人口老龄化对河北省房价的影响

黄天　刘丹丹　李春成　王伟佳　马洁

[提要] 房价是人们高度关注的话题。本文基于河北省2003～2014年数据，利用SPSS软件找到河北省房价与人口老龄化之间的联系。实证结果显示：现阶段河北省并不存在所谓资产消融，人口的老龄化并不会使房价下跌，反而会一定程度上促进房价的上涨。

关键词：人口老龄化；房价；河北

项目支持：华北理工大学大学生创新创业训练计划项目（项目编号：X2016174）；指导老师：任伟

中图分类号：F713.5 文献标识码：A

收录日期：2016年11月9日

一、引言

近年来，河北省房价不断上涨，其上涨速度超过经济发展速度，人们买房变得更为困难。大量研究表明，人口结构可以在一定程度上解释房价的变动。找到人口老龄化对房价的影响将优化河北省房地产行业的产业结构，同时为应对人口老龄化对河北省经济的发展提供一定的政策参考。

二、文献综述

从人口视角对国外住房市场的研究：很多国外研究者认为人口结构与房价等资产价格的关系主要体现在生命周期理论中。例如，Modigliann认为经济个体通过平滑各个年龄阶段的消费和储蓄进行最优化选择，在收入与财富的预算约束下可以达到生命周期内总效用最大化。其中的具体表现为个人的消费储蓄行为会随着年龄的变化而改变：当老年阶段的消费大于储蓄时，老年人会进行借贷或出售资产。因此，得出人口结构会影响房地产等资产的价格理论。当老年人口比重上升时，因为社会上存在对房屋等资产的超额供给，所以毋庸置疑房价等资产价格将下跌。在这个基础上，研究者Bakshi和Chen认为投资者随着年龄的增大将更多的财富分配到金融资产，而他们在早期会将大部分财富投资于房地产。不仅如此，他们还在个人风险厌恶系数与年龄成正比的假设下提出了生命周期投资理论。

从人口角度对国内住房市场的研究，主要包括：朱喆（2005）提出1999～2005年间住房价格上涨过快的原因是年龄结构造成的。陈国进基于生命周期理论表明老年抚养比的上升是目前房价上涨的动力，但随着老龄化程度加深，这一情况会减弱并逆转。陈斌开等国内研究者发现，中国人口结构的改变会影响住房需求，他们认为中国住房需求在2004年以后会与人口结构高度密切相关，他们认为在2012年后，人口老龄化将大幅度降低中国的年均住房增长率。徐建炜等得出房价和人口抚养比之间的关系为负相关，因此他们推断2015年后，我国大部分城市的房价不再会快速上涨，甚至会衰退。陈彦斌、陈小亮发现，在中短期内，城镇住房大量过剩与人口老龄化不会有太大关系，于是他们认为2045年以后人口老龄化对城镇住房需求的各方面负面冲击才有可能逐渐显现出来。

已经有许多学者就人口老龄化对我国房价影响进行了分析，得出的结论各有不同。本文将找出河北省人口老龄化与房价之间存在的逻辑，分析其中潜在的联系，通过研究出人口老龄化对房价的影响，就可以提前预警，找到解决方案。

三、数据分析

从图1中可以看出，2003年以来河北省的老年人口抚养比总体趋势是增加的，在2010年有点下降，但是其下降的幅度并没有特别大。近几年，河北省的老年抚养比依旧上升，说明社会老龄化程度不断加剧。观察河北省的房价情况，一直呈现出较高的上升趋势，12年间翻了3倍。在2010老年抚养比下降时，可以看出当年的房价上涨幅度低于其余年份，可以说明其中存在一定的相关关系。（图1、图2）

四、模型建立和实证分析

影响房价的因素非常多，但是主要可以分为几大类：收入因素、成本因素以及本文着重研究的人口因素。本文选取这三大因素中的最主要的因素。人均可支配收入（X1）（元）是收入因素中最具有代表性的一个变量，它可以反映出人们的购买力，所以将其选入。在成本因素中，投资额（X2）（亿元）可以直接反映出企业的开发成本。研究目的是人口因素中的老龄人口对河北省房价的影响，所以选取作为一个自变量。在国际上对此类问题的研究中，测量老龄化指标的主要变量是老年抚养比（X3），即社会老龄化群体（65岁以上人口）与社会上创造财富的主要人群（15～64岁人口）之间的比例，这个数值越大，说明人口老龄化的程度越高。河北省住房平均价格（Y）（元），所有数据均来源于《河北省统计年鉴》。

为了研究住房价格与相关因素的联系，建立如下多元回归模型：

y=？茁0+？茁1x1+？茁2x2+？茁3x3+？着

？茁是模型的参数，？着为误差项的随机变量，反映了除已经加入模型的其他随机因素对模型的影响，是不能用x与y之间的线性关系所解释的变异性。

直接利用统计工具SPSS中的命令regress求解，得到模型的回归系数估计值及其置信区间（置信水平？琢=0.05）、检验统计量R2、F、p的结果。

表1显示，R2=0.9940指因变量y（住宅商品房平均售价）的99.40%可由模型确定，F值远远超过F检验的临界值，p远小于？琢，因而模型从整体来看是可用的。

将回归系数的估计值代入模型：

y=-1784+0.1807x1+0.0763x2+175.28x3

从模型中可以看出，所研究的变量与房价均为正相关。就目前来看，河北省人均可支配收入每增加1元就会推动房价上涨0.18元，说明人均可支配收入是推动房价上涨的重要因素之一。投资额对于房价的推动作用不是非常明显，透支额增加1亿元房价也只是略微增加。本文研究的人口因素中的老龄人口，每上升1个单位，房价将会上升175.28元，但是由于老年抚养比每年的变动幅度不大，所以其对房价的推动作用反而没有人均可支配收入大。

五、研究结论

从模型中看到，河北省的人口结构对房价的影响并不完全符合国外学者所提出的资产消融假设。在现阶段，人口老龄化并不会导致房价下跌，反而会对房价产生弹性较大的正向影响。河北省养老体系主要是居家养老，只有为数不多的选择去养老院进行养老，他们会得到孩子们的赡养；与之相反，国外的养老体系发达，老龄人会选择在养老院进行养老，为支付高昂的养老费用会通过出售房产来满足自己的生活需求，所以在发达国家存在的资产消融假设不适用于中国大多数地区。同时，家庭结构的变化和中国人的思想观念也是其中的主要因素。首先，从家庭结构来分析，家庭小型化的趋势越来越明显，老年人与自己的子女同住一套房的情况越来越少，这将会增加住房的需求；其次，从中国人的思想观念来分析，老年人总想为他们的后代留下一定的资产，房产较好的保值性能成为他们的首选，此时的房产不仅作为自己住房的刚需，还具有投资品的性能，因此反而会推高房价。

主要参考文献：

[1]朱喆.中国的人口年龄结构与房屋总需求趋势[J].世界经济情况，2005.11.

[2]任木荣，刘波.房价与城市化的关系——基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009.

[3]陈斌开，徐帆，谭力.人口结构转变与中国住房需求：1999～2025——基于人普查数据的微观实证研究[J].金融研究，2012.1.

[4]陈彦斌，陈小亮.人口老龄化对中国城镇住房需求的影响[J].经济理论与经济管理，2013.5.

[5]徐建炜，徐奇渊，何帆.房价上涨背后的人口结构因素：国际经验与中国证据[J].世界经济，2012.1.