常州市不动产登记管理系统建设构想

贺卫中，束 平，黄 云，陶冬冬

（1.常州市基础地理勘测中心，江苏 常州 213001；2.常州市土地登记中心，江苏 常州 213001）

常州市不动产登记管理系统建设构想

贺卫中1,2，束 平1，黄 云2，陶冬冬2

（1.常州市基础地理勘测中心，江苏 常州 213001；2.常州市土地登记中心，江苏 常州 213001）

分析了常州市各类不动产登记系统建设现状,提出了分3个阶段推进不动产登记管理系统的建设，即过渡期不动产登记管理系统、不动产登记管理系统、三维不动产登记管理系统的建设，逐步完成常州市不动产统一登记。对各阶段系统建设的内容和总体框架进行构想，为建立市级不动产登记管理系统，接入全国统一的不动产登记管理系统提供了技术支撑。

不动产登记；数据库；管理系统

不动产统一登记是根据《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。2014-06-23，国土资源部办公厅印发《地籍管理司（不动产登记局）主要职责内设机构和人员编制规定》的通知（国土资厅函〔2014〕553号），确定了不动产登记局的主要职责、人员编制和内设机构“三定方案”。2014-11-24，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015-03-01起施行。2015-02-27，国土资源部发布《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）。随着登记机构、登记依据、登记簿册工作的稳步开展，不动产登记信息化建设已成为迫切需要解决的问题。

不动产登记所涉及的现有土地、房屋、草原、林地、海域、土地承包经营权等均是由不同部门进行登记的，其数据标准不一，业务办理流程不一，基于各自独立的系统进行管理。本文分析了常州市各类不动产登记系统建设现状，提出分3个阶段推进不动产登记管理系统的建设，逐步完成常州市不动产统一登记。首先利用现有的成果系统，结合新的不动产统一登记制度，建设过渡期不动产登记管理系统；其次进一步梳理完善不动产登记业务，实现办件程序、登记簿、证、卡、册的完全统一，完成实质性的不动产统一登记管理系统建设；最后对三维不动产登记管理系统的建设提出了构想。

1 常州市各类不动产登记系统建设现状

常州市不动产统一登记主要包括了土地、房屋、林地登记以及农村土地承包经营权登记。目前，各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的类型、流程等作出明确规定。登记信息系统建设方面，常州市土地登记和房屋登记信息化建设相对较完善，全部采用地理信息系统进行基础数据管理和登记发证。林权登记系统建设较为简单，仅对登记审批结果建立台账管理。土地承包经营权的登记信息化管理刚刚起步，根据国家统一部署，常州市正在积极开展农村土地承包经营权登记发证工作。

1）土地登记。常州市的土地登记系统建设较为完善，从第一次土地调查开始建设土地登记系统，经过第二次土地调查到现在，基本建成了完善的土地登记系统，实现土地登记信息的电子化管理和无纸化办公。土地登记系统通过统一的宗地编码，实现了土地权属信息与土地空间信息的结合，建立了城乡统筹管理机制，可以实现图属互查。

2）房屋登记。常州市已基本建立覆盖市辖区在内的个人住房信息系统，房屋登记系统主要是针对房地产管理部门提供业务解决方案，其中主要涉及部门为房地产管理局交易中心、产权科等。

房屋登记系统主要包括房产测绘系统、GIS房屋登记发证系统等。房产测绘系统主要进行房产测绘数据管理，实现房产测绘数据的采集、输入、输出、更新等模块。GIS房屋登记发证系统主要包括登记流程配置、登记发证、地图浏览管理等模块。

2 过渡期不动产登记管理系统建设构想

用1～2 a时间，对各类不动产登记业务进行分析，集成各业务登记系统，完成过渡期不动产登记管理系统的建设，同时制定数据交换标准、各业务系统间的接口调用标准等，实现不动产登记业务的统一收件、统一出件、不动产登记信息统一管理的三统一。系统构架见图1，建设内容主要包括以下几个方面。

图1 过渡期不动产登记管理系统设计

1）不动产登记数据库设计。依据最新出台的不动产登记数据库相关技术标准，以地籍数据为基础，以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型不动产登记数据的方式，建设不动产登记数据库。按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、承包地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。在过渡期首先建立不动产登记项目数据库及不动产登记簿证数据库，并记录不动产权利变化关系，同时考虑审批流转、历史数据整合的拓展。

2）已有业务登记系统的改造。已有业务登记系统需自动接收任务派发，并进行业务流转，业务流转结束后，将数据按标准提交至不动产登记数据库。已有业务系统通过任务接收和数据交换接口两方面的改造，以实现系统的整合。任务接收接口主要实现：统一收件后，调用该接口进行业务系统中项目的自动创建，并且接收收件信息及附件材料。数据交换接口主要实现：项目办结后，按照不动产登记数据库的要求，根据数据交换标准组织数据，调用不动产登记系统数据接收的接口，完成数据的推送。

3）过渡期不动产登记系统建设。根据不动产登记业务定制统一收件功能，并根据业务内容进行任务派发，如办理国有土地上房屋初始登记，收件后分别流转至土地登记系统及房产登记系统进行办理。任务办理后，根据数据交换标准交换数据，并进行不动产登记的注册打印，实现统一出件。

系统主要功能包括：不动产登记申请与受理、不动产登记注册打印、业务流程化管理、动态表单管理、用户权限管理、电子地图浏览、信息统计、历史关系管理、登记信息自动归档等功能。

4）过渡期与国家平台数据互通建设。根据《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案（征求意见稿）》的总体思路和常州市实际情况，过渡期不动产登记系统拟根据国家不动产登记统一接入服务要求，拓展原土地登记信息监管数据接口和信息范围，将其他不动产登记的信息纳入，实现与不动产登记信息管理基础平台信息的实时互通共享。

3 不动产登记管理系统建设构想

用2～3 a时间，进一步梳理完善不动产登记业务，将明确的不动产登记业务逐步纳入到不动产登记管理系统中，实现办件程序、登记簿、证、卡、册的完全统一，完成实质性的不动产统一登记发证，同时整合各类不动产登记历史数据，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系，全面实施统一登记制度。市级不动产登记管理系统总体框架如图2所示，具体包括以下几方面内容。

图2 市级不动产登记管理系统总体框架

1）不动产登记数据库整合。依据《不动产登记数据整合建库技术规范》，综合考虑常州市各类不动产数据情况，将现有的不动产登记数据进行梳理、规范。对于已建成的与不动产登记相关的数据库，可依据不动产登记数据库标准，建立映射关系模型，补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，依据不动产登记数据库标准，提取、转换、补录不动产登记信息，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。对于没有电子数据而只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2）不动产登记数据库建设。按照《不动产登记数据库标准》，逐步完善过渡期不动产登记数据库，将不动产登记数据库整合成果导入，建立符合要求的不动产登记数据库。该库主要包括统一后的不动产登记发证数据库、不动产空间数据库和不动产档案数据库，建立不动产空间属性与登记发证属性的关联关系，及时将不动产登记发证数据自动更新至不动产档案数据库。同时建立各类不动产历史数据向不动产统一登记数据库的转换对应。该库将包含不动产登记业务办理所需的所有支撑数据，以满足不动产登记业务流转、数据上报、统计监管、信息共享等需求。

3）不动产登记管理系统。根据《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案（征求意见稿）》，市级不动产登记管理系统建设主要包括不动产数据管理、业务管理、档案管理和信息服务4个部分。①不动产登记数据管理系统主要实现对不动产调查、测绘和登记等各类成果的维护管理。②不动产登记业务管理系统主要实现各类不动产业务的统一办理，满足不动产登记业务的申请、受理、审核、登薄、缮证、归档等全流程的信息化管理，并将相关信息实时纳入不动产数据库，实现不动产登记数据库的实施更新。③不动产登记档案管理系统主要实现不动产档案数据的录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理、系统设置、销毁管理、全文检索等功能。④不动产信息服务系统纵向上通过统一接入国家系统与平台，实现国家、省、市、县信息的实时互通共享，横向上通过数据接口实现与房产、农业、林业等主管部门的数据交换与共享。

4 三维不动产登记管理系统建设构想

较之二维，三维GIS对客观世界的表达能给人以更真实的感受，它不仅能够表达空间对象间的平面关系，而且能描述和表达它们之间的垂向关系，可在同一截面同时表达地上、地面和地下的不同对象。在不动产登记中，宗地可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，房屋个体也是一个独立的立体空间，而且有多层、高层、超高层等的区分，这些都对三维不动产登记管理系统有着迫切的需求。随着三维GIS相关理论与技术的发展，不动产登记从二维转变为三维是必然趋势。常州市基础地理勘测中心进行了不动产登记三维数据库建设与应用研究，并申报了省测绘地理信息局科研项目。三维不动产登记管理系统总体框架如图3所示，主要建设内容包括以下几个方面。

图3 三维不动产登记管理系统总体框架图

1）三维不动产数据库标准规范制定。在遵循住建部《城市三维建模技术规范》的基础上，统筹考虑国家测绘地理信息局发布的三份建模相关的征求意见稿和行业已完成的技术规程，综合考虑常州市实际情况，以精准度、精细度、仿真性三大维度为依据，进行面向三维不动产规范的研究及其制定，使得三维数据从外业采集，到数据设计、模型精度、命名规则等都有规可循。

2）三维不动产数据采集与建库。三维不动产的数据采集主要包括3类数据：高程信息、三维表层信息和非空间属性信息。三维模型数据的处理及建库针对表达内容的不同主要涉及2个方面，即三维地理空间数据库建设和不动产统一登记数据库建设。三维地理空间数据库建设主要利用现有测绘成果，整合城市高精度数字高程模型数据、高分辨率影像数据、地名数据等进行空间融合建库。同时研究三维空间数据库和登记属性数据库的关联，以宗地代码为基础，建立宗地-楼-层-户关系。

3）面向不动产统一登记管理应用。三维对象的数据采集以及数据建模有高成本、高复杂性的特征，因此在建设初期选取常州市新北区320411002013地籍子区范围进行不动产三维场景建立和管理应用系统研究。三维不动产信息系统的建设是一种二维与三维的混合，需要实现二维与三维不动产数据的综合存储、数据关联等功能。另外将图形数据与属性数据紧密连为一体，实现图形无缝拼接、图属查询、快速自动更新以及空间拓扑分析等功能，并覆盖不动产管理中不动产的权属调查、不动产测量和不动产登记发证等工作。

5 结 语

根据国土资源部统一部署，全国不动产登记管理系统建设工作正加快推进。目前国土资源部不动产登记局会同信息中心，起草了《不动产登记管理系统建设总体方案》《不动产登记数据库标准》《不动产登记数据整合建库技术规范》的征求意见稿。这些技术规范对各级建立不动产登记管理系统和数据库、形成全国统一的不动产登记管理系统具有重要的推动作用。

常州市国土资源局为响应国家和江苏省的号召，积极探索开展常州市不动产统一登记试点研究。在全面实施不动产统一登记之际，分析了常州市各类不动产登记系统建设现状，提出了分3个阶段推进不动产登记管理系统的建设，对各阶段的系统建设内容和总体框架进行了构想。

常州市不动产登记管理系统的建设，将为保护不动产权利人的合法财产权、保障不动产交易安全提供技术支撑，并有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过该系统的建设，可以最大限度地整合资源，促进不动产登记机构的整合，减少政府行政成本，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。

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图5 POI发布

4 结 语

2013年使用移动终端采集PoI 后，数据采集与检查工作共投入8名工作人员，耗时3个半月时间。相比2012年，在人员数量减少的情况下，时间缩短近4个月，数据质量也有很大的提高，没有PoI位置不正确、照片不匹配等问题，减少了内业检查的工作量，提高了工作效率和质量。

城市建设的快速发展变化，使得PoI数据每年都在频繁变化，因此PoI的更新工作显然十分必要，也刻不容缓。如何结合移动互联网以及众筹方式实现PoI的更新采集是今后工作的重要研究方向。

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第一作者简介：李黎，正高职高级工程师，长期从事GIS的开发、利用研究。

P208

B

1672-4623（2016）08-0010-04

10.3969/j.issn.1672-4623.2016.08.004

贺卫中,研究员级高工，长期从事大地测量、地理信息系统建设和运用研究。

2015-11-05。