开辟物流地产新蓝海

丁祖昱

2015年，万科、平安不动产、绿地、万通、合生等多家企业宣布进军物流地产行业，开展物流地产业务。一时间，这个一直以来由外资企业强势主导的蓝海市场开始涌入滚滚资本大潮。

存量房时代，习惯了打闪电战的房企开始注重稳扎稳打，收益稳定的物流地产更符合房企现有的变现模式，加上电商的飞速发展，两万亿的蓝海市场对房企来说同样极具诱惑力，于是新一轮的跑马圈地中，物流地产行业当仁不让。

普洛斯预测，未来15年内，中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将超过2.5万亿美元。

然而在笔者看来，国内房地产企业想要在被外资几乎垄断的物流地产行业有所作为，需要的不仅仅是金钱和经验，更多的是认知和思维模式。

一、国内现代化物流的投资现状

目前来看，除了以普洛斯为代表的国际物流龙头企业，国内企业在这条路上走得一直颇为不顺，但自从去年开始，万科、平安、菜鸟包括京东等多家企业分别先后涉足，企图蚕食这块万亿大蛋糕。

这其中，万科更表示，因为具备更加专业的投资团队、更广泛的布局、规模化的地产协同优势。与电商相比，万科的平台将更加开放，开发运营能力更加专业聚焦。

以最具代表性的万科物流为例，万科做物流地产的思路较为西化，引入美国黑石，未来还有可能与铁狮门合作整合上下游资源。2016年1-5月，万科新增物流地产项目7个，新增物流地产建面52.8万平方米，超过2015年全年水平，在房企中更是无出其右者。除了土地储备以外，万科管理上也借鉴普洛斯，以拿地盖房为基础，上游引入基金、下游稳住商户，用品牌优势做服务商。

虽然开发商们摩拳擦掌跃跃欲试，但这依然无法改变我国物流地产发展的现状。数据显示，在美国人均拥有的商业面积只有2平方米，但是人均拥有的仓储面积达到了5平方米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平方米，不到美国的1/10。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，中国物流地产发展需求量巨大，但是却缺乏更高效的手段、措施以及开发商。

二、国外的物流地产发展现状

国外物流地产发展始于上世纪80年代左右，以欧美国家为主，目前呈现出以下几个特点。

1.需求旺盛，用地集中

虽然经历了30多年的发展，但国外市场对于大规模物流用地的需求依然十分旺盛，企业们一直都在试图寻找更大的空间用以重组现有业务，因此发展速度非常快且较为集中。以德国为例，大部分物流用地都集中在慕尼黑、法兰克福以及柏林等地。

2.受经济影响较大

欧洲也不是所有的国家都能很好地参与到物流产业中来，一般经济较为发达，工业化程度和地理位置优越的国家在发展上更占优势，因为这些国家的制造业被转移到了很多发展中国家，所以需要更多用地来储备运回的制造业产品。

3.规模和网络较为完善

国外的物流地产企业热衷在全球范围内建设仓储设备，并覆盖一个全球化的配送网络，实现规模和网络双覆盖。

以普洛斯为例，他们虽然是2003年才进入中国，但在规划理念、产品设计等方面具备一定的前瞻性，这让其产品垄断国内市场，从2003年进入中国时的产品可以看出，概念依然领先。

三、投资者们目前最大的困境

纵观2015年中国物流市场整体表现，呈现出参与者不断增加，令物流地产市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求，但土地供应紧缩。

相比之下，二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择，但租金下行压力大，空置风险逐步提高。那么，在新的竞争形势下，国内企业到底如何才能重新获得竞争优势呢？

1.政府意识

若干年前，国内物流地产做得比较杂乱，没有税收、租金又低，廉价出让了很多土地，致使大部分地方政府对物流地产敬而远之。所以首先要打通政府这个门槛，只有政府意识到物流地产带来的产业促进，才能调动积极性，更愿意将土地调配给物流地产行业并推动其发展。

2.拿地瓶颈

应该说，这是目前国内所有物流地产企业所面临的困境。物流地产不同于商业地产，每一个企业的配送需求基本固定。规模化开发需要更多的土地，在一些非理性供应工业仓储用地的城市，拿地已经普遍非常困难，一线城市更是好地难求。

3.思维困境

与国外成熟的物流体系相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。由于投资管理方式的不稳定性，不同企业进入行业的侧重点也不同，不同程度会影响开发运营。开发商们只有将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，才能了解整个市场，实现有效运作。

4.资本剿杀

相比于房地产其他行业，物流地产的风险较低收益稳定，很多资本方不以为意。所以如何通过专业的资本化运作把产品变现才是各大企业竞争的最终利器。用灵活有效的资本运作获得充裕资金，提供资金支持和财务保障，利用自有资本实现一定规模的开发资本链，获得预期收益。

虽然发展时间并不长，但由于巨大的利润空间和成长前景，国内物流地产会面临许多机遇和困境，而我们只有不断地发现、解决问题，将目光看得更高更远，提高核心竞争力，才能让这片蓝海成为新的经济增长点。

作者系易居（中国）企业集团CEO