浅析房地产开发项目设计阶段成本管理

崔斌 王晓强 田青超

中国建筑第七工程局有限公司（450000）

浅析房地产开发项目设计阶段成本管理

崔斌 王晓强 田青超

中国建筑第七工程局有限公司（450000）

随着我国商品房开发的不断市场化，房地产开发企业逐渐意识到设计阶段成本管理的重要性，文章从设计阶段成本管理现状及原因出发，通过影响因素分析，来阐述设计阶段成本管理的一些措施。

房地产项目；设计阶段；成本管理

0 引言

随着我国城市化速度的提升，房屋居住刚性需求及改善性需求人数不断增多，房地产行业经历了一个快速发展的时期，大量资本进入房地产行业以及国外市场的冲击，房地产行业竞争激烈导致利润日趋平均化，尤其是近年来国家宏观政策调控力度的加大给房地产开发企业带来空前压力，中小房地产开发企业的资金链受到严重影响。按照公式“利润=销售收入-成本费用”，除利用营销方式来提高销售收入外，降低成本费用也是提高利润的重要方式，当前有效控制成本是每个房地产开发企业商面临的问题。按时间顺序，房地产开发可分为决策阶段、设计阶段、实施阶段和市场营销阶段。设计阶段是房地产开发项目成本控制最有效、可塑性最大的阶段。

1 前期设计阶段现状及原因分析

长期以来，房地产企业的形成了注重施工阶段甚至是工程结算阶段的成本管理的惯性思维，而忽略了对建安成本影响较大的设计阶段的成本管理，突出表现在以下方面。

1.1 为追求建设周期，压缩设计时间而忽略设计质量

房地产开发具有资金投入大、资金占用费高、销售压力大的特点，开发商会尽量压缩开发时间来降低资本成本，设计阶段会因为开发商不够重视更容易成为压缩对象,这样做会导致设计周期不足,设计质量得不到保障，出现设计质量问题。比如：各专业设计相互抵触，造成现场施工混乱，施工过程中变更设计，影响工程进度；规划布局不合理，造成施工后拆除某些设施，影响工程成本。

1.2 为营销考虑，看中设计效果而忽视成本控制

房地产企业库存过大，会占用大量资金，因此，公司经营管理方针会更偏向营销以减少库存。反映到设计上就是追求设计效果，而不考虑建安成本因素。比如：为达到整体视觉效果，增加坡屋檐的设计会增加施工成本。

1.3 设计保守，经济性差

专业设计团队,需要设计合理并注重成本控制。有些设计师过于注重设计安全性，而忽视经济性。例如不恰当的提高设计系数和设计标准，会增加设计安全性，但是会加大投入，增加建安成本，加大购买者负担。

2 前期设计阶段影响因素分析

前期设计阶段影响因素分别为设计单位的设计水平、设计人员成本控制意识和素质、方案设计阶段的结构形式、方案设计阶段的平面布置、施工图设计阶段的材料设备选用及施工图设计阶段的图纸质量。

2.1 设计单位的设计水平

设计单位设计人员的技术水平、单位本身的资质对设计方案有较大的影响，设计单位与房地产企业的配合度对设计方案的成本也有影响，整体来看，设计单位的设计水平对成本的影响非常大。

2.2 设计人员成本控制意识和职业素养

成本意识是指设计过程中对成本控制、节约的观念。成本控制意识要求设计者在设计过程中注意控制成本，了解成本管理执行的结果，使成本保持最低水平。设计者的成本意识会无形中反应在设计成果中。

职业素质是劳动者对本职行业的了解程度及适应程度的综合体现。设计人员的职业素养是设计过程中的无形意识形态，对设计质量是一种无形的约束力，是设计人员敬业精神的保障。因此，从源头抓起，设计人员需在成本控制意识的基础上提高职业素养，以设计出使业主满意的作品。

2.3 结构形式

房屋的结构形式好坏，是消费者购买时看中的因素之一。因此，房屋设计方案应该在满足建筑基本功能和要求的条件下,考虑消费者对房屋功能、性质及活动习惯的要求，合理安排建筑结构形式。好的结构形式是既满足市场需求，又尽量减少结构面积系数，来节约房地产开发成本。

2.4 平面布置

目前房地产市场要求功能布局合理且面积利用率高的设计，因此，房屋设计阶段要注意总体布局住宅建筑、管线、道路、公共部分及绿地等，同时注意建筑物的平面布置，周长系数（外墙周长与建筑面积之比）越小，成本越低。根据现有的研究表明，满足日常居住的基本功能下，加大住宅进深，也可以降低房屋成本。

2.5 材料设备的选用

材料设备成本在工程成本中所占比重大约在50%～60%。如果材料成本控制不好，必然影响整个项目的成本控制效率。而材料成本涉及的因素很多，包括人的因素、地域的因素、市场行情的因素、国家政策的因素、施工方案的因素以及天气的因素等。但不少设计单位普遍“经济观念”淡薄，对于材料设备选型设计单位只考虑“技术上可行，质量上可靠”，而很少考虑建造成本，使施工图设计过于保守，从而造成项目成本的增加。

2.6 图纸质量

施工图纸的优劣对项目实施阶段成本的投入影响非常明显，在施工图设计时，如果图纸的设计比较粗，考虑不周全，造成后期实施阶段的设计变更较多，就会加大成本控制的难度。

3 房地产开发项目设计阶段成本控制的措施

3.1 技术措施

3.1.1 限额设计

项目在设计单位招标过程中应在招标文件中明确设计限额标准，要求设计单位以此为依据完成设计任务，限额设计指标也是考核设计单位成果是否满足要求的重要依据。

3.1.2 运用价值工程优选方案

设计分为三个阶段，即方案设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段，方案设计阶段是房地产项目设计的最关键环节，设计方案是否优选对项目的综合投资效果有直接影响。而对同一个项目而言，不同的设计单位、不同的设计人员能够提供很多满足功能要求的方案，不同的方案，其成本差异也会很大。

优选设计方案可以通过设计单位招标竞选设计方案的方式来实现。要想取得效果好成本优的方案,可以利用价值工程优选法对设计方案的功能、成本、工期等进行定量和定性分析，从中选出技术先进且经济合理的方案,这样不仅能满足功能要求，还能降低项目成本。

3.1.3 推行设计标准化

标准设计是指在工程设计过程中，对设计中出现频率较高的重复性部位、构造节点、使用的材料等进行统一设计，使之标准化。标准化设计对企业的要求比较高,除了可以利用已经较为成熟的、列为国家标准、行业标准的图集外，还要结合企业对项目的定位并保证技术安全的前提下，要求建立起其自身的标准图库、标准节点及标准材料等，对于房地产开发项目来说,由于很多建筑的使用功能类似，所以可以通过推行标准化设计，不仅可以加快工程设计和项目建设的进度，还能达到降低工程成本的目的。

3.1.4 加强对施工图的审查工作

在施工图设计完成以后，开发商应通过对图纸的各种审核，目前比较常用的有专业的第三方审图机构、外聘监理、咨询顾问等，对施工图进项审查，通过审查，可以尽早发现施工图中存在的可能对成本和质量有较大影响的问题。通过对这些问题的及时修改和优化，降低不必要的支出，以节约成本。施工图的审查工作，其重点是审查占整个工程成本比重较大及使用量较大的主要材料及设备等的使用情况。

3.1.5 变更管理

每个项目都会受到工程地质条件、市场价格波动以及人们主观认识的局限性等外部条件的限制，所以，在施工过程中，设计变更的管理显得尤为重要。在设计阶段往往会有很多因素考虑不周，导致在项目实施过程中不得不通过变更原设计来完成项目。尤其是管道线路的设计，各专业之间的衔接比较复杂，为此，设计上已经引入了技术，它具有可视化、协调性、模拟性、优化性和可出图性五大特点。这可以大大减少实施过程中的变更，将项目的不可预见性降到最低，变更管理同时也是一种风险管理。

3.2 组织措施

3.2.1 建立项目设计管理团队

一个完整项目设计管理团队应包括企业设计管理人员、外聘设计单位、设计监理、成本管理人员等，负责对项目设计全过程进行监督、管理与协调，对设计质量、设计进度和成本进行全面管理与控制。

3.2.2 采用设计招投标制

房地产开发企业应择优选择设计单位，开展设计招投标制，将竞争机制引入设计环节以提高工程设计质量，降低工程成本，提高投资效益。设计招投标体制可以增强设计单位直接的竞争力，激发设计人员在设计过程中全面策划、用心设计，提供技术先进且经济合理的优秀设计方案。

3.2.3 引进设计监理制度

监理制度的引进是我国项目管理体制的一项重大改革，但现阶段工程建设监理基本上只能覆盖到施工阶段，而对项目造价影响最大的设计阶段基本未展开该项工作。将工程监理工作延伸到设计阶段，利用监理单位专业人员对项目进行全程的跟踪检查，为设计单位及业主提供宝贵的意见和建议，既能提高设计单位的设计水平,使设计趋于合理，实现资源的有效配置,又能有效地提高工程设计质量，尽量减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，有效控制工程成本。

3.2.4 提高从业人员综合素质

房地产建设项目设计阶段的成本控制是一项综合性工作，要求设计人员、成本管理人员都具备较高的综合素质。因此，需要加强设计阶段相关人员的素质教育，通过加强对从业人员的专业培训和教育，不断更新完善更新其知识结构，使之既懂技术又懂经济。

3.3 合同措施

合同在房地产建设项目中具有很重要的地位，项目各参与方都是通过签订、履行合同来参与到项目的建设中。因此，合同管理是房地产建设项目管理的核心内容之一,也是项目成本控制的关键点。合同的管理首先需关注其规范性，工程项目合同类型较多，业主应综合考虑项目的规模、工期、实施情况、签订合同的前置条件等等，针对不同类型的工程，选择合适的合同形式。其次要加强对合同履行过程的管理，合同一旦签订，业主就应有专人对合同的执行情况进行动态地跟踪调查，如发现问题要及时纠偏，保证项目顺利完成。

3.4 经济措施

建立有效的激励机制是房地产开发项目设计阶段成本控制中非常有效的一种手段，合理有效的激励机制度是以项目各参与方的需求和动机为基础，他可以统一各参与方的利益，使得设计方主动做出的行为选择符合或超越业主的利益目标期望值。

建立有效的激励机制可以通过以下几种方式：①设立物质激励。物质激励是激励机制中最直接也是最有效的方式。②注重员工的培训等。给员工提供合适的平台，重视设计人员的个人成长及未来发展。③声誉激励。对于优秀的设计人员，除前两点外，还可以对其进行声誉激励，让其对自身价值的实现得到精神上的满足和成就感，调动起积极性，提供更高水平的工作。

4 小结

文章首先提出前期设计阶段存在的问题及成因，通过分析影响因素，提出设计阶段成本控制措施，在实际成本控制中，每家企业应该选用一种或几种措施同时实施来控制成本，并且结合实际情况制定出适合自身企业特点的前期设计阶段成本控制措施。

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