基于房地产企业财务风险与管理的研究

文/卞晓燕

基于房地产企业财务风险与管理的研究

文/卞晓燕

房地产行业是拉动经济增长，推动城镇化发展的重要发展项目，由于房地产行业在发展中出现严重的“过热”情况，因此我国从2010年开始通过利用国家政策的干预手段对房地产行业进行调控。由于房地产行业具有高风险、高投资的特点，并且随着市场经济竞争的加剧以及外在压力的增加，都促使房地产企业的资金运作受到冲击，从而导致房地产企业出现财务危机。因此本文旨在探讨房地产企业财务风险的相关内容，并提出对财务风险的有效管理策略。

房地产企业；财务风险；管理

我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。

一、房地产企业财务风险的概念

风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题［1］。

二、房地产企业财务风险的内容

房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险［2］。

三、房地产企业财务风险的管理策略

（一）在筹集资金方面的风险管理

在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。

二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商［3］。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。

（二）对投资方面的风险管理

为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究［4］。

（三）在房地产企业运营中的风险管理

在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。

（四）在房地产企业资金分配方面的风险管理

针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的［5］。

（五）房地产企业内部制度对财务风险的管理

房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。

四、结论

房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。

［1］曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究［D］.哈尔滨理工大学，2014.

［2］石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究［D］.武汉理工大学，2013.

［3］许璐.房地产企业财务风险预警管理研究［D］.武汉理工大学，2012.

［4］王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究［D］.青岛科技大学，2016.

［5］易艳.房地产企业财务风险管理研究［D］.云南大学，2010.

（作者单位：沈阳坤泰房地产开发有限公司）

上接（第74页）久的影响力只能凭借自身的加强。国有企业虽然重要，但不是国家关注的全部，所以国企的监督体制应当借助一些经典案例来扭转形象，还可以公开一些失败案例来作为典型，供社会人士分析研究，监督体制透明化也是提高公信力的重要方法。

（二）提高会计信息的真实性

企业领导者要督促会计人员认真完成数据的记录，重视会计信息的质量与真实性，企业会计信息的各项规定应当被有效落实。毕竟，真实有效的会计信息才能对企业的决策提供更为合理的参考。

制度的规定与完善，对国有企业发布虚假的财务信息有一定约束作用。对于国有企业的财务信息，国家应该做好保密工作，严格控制其内部传递，阻止虚假或不完整的财务信息经非正当渠道传递给各国有企业，防止其扰乱市场秩序。对发布虚假财务信息屡禁不止的国有企业应加大惩罚力度，施以重大经济处罚乃至刑事处罚。

（三）完善预算管理工作

遵守国家相关政策和职业要求，与国有企业实际情况相结合，认真完成企业预算编制工作，使得预算更为科学合理，更好地指导企业财政开支。预算管理中制定的各类指标需要与企业具体发展相结合，以保障企业财务工作推进。同时，对于财务预算的执行，也应加强管理，做到企业财务工作与预算计划相符，不让预算超支。由预算委员会和各部门沟通，了解各部门生产环节中需要产生的各项成本，才能编制出全面的预算管理报告，更好地完善预算管理工作。

（四）做好国有企业内部监督

完善企业内部审计和内部监督制度，需要对企业生产经营和财务情况，以及企业财务内部系统进行监督审计。内部监督检查了财务信息是否完整可靠，对财务内部控制系统是否适用进行有效检查和监督，以便更好地改进和完善财务工作。

我国多数企业的内部审计人员归属于企业领导者管理，无法做到实际上的监管。内部审计的改革刻不容缓，使审计人员独立于会计和经理之外，才能真正起到监管作用。改革内部监督审查机构，同时申请纪委部门的辅助，在实际操作中逐渐分离出来，树立起权威。只有内部监管到位，财务工作才能从源头就得到有效的监督与控制。

（五）提高对财务监管人员职业道德的把控

《会计法》规定，企业应当建立、健全单位内部会计监督制度。会计人员对违反会计法和相关法律法规的会计事项，有权拒绝办理或者按照职权予以纠正。若无权处理，应汇报给相关部门。这就需要相应地加强财务人员职业道德建设，实际上，企业财务监督人员的专业素养对于监督工作是否有效果至关重要。财务监督人员除了业务水平的提升，思想教育的加强也是不可或缺的。只有严格执法，公正廉洁地进行财务监管，才是监管工作有序进行的重要保证。

四、结论

国有企业肩负国民经济发展的诸多责任，国有企业的财政安全需要得到有力的监督，才能使国家和人民放心。因此，监督财务管理工作时，需要从各个角度入手，增强对国有企业财务工作人员的监督，对财务信息真伪进行有效的辨别，企业监督内部调整和外部监督应该双管齐下，充分履行会计人员在财政监督中的职责，这样才能更为国有企业财务管理工作创造健康的发展环境。

［1］张晓旭. 国有企业财务管理中的监督体制研究［J］. 企业会计， 2016（4）.

［2］苗建琴.国有企业财务管理中的监督体制探析［J］.中国市场， 2016（7）.

［3］潘小玲.浅析企业财务管理中的监督体制［J］.经济管理， 2015（7）.

［4］杨军.企业财务管理中的监督体制［J］.财经纵横， 2016（16）.

（作者单位：兖矿东华地矿建设分公司）