“营改增”对房地产企业影响分析

曾荭

摘要： 我国的“营改增”已经历时三年多，目前我国已将建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。房地产业既是我国国民经济的支柱性产业，“营改增”的实施对其的影响如何。为此，在对增值税原理分析的基础上，进而思考了“营改增”对房地产企业的影响及应对措施，并据此对房地产企业财务管理活动提供相应对策和合理建议。

关键词：营业税；增值税；房地产企业；税负；财务管理

中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.068

1房地产企业实施“营改增”的意义

增值税是以商品在流通过程中的增值额为征收对象的一种流转税。目前增值税在世界各国得以普遍推广并取得了很好的效果，其可以有效地防止商品在流转环节重复征税的问题。而营业税是针对商品劳务的全部收入总额征收的一种流转税，并在商品的流通过程中存在不断重复征税的问题。我国房地产企业之前征收的营业税就存在严重的重复征收的问题，企业税负重。而房地产企业关联的行业很多，产业链条长，与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场销售和物业管理等行业都息息相关，全面施行“营改增”，将打通增值税抵扣链条，消除重复征税，降低减负，不仅房地产企业受益，其他相关企业也受益。

2“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响

2.1“营改增”对房地产企业的税负影响

房地产企业从开发到销售各个阶段都有涉及到缴纳营业税的问题，实施“营改增”后，最直接的变化是税率的变化，取消了原来3%和5%的营业税率改按11%增值税计征，税率虽然显著提高但却避免了重复征税的问题。但同样由于房地产企业产业链很长，其业务繁而多，因此即使增值税可以抵扣相关的进项税额，但在实际操作过程中也会存在因各种各样的问题导致相关进项税额无法得到抵扣的问题。

假设我们以A房地产建筑企业（增值税一般纳税人）为例，2016年5月1日承接一工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款333万元，该项目当月发生工程成本为233万元，其中购买材料、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为130万元。该企业采用一般计税。我们分别对两种税种进行对比：（1）该公司实施“营改增”后应缴纳增值税：销项税额=333/（1+11%）×11%=33（万元）；进项税额=130×17%=221（万元）；5月应纳增值税额=3322.1=10.9（万元）；（2）实施“营改增”前应缴纳营业税=333*3%=9.99（万元）。从计算结果来看，“营改增”前后该公司的税负相差不大，但是如果加入考虑其他付出成本（如材料、固定资产等设备等也可以取得增值税专用发票），也可用来抵扣销项税额，其税负应该是降低的。但是目前，许多房地产企业的税负却出现了增加，究其原因建筑企业实行“营改增”最大的困难在于无法获取增值税专用发票。

首先，建筑企业购买的原材料大部分是由个体户、杂货店、小规模纳税人供应的比较零星的材料，除钢筋水泥这些大批材料外，根本无法取得发票或者只能取得增值税普通发票，因此企业增值税进项税款额无法进行抵扣，从而增加了增值税应纳税数额，增值税额增大。

其次，由于房地产企业属于劳动密集型企业，特别是在建筑开发阶段会花费大量的人工成本，人工成本中除了部分来源于建筑劳务公司外就是农民工。建筑劳务公司所提供的建筑劳务根据增值税规定需要按其取得的劳务收入缴纳11%的增值税销项税额，却不存在相对应的进项税额来抵扣，由此导致与之前直接按劳务收入征收3%的营业税明显增加了8%的税率，从而增大了建筑劳务公司的税负；另一方面其他零散的农民工是不开具增值税专用发票的，房地产企业支付了这笔人工成本却因没有增值税专用发票来抵扣进项税额，因此导致房地产企业成本的再次增加，企业的税负没降反升。

再次，除了材料、人工成本的进项税额抵扣存在问题外土地成本的进项税如何抵扣也存在相当大的困难，土地开发成本难以认定，但土地成本对企业来说却占据了很大的比例。目前我国土地的取得主要有无偿划转，或与村集体合作，或通过股权收购而来等，这些情况都很难取得增值税专业发票，其能否抵扣对企业税负有较大影响，税负必然很难降低。

2.2“营改增”对房地产企业三张财务报表的影响

对资产负债表而言，固定资产是房地产企业的一个重要的资产项目，“营改增”实施之后，房地产企业的固定资产是在处理了其对应的进项税后是按照不含增值税的买价计入财务报表之中的，资产金额减少。另一方面，营业税与增值税虽均在“应交税费”科目核算但两个税种的计算方式不一样，金额发生变化，由此可能导致企业的资产负债率上升。

对利润表而言，“营改增”后房地产企业收入按不含税价格进行确认，因为增值税是价外税，需进行价税分离不计算在营业收入内，因此在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入下降；另一方面，对能取得增值税专用发票的成本而言，也会发生下降，最终房地产企业利润可能会减少；但如无法取得进项发票的，成本变化则不大。同时“营改增”后，企业不再缴纳营业税，而增值税是不计入营业税金及附加项目里的，因此会导致房地产开发企业的营业税金及附加减少，这就意味着企业可以利用更多的资金进行其他项目的活动，进而提供了企业的经济效益。

对现金流量表而言，由于“营改增”的实行，房地产项目前期支付大量进项税只有到项目中后期结束时产生房产销售收入和租赁收入后才可以抵扣，因此会造成公司在项目前期的现金流压力。但同时也因为进项税额的抵扣，房地产企业的现金流出量减少，现金流量的净值增加，企业有了更多的资金进行别的投资活动，从而促使房地产企业加大投资，有利于盘活企业的现

3“营改增”后房地产企业应采取的应对措施

3.1提高财务管理水平

为了符合相关账务处理和增值税专业发票的开具，企业需要设置增值税相关会计科目，明确区分是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。在采购方面，企业要针对自身的经营状况，相关业务人员应严格要求对企业所发生的每一项业务所产生的支出都要求开具相应的正规发票，以保证财务人员在进行会计核算和纳税时做到有据可查，有法可依。同时财务人员面临着新旧税制的衔接、税收政策的变化与会计核算的处理和转化问题，而会计人员的素质参差不齐，企业应加强财务人员相关“营改增”税收知识的业务培训，熟悉相关政策和会计核算处理，并要求财务管理工作人员能站在整个企业以及市场的高度对“营改增”实施后给房地产企业的各种利弊关系进行科学分析。在政策的实施过程中为企业合理的制定出适合本企业的发展战略提供有建设性的意见和建议。

3.2加强企业内部控制，积极进行税务筹划

“营改增”之后，企业要根据自身切实情况加强企业财务内部控制，加强相关监督与管理，特别是对相关增值税发票的开具与管理，制定和实施应对“营改增”的措施，发现税务漏洞。相关财务工作人员应加强自身专业知识能力，补充相关税收方面的新知识，同时应提高风险防范意识，减少企业承担法律风险及税收负担，在日常工作中加强财务核算和管理能力，为企业的内部控制制度的完善出谋划策。税收筹划是一家企业的重要工作，也直接影响着企业运行的效率和效果，同时由于目前增值税的税收优惠政策较多，企业在进行税收筹划的过程中，相关财务人员应善于利用相关税收优惠政策，节省企业开发成本和降低税负。

3.3贯彻落实财政补贴制度，扶持试点企业平稳过渡

虽然国家对房地产企业相关项目制定了相应的过渡性政策以帮助企业实现向增值税的顺利转变，但由于房地产企业的特殊性，在很多地方实际操作起来仍面临着许多的问题和困难，这就需要国家制定更为详细的实施细则与指导意见，完善相关制度，给房地产企业一个更为清晰、明朗的发展方向。同时房地产企业管理人员应选择最佳的资本结构，使企业资本成本达到最低水平，将风险控制在企业所能承受的范围之内，提升企业的盈利能力和市场竞争力。

4结语

“营改增”是我国税务制度改革的重要内容，也是必然的发展方向，对我国的经济发展有着重大影响，它的实施将有利于我国企业健康而长远的发展。深入了解“营改增”的影响，采取有效措施以适应“营改增”的改革，需要国家不断完善相关财税制度的制定以及企业完善财务管理体制实施。

参考文献

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