制度不改，楼市疯狂不止

寇佳丽

相信即使在国庆长假期间，房地产业内的各方人士也没能把心思完全放到休息当中。短短7天时间，20个城市密集出台包括限购限贷在内的房地产反向调控政策。此前，中国人民银行行长周小川在G20财长和央行行长会议上明确表示，政府高度重视部分城市房价的较快上涨，今后会从信贷层面加以控制，加上如今的地方政策调控，有些城市房价已出现松动。有观点认为，密集而严厉的政策收紧，意味着中央政府抑制楼市泡沫的决心，或许本轮房地产上行周期即将结束。果真如此吗？

下半场的异军突起

早在2015年年底，国内楼市分化的观点就已经被人们广泛接受。这不仅意味着一、二线城市与三、四线城市的房价走势会出现不同，也意味着去库存会是将来很多城市房地产业的主要任务，“中国楼市进入了下半场”已成定论。可2016年第二、三季度期间，国内不少城市房价疯涨的表现，令人不禁怀疑曾经的结论是否符合事实。

国家统计局于9月19日发布今年8月份70个大中城市住宅销售价格的统计数据，显示一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比7月有所扩大，新建商品住宅价格环比增幅创下近79个月的最高纪录。此外，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市分别有64个，涨幅比上月扩大的城市有31个。环比价格变动中，最高增幅为5.6%，其中郑州、上海、无锡、合肥和福州的房价环比增幅最大。易居研究院数据也显示，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比增幅为1.3%，创下2010年1月以来的最高纪录。

这似乎不该是下半场该有的表现。如果说杭州某楼盘的大门被挤破掺杂了G20的影响因素，那深圳、合肥、南京、苏州等多城市的楼价涨幅又该作何解释？

“中国楼市进入下半场没有错，楼市的两极分化也属实”，方圆地产首席分析师邓志浩在接受《经济》记者采访时这样说。他认为，从人均居住面积、全国库存总量来看，中国已经跨过了严重供不应求的局面。整体上看，尽管一、二线城市的房地产保持不错的走向，但绝大多数三、四线城市还是在去库存的压力下艰难前行。

“中国楼市早就告别了普涨时代，二元分化很明显”，邓志浩再次强调。

这种分化，不仅体现在一、二线与三、四线城市之间，甚至在前者之中也有所体现。克而瑞市场研究中心的统计数据显示，当前看来，上海房价是一线城市上涨行情中的领头羊，广州市房价也在快速上行，但深圳三季度商品住宅均价则出现了罕见的环比回落。此外，二线城市当中，苏州、厦门、合肥、南京四城市三季度环比涨幅依旧高居前列，但受政策影响，也逐渐被福州、宁波、郑州等新兴热点城市追赶上。

不过，在邓志浩看来，通常城市房价涨幅的高低交替，并不能够作为楼市二元分化的典型，毕竟彼一时此一时，很多城市的房价都在波动中前行，但一、二线城市和三、四线城市的分化却几乎难以逆转。“几十个城市房价都在上涨，有激烈也有温和，但涨幅明显的又有几个三、四线城市呢”，邓志浩这样提醒《经济》记者。

无论如何分化，此番楼市表现已经吸引了太多关注。国际货币基金组织（IMF）亚太部副主任马克斯·罗德劳尔公开表示，中国房价的过快涨势反映了住房需求大于供给的市场因素，并不是中国经济短期内面临的系统性风险。

经济下行中资金回流

罗德劳尔的观点大概会遭到不少人的反对。

在资深地产分析师陈真诚看来，中国房价的整体上涨、一些城市的大幅上涨源于多种因素。“如果是供给不足，那三四线城市的楼市表现就无法解释了”，他这样告诉《经济》记者。

陈真诚认为，导致一、二线城市房地产异常火爆的直接原因是开发商集体回流上述城市。为什么？“国际经济的不稳定加上国内经济的探底时期，让很多投资人找不到可以投资的项目，过去一年多的时间里，中国金融业大发展，结果出现了太多卷钱跑路的案例，与此相比，在众多保证利益回收的项目中，房地产算是风险低收益却比较大的一个”。

此外，国内宽松的货币政策、资产价格高估周期的运行也为房地产的走势贡献了一把力量。

根据陈真诚的分析，我国中央政府为了稳定并促进经济增长，采取了宽松货币政策，央行在工作日频繁地公布广义货币供应量（简称M2）的运行操作，通过不断的发放与资金回笼影响公开市场。市场上资金充足，但实体经济并不景气，“如今的股市也半死不活，可选择的也就只剩房地产了”。

在各种催发房价上涨的因素中，有一种观点也与货币政策相关。它认为，我国目前存在货币超发现象，为了稳定国内物价，多方有意推高房价，希望房地产吸纳超发的货币。不管是普通消费者还是不缺钱的投资方，都希望财富不要缩水，而买房子似乎是最好的途径。回顾过去十年，无论是炒股还是投资实业，的确都不如投资房地产收益大。以北京为例，2006年该市商品住宅成交均价为8077元/平方米，2016年则为29967元/平方米，平均每天每平方米涨6元。

上述观点看上去符合逻辑，却存在漏洞。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《经济》记者采访时表示难以赞同。“从较长时间看，中国的M2与一线城市房价涨幅呈现正相关关系，但最近两年，中国的广义货币供应量已经降到了历史最低点，用它解释房价涨幅是很荒谬的”。

都是制度惹得祸

尹中立认为，城市房价的飙升不止源自中国土地和住房制度的特性。

从全球各个国家的经验来看，住房属于准公共产品，也就是说住房问题不能完全交给市场去调节，“这是人类近200年经济进程得出的结论，得到中外学者的一致认可”。理论上，住房市场应该这样操作：大多数人，即60%以上的人的住房应该由政府提供，而不是开发商。中国的住房改革从1998年开始，当年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（也称23号文件）提出了“127方案”。根据该计划，中国的住房体系按照下列规划：人口中较为贫困的10%由政府提供廉租房居住，20%的人口由市场提供商品房，剩下70%人口由政府提供经济适用住房。

“可是政策实施的时候就变样了，计划中的经济适用房被砍掉，这直接导致2003年中国住房制度的转轨，接下来就是房价普遍受到老百姓关注的2004年”，尹中立这样说。他强调，中国的土地是国有的，地方政府在垄断市场的时候却也没做好住房保障工作，房价怎么会下降？“不改变土地政策和住房政策，所有的楼市调控都只是虚晃一枪”。

可是房价暴涨的现象不仅出现在中国的各大城市，比如加拿大的温哥华，也有类似问题，又该如何解释？

“温哥华的房价是华人抬上去的，而且加拿大地多人少，从绝对价格看比中国的房子便宜很多，况且就算温哥华出现楼市疯涨也不必担心，因为这个国家的住房保障体系非常完备，房子根本就不是老百姓的日常关注话题，也不会引发社会稳定问题”。

尹中立告诉《经济》记者，对于一个本来就容易失控的市场，政府的责任是必要的时候给市场降温，减少市场的波动。如果政府试图利用市场，人为营造繁荣局面，最终必然会出现极度疯狂，结果一定是灾难性的。尼采曾说，疯狂对于个人来说是例外，对群体来说是常态。依此，楼市和股市都属于容易失控的类型。

为了楼市去库存，从2015年3月底开始，国内陆续出台了一系列刺激楼市的政策。这些政策从去年开始实施，但去年和今年年初的房价上涨并没有近几个月备受瞩目。今年3月份以后，楼市的疯狂迅速从一线城市向二、三线城市扩散。从国家统计局数据看，厦门、合肥、南京等地的房价在今年前8个月内的上涨幅度都超过30%。

房子成为金融资产

新浪财经专栏作家秦朔认为，从宏观看，就是整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。“当我们选择了投资拉动、基建先行、土地财政、一业带百业、银行需要抵押物做‘锚、天量货币需要‘超级蓄水池消化这样的增长模式，就注定了。在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方，房地产的非理性繁荣必然发生”。

秦朔强调，可以确定在2016年，中国一线城市的房地产市场逐渐和普通人的保障、安居没什么关系，而成为富人、发展商、金融机构、政府、理财产品投资者之间的接力游戏。

“对中国人而言，房子是每个家庭的金融资产，不是股票但是如今已经具备了金融资产的很多性质，你可以拿它卖钱、抵押、借钱、出租，虽然周期可能长一些，却非常可靠”，上海市房地产经济学会前副会长印堃华这样告诉《经济》记者。

从这个角度看，房子对于所有人，不管富人还是普通人甚至穷人，都带有资本色彩。谁能保证普通人不会拿住房卖钱呢？而穷人，不是也处在这个大环境的另一端吗？今年以来，不少上市公司依靠卖房度日的消息，更是加重了上述一系列观点的可信度。

2016年9月20日，*ST宁通B发布公告称，公司第六届董事会第三十六次会议同意公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼②-201、②-202两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。

消息显示，*ST宁通B于2004年购置上述房产，账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，12年增值16倍。相比之下，该上市公司2016年上半年净亏损2111万元，去年同期净亏损1661万元。若房产成功出售，则可实现保壳，避免退市的命运。

一方面，*ST宁通B之后，许多上市公司纷纷效仿，卖楼卖别墅，有的甚至开始剥离房产业务套取更多流动资金。另一方面，有未经证明的数据声称，截至今年二季度，A股有1305家上市公司拥有投资性房地产，合计达到5951亿元。其中，投资性房地产超过100亿元的上市公司达到12家。

这样，难道就没有风险吗？

“当然有，尤其是国内政策变化的时候，也正是投资者不知道政策是否会突然改变，这种风险才更大。不过，金融本来就有风险，金融化的地产自然也脱离不开风险。何况，中国的房地产泡沫问题的确存在，可是有投资就有投机，有投机说明有需求，而楼市怎么发展才会对经济、民生最好，不是限购政策可以回答的”，印堃华这样说。

限贷限购管用吗？

自今年9月30日至10月12日，杭州、昆山、北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、惠州、福州、南昌共22座城市出台限购政策，其中上海和南昌均在国庆假期后出台新政。

集中调控政策的出现，不仅改变了投资者对房地产市场的预期，甚至影响了股市走向。国庆后的第一个交易日，A股开门红，沪指上涨1.45%但房地产板块开盘就下跌。截至当日收盘，地产板块收跌1.52%，成为沪深两市仅有的两个下跌板块之一。

是否可以说，房价开始降低了而土地市场也开始降温呢？

“限购或者控制房价的其他政策，不一定会让房价真的下跌，但是可以预见房价上涨的速度会减弱。实际上，回顾以前，每次限购限贷政策出台一段时间后，几乎都会引起新一轮的买房热，因为老百姓对于买房是一种心理预期，往往越限购越要去买”，博众房地产管理研究院成都分院院长李瑞红这样告诉《经济》记者。

在他看来，多城市出台限购政策的背后，既有合理性又存在矛盾。合理的地方在于，政府不可能对房价疯涨熟视无睹，因此一旦超过监管层预期的正常轨道，调控政策的出台就是必然。矛盾的地方则在于，早就被提上日程的去库存压力一直没有得到解决，而李瑞红认为，某种程度上楼市的疯涨确实成为去库存的好门路。

不过，限购政策确实为楼市带来一些改变。出台政策最早、力度最大的北京，在国庆七天的成交量只有2.63万平方米，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别达到38%和62%。同一时间段，上海成交也较去年同期下降39%，较2014年同期下降69%。不过，搜房网研究数据实时显示，截至发稿，上述两城市的楼市价格指数仍涨势明显。

相比之下，土地市场似乎丝毫不受影响。国庆节之前，各地“地王”频频出现，土地市场的热度不说自明。国庆节后，出台楼市调控政策的成都，仍然以192%的高溢价率拍卖了首块土地，而上海、长沙等城市的土地溢价率依然远超100%。

李瑞红对《经济》记者强调，市场也有自己的惯性，就算房地产要下行，也不会在这么短时间内显示出来。“不过话说回来，我国土地国有，主要银行也是国有，开发商通过拍卖拿地，地贵房自然也贵，如果房价真降了，谁会最担心呢。”中原地产首席分析师张大伟指出，调控政策短期内有利于抑制房价过快上涨，也能影响部分投机需求，或许未来还会有多个城市继续出台“退烧政策”。

这样一来，对于监管层而言，左手是去库存压力，右手是抑制房价疯涨，两只手拍到一起，房价在未来的长期走势似乎真有些令人迷惑。

不会重蹈日本覆辙

不过，《经济》记者采访的所有业内学者都认为，至少短期内，国内房价整体仍会上涨。因此，人们更多的是担心房地产市场泡沫过于丰盛最终走向崩溃，重复1991年日本房地产崩盘的老路。

20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，“广场协议”导致美元贬值，随后大量国际资本进入日本的房地产业。从1986年到1989年，日本房价整整涨了两倍。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年，作为日本房地产主要推手的外资迅速撤离，该国地产业全面崩溃，房价自此暴跌。截至1993年，日本房地产企业遗留下来的坏账高达6000亿美元。

印堃华表示，目前的中国房地产的确和当时的日本有不少相似之处。比如主要大城市住宅用地价格疯狂上涨，城市之间分化加剧，而大城市房价涨幅明显高于小城市，此外经济也都是中高速增长阶段等。不过，他强调，日本当年并非单纯的房地产危机，而是由于日元被逼升值导致整个经济和金融受到沉重打击。此外，中国目前家庭债务只占国家GDP的20%，比泡沫破灭前日本的60%要低得多。中国住房和城乡建设部部长陈政高也在近日回应，称中日房地产问题“不能相提并论”。

那么，怎么做才能避免国内房地产走向危险局面呢？

中国信息经济学会理事长杨培芳这样向《经济》记者指出，我国经济发展已经从由钢铁、煤炭、机械、石油推动进入了房地产+金融拉动的危险陷阱。以北京为例，该城市2016年上半年经济增长乏力，但房地产业同比增长18%，金融业同比增长27%，已经成为不可持续的病态模式。

“国家经济想要走出靠房地产、金融泡沫支撑的危局，必须有壮士割腕的勇气”，杨培芳如此强调。首先走出“政府有钱不赚是傻瓜”的误导。其次是做好大城市功能疏散和新型生态城镇规划，将公共基础设施和公共服务投入到位，进而吸引社会投资，实现国民智慧、宜居的生活环境建设，促进社会经济健康发展。同时，“还要从根本理论上打破工业时代新老自由主义和新老计划经济的两种路径依赖，研究建立适应信息时代的协同互利新经济哲学”。