小城市高密度旧城改造模式探讨——以湖南省临武县为例

宋 奇（郴州市城市规划设计院，湖南郴州423000）

小城市高密度旧城改造模式探讨
——以湖南省临武县为例

宋 奇（郴州市城市规划设计院，湖南郴州423000）

小城市中心区土地勃发增值优势不明显，以高容积率弥补资金缺口的推倒重来实施旧城改造的方式难以为继，这种方式也是抹掉历史的不智之举。本文以湖南省临武县旧城为例，试图提出一种既“记得住乡愁”又“压不垮财政”的改造方式。

改造层次；单元地块；指标对比；环境上限；经济下限

1 小城市的旧城困境

多数小城市旧城区面临尴尬处境，环境不适应现代城市生活，世代居住的居民不舍离去却盼望着能享受现代人居环境，各种隐患迫着政府酝酿有心无力的改造计划。蕴含文化却达不到历史街区的高度，无法通过单纯的旅游观光实现街区实质改造。中心地价优势不明显，推倒式更新很难施行。

湖南省临武县，春秋战国时期设邑，是湘南地区最早的城市建制。临武古城坐落于武水北岸，舜帝南巡、韩（愈）张（曙）会论、米芾挥墨、霞客驻游，积淀了深厚的历史文化底蕴。如今，古城沦落为城市旧城区，但仍然是最繁华热闹的区域，有些不想改变的习惯也只有在这里才能找回。每遇佳节，旧城区都会被涌来采购传统商品的居民堵得水泄不通，半个县城交通瘫痪。除了这浓厚的生活气息，旧城岌岌可危，破败拥挤。旧城面积60hm2，建筑密度达50～70%，局部高达90%，采光、通风、绿地等严重匮乏，消防隐患极其突出。近80%区域容积率在1.0～2.0之间，与县城能接受的新建容积率上限相当，缺乏推到式更新的利润空间。大多数建筑建设于80年代以后，没有突出的地域特色，但区域内山水街巷的整体格局尚存，老县委、工人俱乐部、基督教会、宗祠等建筑多少记录了时代特色，形成了鸡肋式的人文氛围。

2 客观确立改造整体思路

旧城改造总被赋予两种期待。①希望社会资金强势投入，将破败和隐患一锅端，建成敞亮公平，最好还能补贴一些财政收入。②旅游休闲带来的经济和文化效益不断拔高，使得旧城似乎都应该变成中华文明博物馆。基于这样的期待之下，很多旧城改造停留在重复计划策划规划的循环。

实质性的推动，必须从改造的根本目的出发，并客观认识市场。旧城改造根本目的不外三点：①出于提升环境安全的考虑；②解除对城市整体功能完善的阻碍；③有价值的历史文化城区保护。

临武旧城区改造根本目的属于前两点。通过对多方面的因子分析，地价优势不明显和高建筑密度，没有足够利润空间缺乏推到重建可行性，文化遗存不十分突出没有全面保护的意义，唯有部分疏散是可行的方式。

3 划定时间分序和空间分序两层次改造内容

合理确定疏散部分是改造模式的核心任务。一系列的旧城改造问题，可分为两个层次特性，将其表述为时间分序和空间分序。时间分序：在实施时间上可分序的关系，但在空间上必须一次解决。空间分序：这类问题理想的解决应是时间上统一，但是在空间上可以分不同的次序实施。

在临武旧城改造中，提升环境安全主要是指应当解决消防隐患、改善通风采光条件以减少流行性疾病的产生、增加一定的公共绿化空间和机动车进入可能性、完善供电排水等基础设施；阻碍城市整体功能主要是指旧城在空间上割裂了路网，大量交通流在旧城区域汇集无法及时疏散，造成全城的拥堵。按照上述两层次问题分类方式，道路联通、供电、排水等划入时间分序问题，消防、通风、采光、公共空间、机动车可进入性属于空间分序问题。

4 应对两个层次问题的对策

4.1 应对时间分序问题

时间分序问题多数属于城市基础设施，应当以政府为实施主体，按影响严重性、可实施性和问题之间相互关系对这类问题进行排序，确定这类问题的改造时序。

就临武旧城区来说，阻断城市交通和排水不善污染河水，是当前最紧迫需要解决的问题。首先对城市道路网实施改造同时完善的道路市政管网后，再改造旧城区内部排水系统将更有成效。通过交通出行分析得出，贯通北面的东云路相比贯通南面的临武大道又更为迫切。因此，将临武旧城时间分序问题按紧迫性依次排列为：向西贯通东云路、向西贯通临武大道、内部排水系统完善、电力电信线路治理。

4.2 应对空间分序问题

临武旧城面对的消防、采光、通风、缺乏公共空间等系列问题，究其原因都是建筑密度过大造成的，合理的拆除部分建筑，就能起到解决这些问题关键性的效果。这些问题局部改造就能在被改造区体现出价值。正因如此，可以将旧城区这个层次的改造内容划分成若干个独立的地块单元。

单元地块应建立适宜的改造目标指数体系，如人均城市建设用地标准、人均绿化面积、人均交通面积、建筑密度、绿地率等，通过这些目标指数计算出合适的土地建设容量上限（在此称为“环境上限”）。通过土地经济投入产出理论来确定单元建设容量下限（在此称为“经济下限”）。通过经济下限和环境上限的比较，可以分别对单元地块实施不同改造方式。经济下限如小于环境上限的地块，可以将经济下限作为最终的开发容量，通过引入市场资金来实现这些地块的全面改造。而经济下限高于环境上限的地块，不具备重新开发的价值，需要对旧城进行疏散，政府需以政策性引导。进行疏散的地块，根据现状情况和期望改造的目标，建立对应的指数体系，从而推算出改造成本，通过改造成本来确定划分地块单元的面积大小（如图1～2）。

在临武旧城改造中，通过上述方式分析，将容积率1.0以下的土地划为全面改造型，容积率1.0以上的土地划定为疏散型。疏散型地块单元确定人均城市建设用地30m2、人均绿化面积4.5m2、人均交通面积6.5m2、建筑密度50%、绿地率15%等系列控制指数。按照指数要求，单元地块内按比例迁移13～42%的居民，按10～32%的占地比例拆除部分建筑，绿化、公共设施配套、建筑美化、停车泊位、消防通道建设等相关工程要求必须一同完成。在疏散的选择上，除空间上必须清退的建筑外，尽量选择质量差、占地大层数低、户主配合度高的建筑，降低实施难度和成本，提高疏散效率。

图1 临武旧城区现状容积率分析

图2 地块改造方案规划图

图3 X疏散型单元地块现状平面图

图4 X疏散型单元地块规划平面图

表1 X疏散型单元地块现状与规划经济指标对比一览表

如临武旧城X地块，改造后建筑面积减少1/5，但占地密度却降低了1/3，地块内部满足消防车辆进入，并提供了一部分绿化用地空间。

5 理性印象的文化塑造

中华历史悠久，文化现象普遍存在，旧城改造中应当重视但不宜过分解读。很多旧城试图通过包装捆绑文化打造成旅游景区，这种做法值得商榷。①旧城魅力能吸引多少市场支持，特别是学术型的文化价值和消费型的文化魅力存在很大的不同，具有专业的学术价值并不等于能让普通大众感兴趣；②应当重视文化现象的动态过程，文化本身的价值并不随着时间长短增减并且也不能独立存在于没有社会基础的时期，大费周章的恢复消亡不如把握住当下存留的鲜活印迹。

临武旧城的基本功能是服务临武居民，文化塑造的首要任务应当是让居民“记得住乡愁”，避免妄想客源出现大量“假古董”生产。旧城改造以“文化印象”为总体思路，通过抓住现存的韩张山（韩张会论之处）、武水河（临武县母亲河）及两岸、老县委（解放后的临武县委、古城衙门原址）、河街及柳树街（当下县城传统商品的主要购物街）、丁字街（湘粤古道的临武城区段）、工人俱乐部（80年代重要文化活动场所）、基督教会（遗存的宗教场所）、老祠堂和传统民居等元素为文化塑造重点，针对性提出改造和利用措施。韩张山被建设侵蚀严重，以清退建设占用恢复山体植被为主；武水河为浅水河道，居民常年进入河道中央洗涤摸螺，初期规划在下游筑坝建设为江南水乡式的游船河道，后期调整维持浅水可进入式河道，更加符合当地对河道情感记忆；河街、柳树街、丁字街三条重要的线性空间，采用朴素的地砖硬化路面，按照保留的传统建筑风貌进行简单的美化整治，为居民提供一个干净、整洁、有序的传统商品购物环境；老县委一部分改造成城市展览馆，一部分改造成美食广场，将平时沿路摆放的小吃摊贩集中进院内；工人俱乐部改造成社区活动中心并可承办小型展览活动；在史料记载的已经消失古迹处结合公共空间设置小型会意性的景观小品，作为文化记忆的载体。除此之外的其他区域，均以环境的整洁协调为原则适当整治。

6 关于实施的策略思考

疏散型地块单元与新城的拟出让地建立对应，将改造内容纳入新城出让地用地条件，吸纳社会资本实现旧区改造。对应了旧城改造内容的新城出让地，提高容积率补偿，使参与挂钩的土地获得更高利润空间的可能。预测城市财政每年可以负担的改造单元个数，财政资金也逐步参与改造。两种方式结合进行，以缩短改造周期。

[1]苏秉公.城市的复活——全球范围内旧城区的更新以再生[M].上海：文汇出版社，2011.

[2]郭湘闽.走向多元平衡：制度视角下我国旧城更新传统规划机制的变革[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

[3]颜文涛，邢 忠，张 庆.基于GIS的旧城改造开发容量的研究——以南阳市旧城更新改造为例[J].重庆建筑大学学报，2005，27（6）：6～11. [4]临武县规划局.临武县旧城改造规划设计（报审稿）[Z].2014.

[5]临武县规划局.临武县城武北片区、沙市片区控制性详细规划（报审稿）[Z].2013.

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2095-2066（2016）05-0022-02

2016-1-15

宋 奇，男，工程师，本科，主要从事规划设计工作。