柏林：政府为低收入租客撑腰

郑佳文说

位于东西柏林交界地带的克罗伊茨贝格区，是德国首都最为时尚的街区之一。去年夏天，克罗伊茨贝格区一所公寓的租客们收到物业信，称整栋房子将被出售给一家卢森堡公司。这意味着，租客们只剩下两个选择：要么买下自己的公寓，要么支付昂贵的翻新费和更高额的租金。

在绝望中，租客们向所在地方议会寻求帮助。幸运的是，议员们发现了一个名为“先发制人购买权”的法律条款。在该条款下，政府可以阻止所有方将公寓卖给私人投资者。地方议会随后以370万欧元的价格将公寓买下，再出售给一家国有住房公司。公寓的产权由此变更为国有，租客得以继续住下去。“我们必须保证公共住房的供给量，确保社区结构不被完全破坏。”主导这项交易的议员汉斯·潘霍夫说。

柏林不想变成伦敦

这并非孤立事件。德国政府正在努力驯服疯狂的房地产市场，防止国内各大城市像伦敦一样遭遇住房危机。首都柏林的情况尤为严峻，因为柏林85%的常住人口为租客;相比之下，英国只有35%的人口没有自己的房子。

“我们希望柏林依旧是平均收入人群住得起的地方，”柏林城市财务负责人马蒂亚斯·艾亨说，“伦敦就不再是这样。”伦敦一度是全球房价最高的城市，高房价逐渐将本地人口挤了出去：毕马威（KPMG）研究称，伦敦人必须每年挣约65万元人民币才能买得起房，而伦敦的平均年薪只有23万多元人民币。

柏林的公寓

为了让住房政策更公平，柏林政府正在制定相关法律。市议会加强了租金管制，禁止房东进行豪华装修，甚至叫停网络短租房平台Airbnb。此外，他们还考虑向外国投资者增收重税，阻止他们进入柏林房地产市场。不过，有些人认为，政府干预会阻止柏林成为世界级的城市。房地产咨询公司PMM Partners负责人约尔格说：“如果不发展高档社区，我们可能依旧住在木屋里。”

政策偏向低收入租客

世界各地的大城市都面临着相似的问题：在外来人口不断涌入的情况下，如何为所有居民提供足够的经济适用房？富裕的大都市不能只是投资银行家的游乐场。英国住房慈善组织Shelter政策主管托比·劳埃德说：“如果一个城市不能为护士、教师、商店员工和清洁工提供住房，最终将扼杀其经济成功。”

现实情况是，低收入者（特别是公共部门的低收入者）受限于高昂的租金，不得不住在城市外围。这完全改变了城市中心的社会阶层构成，加剧了阶层之间的不平等。柏林也是如此。“在克罗伊茨贝格区生活了几十年的数千名柏林人正在被挤出去，整个社区已经面目全非了。”夜总会经理帕梅拉·斯科贝斯说。

禁止房东豪华翻新

相对于伦敦和巴黎，柏林的政策更偏向于低收入的租客。而且，柏林的人口比第二次世界大战前更少，这就意味着柏林的发展空间比伦敦更大、土地价格更低。不过，即使拥有这些优势，柏林的实验也未必能取得成功。尽管政府想方设法，柏林的租金一直在稳步上涨，廉价公寓供不应求。智库Empirica最近的一份报告显示，自2004年以来，柏林的平均租金上涨了57%。

和伦敦一样，柏林是一个“房东市场”。不过，情况并非一直如此：在柏林墙将城市分为两个部分的年代，柏林的棚户区曾经是艺术家和波西米亚人的天堂，廉租房随处可见。上一个十年，柏林市政厅还因为公共住房大量盈余而抛售了8万个公寓。

然而，在过去5年里，情况从根本上发生了变化。蓬勃发展的高科技企业、充满创意的城市氛围以及相对低廉的生活成本让柏林成为欧洲城市中的后起之秀，每年约有4万新移民进驻柏林（不包括去年涌进柏林的54000名中东难民）。专家说，为了满足增长人群的需求，柏林每年必须额外建设25000个居住单元，但去年他们只新建了8000个。

柏林市政府目前正在加大马力解决住房短缺问题。按照规划，到2026年前，政府拥有的经济适用房数量将从现有的80000套增加到400000套。同时，6家国有住房公司将从市场上购买26600套公寓、建造53400套新公寓，其中30%留给低收入家庭。

对于市中心高企的房租，柏林市政府拿出了更激进的政策。以往市中心的房东为了获得更高的租金，通常会不断翻新房屋，提高房租，而房租上涨往往会迫使原来的租客离开。为此，政府将市中心的33个居民区划为“城市保护区”，禁止房东对房屋进行豪华翻新，也不允许房东将出租的物业改造成公寓。

这对开发商来说是噩梦。“麻烦的是，大多数人不知道这项政策的意义所在，”约尔格说。房东们唯一的希望是等待居民区受保护的状态解除，这样他们就可以翻新建筑物。“他们只能等待。”他说。

除此之外，柏林还出台了一项名为“租赁刹车”的政策。该政策规定，房东与新租客签署租赁合同时，房租不能高于当地平均房租的10%。不过，在房屋租赁市场供不应求的情况下，这项政策对市场的影响有限。“在某些情况下，我们发现租金增加了60%，”柏林城市发展部门发言人马丁·帕尔根说，“但总有人愿意付款。”

柏林租客协会负责人莱纳野表示，在费时费力地找到合适的房子后，租客往往都会答应房东提出的租金要求，即使他知道房租超过了法定上限。“他会想：我真的要和房东打一架，以此开始新生活么？”他说。

为此，中间偏左的社会民主党正酝酿着进一步落实这项政策，比如要求房东公示前租客的租金，这样新租客就可以看到租金增加了多少。他们还打算对要价超过法定上限的房东处以高额罚款。

尽管有人抨击“租赁刹车”政策无效，但一些精明的房客已经开始利用它来维护自己的权益。前不久，柏林法院判决一位房东向他的租客赔付数百欧元，原因是他向租客索取的房租远高于柏林平均房租7.16欧元/平方米。德国司法部长海科马斯认为，尽管极少数房客愿意诉诸法律，但这足以表明政策开始产生效果。

房东们则纷纷谴责政府的干预。“这只是‘头疼医头，脚痛医脚，而不是从根源上解决住房短缺的问题，廉租房远远无法满足市场需求。”代表德国地产公司的贸易组织GDW负责人亚历山大·格达斯科说，“政府真正应该做的是加快新住房的建设。”

叫停网络短租房

柏林最受争议的举措莫过于叫停网络短租房Airbnb。柏林市政府官员估计，柏林有超过24000个民宿在Airbnb上放租。“仅在克罗伊茨贝格区，民宿就比待出租的公寓还多，这是一个严重的问题，”莱纳野说。

推进这项禁令遭遇重重阻碍，柏林市政府转而向公众寻求帮助。柏林城市发展部门开网上开通了一项服务，市民们可以在这个平台上匿名举报将房屋作为民宿短租给游客的房东。自今年5月以来，该部门已收到近3000条投诉信息。一些人批评这种方式鼓励了打小报告的文化，但帕尔根说，“租客们有权利投诉邻居胡乱堆放垃圾或者被噪音打扰。”

禁令落实到现在，类似Airbnb的网站必须向柏林市政府移交涉嫌违反禁令、将房屋短租给游客的房东详细信息。不过，Airbnb公布的一项研究显示，房东将房屋短租给游客并不会对柏林的房地产市场产生“显著影响”：短租房屋只占整个城市住房存量的0.6%，而且63%的短租房租期在30天以内。

不过，柏林并不缺乏投资机会。

在“城市保护区”外，开发商依旧可以自由地购买建筑物，将其改建成公寓，再以天价出售。他们也可以自由地将一些建筑物翻新，以更高的价格出租。与此同时，柏林仍然有大量老年房东以低租金出租他们的公寓楼。一旦他们过世或出售房屋，竞购战可能相当激烈。

回到克罗伊茨贝格区，像斯科贝斯一样的老租客依旧希望，柏林可以逆转“中产阶级化”的潮流。“这座城市已经厌倦了来自世界各地的投资者，因为他们试图改变这个地方的样子，”她说，最大的风险是，“柏林最终看起来会像其他地方一样。”