保障性住房土地储备GIS系统的设计与实现

杨 梅，王明省，龚 磊，江舒静

（1.广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510000）

保障性住房土地储备GIS系统的设计与实现

杨 梅1，王明省1，龚 磊1，江舒静1

（1.广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510000）

设计了广州市保障性住房土地储备GIS系统，从而实现了市、区级的保障房土地储备部门信息一体化与业务协同，提高了保障房用地选址的前瞻性和红线储备到实物储备的转化率，加强了保障房土地储备的科学性。

保障性住房；土地储备；土地勘测定界

随着我国新型城镇化的发展，居民住房问题已成为影响经济社会健康发展的基本民生问题之一。大力建设保障性住房是政府解决这一问题的根本措施[1]。但由于牵扯多方利益集团的博弈，目前保障性住房仍未满足社会需求，土地供给是影响保障性住房的首要问题[2]。

为更好地完成保障房规划和建设任务，广州市住房保障办在2011年牵头编制了《广州市保障房土地储备规划（2011-2015）》（以下简称《储备规划》），建立了系统的、可量化的保障房用地选址标准。该规划是目前国内首份专门针对保障房用地的市级土地储备专项计划[3]。根据《储备规划》，“十二五”期间广州市将实施市级保障房土地储备项目80余个，用地面积为8．5 km2，加上配建、企业利用自用土地建设、区建项目若干个以及继续完善用地手续或遗留问题的“十一五”期间已选址或建设项目20余个，保障房土地征收、房屋拆迁、用地手续办理、协调管理等土地储备工作和管理任务十分繁重。

广州市保障房土地储备工作起步晚、欠帐多，又存在用地选址难、落地难、征收拆迁难等问题。鉴于此，建设了一套用于土地征收储备应用管理工作的计算机信息系统——广州市保障性住房土地储备GIS系统。该系统是基于广州市范围内的拟选址或已选址保障房用地，及未实施开发利用或闲置、低效土地的各类数据，以电子地图为载体，运用GIS技术直观、系统的表现和分析数据能力，可直接获取用地范围、用地权属、规划用途、利用现状、拆迁难度[4]、周边交通、地下管线等信息，以辅助选址决策、落实储备原则[5]、加快拆迁进度、优化储备时序，从而全面提高保障房土地选址科学性，提高保障房土地储备效率。

1 系统设计原则

1.1 系统目标

系统的建设目标主要有：①实现保障房土地储备信息的数据库管理与网络化管理，避免和减少因部门间条块分割造成的信息不畅通导致的选址随意、地块落地难、储备时序不合理等状况；②实现一图两规（土地利用规划、城市总体规划）的信息查询；③实现从用地选址、开展土地和房屋征收、办理用地手续，到实施土地整理、场地管理和土地移交等涉及保障房土地储备整个流程的信息管理；④建立信息动态更新机制，保证信息的现势性；⑤实现与市国土房管局统一业务支撑平台的联网整合。

为实现上述功能，广州市保障性住房土地储备GIS系统主要由征收储备管理子系统、地理数据管理子系统和用地踏勘坐标导航子系统构成。其中，征收储备管理子系统负责业务的管理和实现基于业务和空间数据结合的数据分析；地理数据管理子系统负责数据管理；用地踏勘坐标导航子系统实现定界系统的现场定界，辅助数据采集。基本关系如图1所示。

图1 子系统关系图

1.2 系统结构

系统总体架构如图2所示，分为数据获取层、网络层、数据管理层和应用层。数据获取层描述了市住房保障办公室通过各种手段获取的数据，通过对当前业务和现状分析，考虑将来发展情况。网络层描述了当前可用的网络和将来可能建设使用的网络手段。当前，市住房保障办公室已建立局内各处室、科室之间的通信局域网，并通过电子政务外网实现了与其他局委办的网络链接。数据管理层主要描述项目建设中所需要的各种数据资源。应用层主要描述项目建设的3个子系统。根据市国土房管局信息化建设要求，项目建设平台需要通过广州市国土房管局统一空间支撑平台进行数据共享和交换。

图2 系统架构图

2 功能设计

1）基于“三规合一”、“多规融合”模式和“数字广州”实现信息共享。基于“三规合一”与“多规融合”工作成果中“一张图”的理念，依托国土部门“数字广州”平台，利用SOA服务框架及OGC规范，尽可能聚合各部门的地理信息资源，解决保障房信息孤岛、数据来源多样化、格式不统一的问题，实现数据对接、信息共享和决策协同。

图3 用地储备规划功能结构图

2）基于GIS的保障房土地储备规划信息管理。保障房用地储备规划主要是根据规划的城市空间发展布局和城市空间建设时序要求，结合控制性详细规划、规划用地红线以及保障房选址原则等制定的，并可通过系统进行规划调用、查询查看，其功能如图3所示。应用GIS技术管理保障房土地储备信息，可以完成许多传统方法无法进行的信息处理和分析工作，可为保障房土地储备综合管理提供直观、系统、科学的管理工具；同时，还可规范管理土地储备数据，实现信息共享，便于各部门数据的交换，改进和完善保障房土地储备综合管理与数据更新维护机制。

3）利用GIS技术建立宏观规划与微观层面的保障房选址分析影响评价模型。保障房选址在宏观规划方面，考虑城市发展战略方向、城市产业空间结构及区域均衡布局的影响；微观上遵循梯度原则。保障房选址原则应结合公共交通和公共服务设施，社区混合布局及其他类型储备用地等因素[6-7]。

保障性住房规划选址评价模型是一个GIS分析平台，其评价对象为保障性住房选址用地资源，评价方式为“专家打分模式”，即通过专家、规划设计人、规划管理者等的讨论研究，针对保障性住房选址要求，划分评价因素和评价条件，并根据不同因素与条件对保障性住房选址的影响程度设定因素比重和条件比重，最终形成每一项影响条件的归一权重。该模型包括基础设施条件评价模型、居住公共服务设施条件评价模型、规划引导条件评价模型以及保障房可利用资源综合评价模型。

4）基于GIS的保障房征地拆迁辅助决策功能。系统建设的主要目的之一是实现保障性住房土地征收、储备信息的数据库管理与网络化管理。在办理土地征收业务过程中，需要进行征地拆迁量的估算，确定征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径等[8]。另外，在保障房规划选址过程中，也需要对拟选址地块周边及覆盖区域作征地拆迁分析，计算成本，辅助保障房选址决策。

5）利用移动GIS技术实现用地踏勘坐标导航子系统。目前，住房保障办征收储备处在实施保障房土地和房屋征收时，需多次实地踏勘，由工作人员携带有关纸质资料到现场记录、拍照，然后内业整理资料，核实地块“两规”、办理用地手续等，以便评估拆迁量和征收难度，为储备工作提供决策依据。对于部分已有坐标的地块，工作人员仅对其所属区、镇（街）有一般认识，凭简易地块资料难以判断其确切位置；对于部分拟实施收储但尚未开展实测的项目，在现场确认了界线却无法记录地块坐标，为后期核算地块面积、核实地块情况带来不便；对于部分实施围敝或未找到入口通道、难以到达的地块，无法实时获知现场情况；对于偏远地区，还需聘请测绘人员、规划编制人员带路，不仅造成工作被动，还可能增加储备成本。

传统单一的工作方式费时耗力，效率较低，难以满足保障房建设作为“十二五”期间各级政府的一项常态工作任务的需要，迫切需要创新工作方式。用地踏勘坐标导航子系统可以辅助现场工作人员的现场勘测定界，提高定位的准确性和数据采集的效率。具体表现为：支持离线和在线两种方式，现场采集数据。在线模式下采集的数据通过无线网络实时发送到服务器；离线模式下的移动终端GIS数据采集可以突破网络限制、降低数据流量、扩展工作范围。在实际工作中，两种方式可优势互补，使得移动GIS系统不受时空限制，快速地进行数据采集和回传，提高工作效率。

3 系统实现

系统开发基于ArcGIS平台，使用C#语言，Visual Studio10．0和Flex Builder开发环境。实施效果如图4～6所示。

图4 保障房储备时序管理

图5 选址分析结果编辑

图6 用地踏勘坐标导航子系统保障房地块查询

本系统已经过约0．5 a的全面运行，总体状况良好，其具有以下特点：

1）征收储备管理子系统所涵盖的功能较全面，实现了从用地选址、用地储备规划，到开展土地和房屋征收补偿、办理用地手续，进行年度储备情况统计等整个周期的集中管理，全面提高了工作和服务效能。

2）地理数据管理子系统的设计较合理，提供了数据录入与编辑、浏览、查询和分析等功能，实现了坐标精确转换，构建了一图双坐标（广州地方坐标和1980西安坐标）系统。成果数据库分层及组织合理，数据内容齐全，为相关业务的开展提供可靠的数据支撑。

3）用地踏勘坐标导航子系统技术较先进。通过对高精度移动手持设备定制开发，提供离线和在线两种方式，满足现场工作人员图件浏览、查询、定位、导航、数据采集等需求，大大提高了定位的准确性和数据采集的工作效率。

4 结 语

本文以广州市为例，论述了保障性住房土地储备GIS系统的设计与实现。该系统功能齐全、界面友好、操作方便、运行稳定。系统的使用为增强广州市保障房土地储备的科学性，提高红线储备到实物储备的转化率等提供了重要的支撑和保障。今后在保障房选址中应将政策性因素加以考虑。

[1] 陈淑云,曾龙．基于TOD模式的混合居住型保障性住房选址研究∶以武汉市保障房选址为例[J]．湖北社会科学, 2014(5)∶71-75

[2] 王官青．上海市保障性住房的土地供给问题研究[D]．上海∶华东理工大学,2010

[3] 刘一心,李学梅．广州拟出台市级保障房土地储备规划[J]．城市规划通讯,2012(2)∶14

[4] 柳泽,邢海峰．基于规划管理视角的保障性住房空间选址研究[J]．城市规划,2013,37(7)∶73-80

[5] 陈泓冰,林超．基于GIS的保障性住房选址的决策因素分析[J]．测绘与空间地理信息,2014,37(10)∶9-12,16

[6] 诸德律,张建坤,王效容．基于GIS与MAS的保障房居住空间分异影响评价指标和方法[J]．现代城市研究,2014(5)∶22-26

[7] 汪冬宁,汤小橹,金晓斌,等．基于土地成本和居住品质的保障性住房选址研究∶以江苏省南京市为例[J]．城市规划, 2010,34(3)∶57-61

[8] 宋跃明．GIS与MIS相结合实现社会保障性住房管理信息化[J]．科技资讯,2013(15)∶20-22

10.3969/j.issn.1672-4623.2016.09.020

P208

B

1672-4623（2016）09-0062-03

杨梅，工程师，研究方向为GIS应用系统开发。

2015-07-08。

项目来源：国家自然科学基金资助项目（61202129）。