基于供给侧改革分析房地产市场的发展

吴玲霞

摘 要：在我国经济面临“三期叠加”的大背景下，国家提出供给侧结构改革的理论，同时针对目前较疲软的房地产市场提出房地产去库存的措施。通过比较分析需求侧管理与供给侧管理理论，着重分析供给侧管理理论，从供给侧角度分析我国房地产市场在发展过程中存在的主要问题，最后有针对性地提出相应对策。

关键词：供给侧；房地产；供需结构

中图分类号：F2

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.007

0 引言

供给与需求一直以来是市场经济活动的两大主要因素。当前我国经济运行中暴露出结构的有效供给不足、供需不匹配、传统产业产能过剩、地方政府债务风险累积以及房地产市场库存严重等问题，国家主席习近平就我国供给体系出现的问题于2015年11月10日在中央财经领导小组会议上首次提出“供给侧结构改革”，并强调“在适当扩大总需求的时候，要加强对供给侧结构性的改革，提高工作效率和供求关系，增长经济持续增长的动力”。其中，对于房地产市场的改革，化解房地产市场的库存是该理论提出的主要原因之一。因此，如何化解我国房地产市场的库存问题，促进房地产市场的良性、平稳、健康的发展将成为当前的主要议题之一。

1 供给侧改革理论分析

供给侧与需求侧是相对的，相互联系又相互影响。需求侧是大家耳熟能详的，是西方经济学的主流学派，其代表人物为凯恩斯，通过消费、投资和出口三驾马车刺激经济增长，主要强调政府的宏观调控，政府根据经济运行情况相机抉择采取反周期操作，即“逆经济风向”而行，经济高度繁荣时采取紧缩的政策，如预算盈余，或提高利率与法定金率等措施以抑制经济过热现象。反之，经济萧条时，则采取相反的政策。需求侧管理理论过分强调有效需求（有支付能力的需求）在经济发展中的作用。

所谓“供给侧改革”的理论源于19世纪初法国经济学家萨伊提出的“萨伊定律”，他认为“供给会自行创造需求”。该思想强调了市场的主体地位，所倡导的经济政策为放任自由与不干预，20世纪初在主要资本主义国家占据主导地位。

在1929-1933年资本主义国家发生了空前的经济大萧条，“萨伊定律”受到了挑战，逐渐由凯恩斯为代表的“有效需求不足”论所取代。典型的实践为“罗斯福新政”通过采取凯恩斯的需求管理政策，使美国走出当时的经济萧条。二战后，该政策成为资本主义国家普遍采用的宏观经济调控政策。

然而，在20世纪70年代，美国出现了“滞涨”现象，即高失业率与高通货膨胀并存的局面，而凯恩斯的需求管理政策受到严峻的挑战。由此，以罗伯特·蒙代尔（Robert A. Mundell）、亚瑟·拉弗（Arthur B.Laffer）等为代表的供给学派的思想又得以肯定，在实践中，并成为“里根经济学”的理论依据。

目前，我国的“供给侧改革”就是基于上述供给学派的理论而提出的，但是又区别于里根政府的经济政策。抑制通货膨胀是“里根经济学”的首要目标。而我国通货膨胀压力较小，首要问题是结构性产能过剩较严重，因此，优化经济结构、转变经济发展方式、提升产品供给质量与效率便成为我国目前改革的重点。我国的供给侧改革主要是要抓好“三去一补一降”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其中去库存成为供给侧改革的重要任务之一，而房地产作为我国经济发展的主要支柱产业，且产能过高，因此房地产市场的供给侧改革也迫在眉睫。

2 我国房地产市场的发展现状

自我国住房制度改革至今，房地产市场的发展历史虽然不足20年，但却得到突飞猛进的发展，并逐渐成为我国经济发展中的支柱产业，然而伴随着房地产市场高速发展的同时也衍生了一系列的问题，例如房价上涨过快（尤其是一二线城市）、市场供求失衡、房地产的投资主体与需求主体具有盲目性、房屋结构不合理等问题应运而生。这些都要求我国政府应制定相应的宏观经济政策以及完善相关法律制度，以促进我国房地产市场健康有序地运行。

在2011年政府出台限购、限贷等一系列措施后，虽然当时房价上涨势头在短期内有效控制，但是效果甚微。自2015年以来，中央及各级政府针对我国房地产高库存的现状从土地、财税、金融等方面先后采取了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策，但总体来看，这些政策的收效甚微。

2016年开始，我国多地政府针对“去库存”问题拉开战线，推出购房降税、公积金贷款、降低首付比例、购房补贴、租售等方面入手制定一揽子政策。但是房地产市场整体依然不见回暖的迹象。政府出台的上述政策，其实质依然是需求管理的政策，通过上述政策来刺激需求侧，对于改善供给侧的政策几乎为零，而解决我国房地产市场的供需矛盾不仅仅需要需求侧的政策，更重要的是供给侧方面的政策。

3 房地产市场发展中存在的问题

3.1 供大于求

在过去的十多年里，伴随着以城镇化为驱动力的房地产开发迅猛发展，开发商与中介商从中赚取高额利润，加之政府热衷于土地财政，从而助推了我国房地产的过度投机化，过度支柱化。

改革开放后的30多年中城市人口增长1倍，建成区面积增加了近4倍。665个城市几乎无一例外地扩大城区建设，2008年世界金融风暴之后尤为严重，政府4万亿的投资，使得房地产业也陷入了“三期叠加”。刺激楼市的一系列政策直接导致房地产存量增加，甚至一些城市出现了“空城”、“鬼城”。据国家统计局数据显示，自2011年以来我国商品房待售面积逐年增长（如表1）。如果以人均住房面积33平方米计算，这些待售住房可供2167万人居住，而且还未计入在建住宅面积。

根据表1可绘制我国2011年—2016年6月我国房地产市场商品房待售面积的雷达图，由图2可看出，近6年房地产的供需偏离现象较严重，距离平衡点的中心位置越来越远。因此，要解决这种现象，必须通过相应的措施化解我国房地产高库存。

3.2 缺乏有效供给，供需错位

有效供给是一个宏观经济范畴，是指由各个微观主体生产和提供的能最大限度地适应各类购买者需求的总供给和供给结构。它不仅要求产品在品质上适应市场需求，而且要求产品在价格上与购买者的支付能力和现实欲望相适应，价格过高超过了消费者购买欲望的产品便会造成无效供给，无效供给过度带来的“供需错位”现象在房地产业中普遍存在，尤其一二线城市更为严重，随着城镇化速度的加快，房地产市场金融化，导致我国房价多年居高不下，高房价远远超过消费者的购买能力，因此无法形成有效需求。

与其他城市相比，一线城市与部分二线城市就业环境较好，配套设施完善，公共服务资源丰富，而其他二线城市及三四线城市在城镇化过程中又缺乏产城融合，导致就业机会少，缺乏相应的配套设施以及公共服务。从而，一线城市与部分二线城市人口聚集，对住房需求增加，而来自农村以及三四线城市的就业者，又被限购政策的约束无法购房，加之城市的原著居民大肆炒房，导致这些城市的房价迅猛增长，抬高房价收入比，城市原有的中低收入者以及外来人口被房地产市场边缘化，限制了合理的刚性需求以及改善型需求。

此外，随着生活水平的提高，人们对住房的需求也逐步升级，而我国大多数房地产商依然停留在提供可安身之处的低端供给思维，导致房地产市场供需结构失衡，有供给能力的产品，但是无需求；而有强烈需求，却没有供给能力，无法满足国内一部分消费者的高端需求。一方面是房价过高，百姓无买不起，另一方面却又是房地产开发商库存严重，无力偿还银行贷款，甚至出现资金链断裂。大量低质量的房屋无法及时消化，房地产市场的僵尸企业、跑路企业逐年增多，资源错配现象日益突出。

3.3 同质化严重，创新不够

目前，国内有九万多家房地产公司，而多数公司还停留在低端供给思维——修房子建小区阶段，仅仅开发商品住房相关的产品，产品品种少，同质产品竞争异常激烈，创新不足。而现阶段需求量大的出租公寓、小规模办公、养老院等产品供应不足。

房地产市场不仅产品种类同质化，而且房地产公司在服务、营销、开发模式、风格及理念等方面都十分相似，缺乏自身独特的品质。每套房屋的“独特性”仅仅是体现在楼层、朝向的不同，而产品设计、营销主题、项目规划、售后服务、物业管理等方面都具有趋同性。

4 房地产市场供给侧改革

4.1 房屋去库存，消化和优化现存供给

供给侧结构改革就是对已有的供给要优化并去库存，主要从以下几方面着手：一是加快户籍制度改革，政府应有序推进农业专业人口市民化、城镇基本公共服务均等化。目前大多数一二线城市的落户门槛仍然较高，建议应降低落户门槛，加快实施工作落户政策，使他们与城市户籍的人员享受均等化的就医、入学、就业等社会公共服务，从而使这部分的潜在需求转化为实际需求。二是与棚户区改造相结合，地方政府要解决住房保障性需求，可以通过购买商品住房的方式，避免重复建设拆迁房与安置房，对改造户实施货币化安置，不仅可以去库存，而且对于改造户拥有更多的选择权，同时也缩短了安置时间。三是不断完善现有库存周边的综合配套设施。大多数城市的房屋库存高发区域主要集中在新城区和远郊区县，这些区域相应配套设施不完善，交通不便，产业不发达，很难吸引购房者的眼球。因此，对于这些区域，政府应完善配套设施建设，在附近增加医院、学校、银行、商场超市等基础设施，同时改善交通条件，将产业向这些区域转移。

4.2 减少无效供给，提供新供给

随着城镇化建设进程的加快，对房地产市场的供给要求会提高。因为城镇化率的提高意味着更多的农民成为市民，市民则需要在城市居有其所，对供给侧产生正向冲击。为配合我国城镇化建设进程，供给侧一方面要想办法，如与政府合作，或提供价格优惠，为市民化的农民提供可以“买得起，划得来，住得下”的住房。同时，供给侧在提供供给时一定要与政府的城镇化战略相配合，在政府规划的区域和功能区开发房地产，方便实现产城融合。

政府应增加保障性住房的供给，使住房资源的配置向利于中低收入群体倾斜。虽然目前我国家庭的居民收入在提高，但是远不及房价的增长速度。对于大多数的中低收入家庭，应提供中低价位和中小套型普通商品住房，尤其是要保障经济适用房与廉租房的供应，通过调整商品房市场的供给结构，一方面满足中低收入群体的住房意愿，另一方面有效解决城镇化过程中居民的住房问题。

4.3 打造新业态，调整房地产市场供给侧结构

开发商应进行产品升级，为用户创造浪潮之尖的生活体验，同时对服务进行升级，为用户打造全新的人居服务产业链，开发商同行间可以组织学习参观活动，提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。

同时，开发商可根据消费者新的消费理念，有针对性地发展旅游、养老、文化、餐饮、娱乐等地产，形成房地产市场的新业态。例如旅游地产可结合旅游景点，打造高品质的旅游景区，通过旅游地产的开发，带动旅游业的发展，达到“一箭双雕”的效果。为满足老年人的高要求，可开发养老地产。亦可依托城市深厚的文化底蕴，开拓文化地产。在中西部地区还可做好承接产业转移，通过产业发展带动各类产业的地产需求，进而对房产市场供给侧结构产生积极影响。同时可借助人民币加入SDR（特别提款权）事件，打造国际地产，使国外居民亦可在中国置业。

参考文献

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