收入不匹配，给居民的生活带来了极大的压力。

2.房价收入比失衡，商品房空置

据统计，当前，北京的房价收入比已超过了30：1，超出了全国平均水平的6倍之多，可见北京房地产市场泡沫严重，已对原有的房地产市场造成了十分严重的影响。

另一方面，北京的商品房空置率高，在2012年，其商品房空置率已高达19%。而根据国际通用的标准，商品房空置率达到10%～13%则说明出现了泡沫，北京商品房空置率已远远超过13%，房地产行业亟需进行大力的调控。

3. 政府出台相关政策进行调控

为了对当前房地产市场进行调控，我国新一轮的房地产调控政策已陆续出台，对北京房地产市场进行了多角度、多层次、多方面的调控。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的最新数据显示，今年1—3季度，北京完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%，降幅较上半年有所收窄。可见，北京房地产市场总体来看，市场以不断加大保障性住房和自住型商品房的建设为导向，市场逐步走稳。

三、应对北京房地产市场泡沫之对策

1.建立房价预警机制

当前，我国对北京房地产已出台了许多的调控政策，也起到了一定的作用，但从长远来看，还需要建立起稳定的、长期的调控政策。其中，房价预警机制则是房地产调控政策中不可缺少的一项重要环节。

通过房价预警机制，将北京居民的房价收入比控制在合理的区间内，建议采用较为严格的国际通用标准，即6-7之间。采用国际通过标准，有两方面的好处：一是对我国采用相对严格的标准能更好地对房价进行调控；二是可以借鉴其他类似国家在房地产市场泡沫中的经验，采取同类、相似对比的方法实现对北京房地产的宏观管控。

2. 进一步细化北京房地产市场监管体系

对房地产市场进行管理，离不开监管体系。北京的政府宏观调控政策对于当地的房地产市场经济的变化管理较为完善，然而，还需要对现有的监管体系进行进一步的细化。

首先，建立风险机制，对房地产的价值进行客观的评价与评估，尽可能地减少呆账、坏账和信用风险，为金融市场的发展提供一个良好的环境。其次，加强对金融机构的监管。对银行的资本充足率、风险管理等方面进行内外双向监管，提高对金融机构的监管。

3. 规范土地市场管理

规范的土地市场管理有利于对房地产市场进行管理，由于现有土地市场管理力度有限，管理的范围有限，导致部分商人投机取巧，炒卖土地，通过土地出让使得地价上涨，影响房价的波动。

因此，应当从源头入手，加强对土地市场的规范，防止部分商人利用钻现有制度的空子，影响房地产市场的正常运行。通过加强对存量土地的管理、对土地的出让进行严格监管，要求必须通过公共资源交易平台进行等方式，使得土地转让公开、透明、公正，使得土地市场管理得当。

4. 调整信贷结构

从各国的经验与教训中，我们可知道，当政府实行较为宽松的货币政策时，往往会使得房地产行业的杠杆率较高，这也是造成房地产市场泡沫的重要因素。

因此，为了使得房地产行业的杠杆率控制在合理的范围内，可以通过不断调整信贷结构来实现。在我国，影响杠杆率的因素主要有土地出让首次缴款比例、土地增值税、土地储备贷款等内容，因此，在调整信贷结构时，也应当紧紧围绕着这些内容来进行。

为了使房地产行业发展在可控范围内，还应当对房地产开发商的信贷准入门槛进行调整，提高准入门槛，实行从紧的政策，对其进行严格的审查和控制制度。

四、小结

房地产市场的发展影响着我国整体社会主义市场经济的发展，必须对其加以十分的重视。北京房地产市场呈现出市场泡沫，但仍在可控的范围内。因此，当前需要重视对房地产市场的监督与管理，从不同的角度与层面出发，对现有房地产市场进行调整，以为未来北京房地产市场的发展奠定良好的基础。只有不断地加强对房地产市场的监管，才能真正改善人民的生活，促进我国国民经济快速、健康、稳定的发展。

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