基于理性经济人视角的区片综合地价测算方法及实证研究

张志++龚健++李亚芳

摘要：从征地区片综合价格内涵着手，运用因素定级法进行区片划分，并将征地涉及的不同利益主体——政府、农民以及开发商看作“理性经济人”。为追求效益最大化，采用地价折中法即工业基准地价剥离法、社会保障法、收益还原法加权进行征地综合地价测算。最后以湖北省鄂州市为例进行实证研究，得出鄂州市征地区片价格为一级区片224.94元/m2，二级区片192.11元/m2，三级区片163.53元/m2，并在此基础上与当地的现行补偿标准进行对比分析，探讨其方法的可行性与可操作性，为完善征地区片综合价的制订提供参考，也为土地增值收益合理分配提供科学依据。

关键词：征地冲突；理性经济人；区片综合地价；补偿标准

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2016）18-4832-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2016.18.051

近年来随着城市快速扩张，征地冲突事件呈现激增之势，尤其因农用地转用后的土地增值收益分配不公引发被征地农民、政府与土地开发商之间的博弈最为激烈，引发的土地争议最为突出，直接影响了社会稳定与经济发展[1]。如何治理征地冲突已成为学术界与政界关注的焦点，追根溯源在于征地补偿标准偏低。目前，各地现有征地区片综合地价的计算方法多是围绕单一产值倍数法展开的，具有一定的局限性。由于征地综合地价每3年调整一次[2]，本研究将征地涉及的不同利益主体——政府、农民以及开发商视为“理性经济人”，即能在特定的制度环境、资源约束环境下做出最有利于实现利润最大化的决策[3]。在分析三者理性行为的基础上，综合考虑土地的保障功能及土地的成本收益，对其征地综合区片价进行修正，并以鄂州市为例，探讨合理的征地补偿标准，确保农民权益及社会稳定的同时，也为鄂州市征地补偿标准调整工作提供理论依据与技术支持。

1 基于理性经济人的区片综合地价测算思路与方法

1.1 技术路线

基于征地冲突的区片综合地价测算的技术路线如图1所示。在确定测算范围的基础上，首先进行资料收集与实地调查，根据主要地类、主导耕作制度和主要农作物年产值与价格的基础上确定区片统一年产值标准，然后选取主要影响因素修正全区各测算单元统一年产值标准，划分综合区片；最后为解决征地冲突从不同的利益主体失地农民与政府的角度综合测算区片价。整个过程中最关键的两个环节为区片划分与区片价测算。

1.2 基于因素评级的区片划分

区片划分的方法目前主要有综合判定法、农用地级别调整法、征地补偿费用相近划分法、工业基准地价剥离土地取得费用价格相近划分法等[4，5]。这些方法或多或少存在缺陷，相对而言，因素评级法更具可行性，具体步骤如下。

1.2.1 全区统一年产值的确定 首先确定主导耕作制度和主要农作物年产量，依据从高原则确定主要农作物的价格与年产值，加上土地附加收益修正值得到全区统一年产值。

Vz=∑■■gi×Pi （1）

式（1）中，Vz表示区主导耕作制度下的农作物年产值；n表示某种耕作制度所包括作物种数。i表示某种耕作制度所包括的i类作物；gi表示第i类作物的单位播种面积年产量；pi表示第i类作物的调整基准时点的农产品价格；

Vt=Vz×（1+k） （2）

式（2）中，Vt表示区统一年产值；k表示附加收益修正系数。

1.2.2 选取修正因素并确定全区各测算单元统一年产值标准 依据主导性原则、差异性原则、独立性原则和可获取性原则，选择区域内影响统一年产值的最主要的区域和个别因素作为修正因素，并运用AHP法确定权重，根据各因素的差异程度确定修正系数，对全区统一年产值标准进行修正，测算各单元统一年产值标准。

Vq=Vt×（1+K） （3）

式（3）中，Vq表示各测算单元统一年产值标准；Vt表示区统一年产值标准；K表示区域修正系数。

1.2.3 划分农用地统一年产值等值区域 计算得出各测算单元统一年产值标准后，采用ARCGIS自然间断点分类功能对各测算单元进行聚类分析。在聚类分析结果的基础上，考虑各区域之间平衡情况对聚类结果进行适当调整，进行区片划分。

1.3 基于理性经济人的区片价格测算

征地区片价的测算目前最常用的方法有年产值倍数法、社会保障价格法、农地价格因素修正法、征地案例比较法、地价折中法、地价构成法、剩余法和预期收益还原法[6]。这些方法为完善征地区片价提供了技术支持，但都存在缺陷。本研究将征地过程中涉及的三大利益主体——地方政府、农民与土地开发商看作“理性经济人”[7]，在征地过程中为追求各自利益最大化，分别采用工业基准地价剥离法、社会保障法以及成本逼近法对征地区片价进行测算，最后运用地价折中法综合确定征地区片价。

1.3.1 工业基准地价剥离法 在征地过程中，地方政府作为“理性经济人”，以追求社会稳定和财政收入的最大化为目标，地方政府代表国家行使征地权，希望以低价获取土地。因此，采用工业基准低价剥离法测算征地区片价较为合理。因为相比各类建设用地的出让价格，工业用地相对较低，站在地方政府的角度，征地补偿标准的确定应当不能超过由工业基准地价剥离出的土地取得费用[8]。工业基准地价剥离法实际上是成本逼近法的逆运算，具体公式如下：

土地取得费用（征地区片价）=工业用地基准地价-土地开发费-土地开发利润-税费-利息-应收归国有部分土地增值收益

1.3.2 社会保障法 农民是征地最直接受害者，属于弱势群体，但同样作为“理性经济人”时，他们也希望尽可能获取最多的征地补偿费用。征地使得农民在失去耕种生产价值收益的同时，也失去了原有的就业途径以及养老保障等生活保障及受教育保障。因此，站在农民的角度，征地补偿应包括农地的生产收益价值与社会保障价值，后者主要采取计算趸缴养老保险的方式来确定。通过社会保障法测算征地区片价较为合理，能为农民争取更多的利益。具体公式如下：

区片综合地价=农地生产收益价格+社会保障价格

P2=Vc+Vs （4）

Vc=■ （5）

式（4）、式（5）中，Vc为农地生产收益价格；a为农地未来预期年净收益；r为农用地还原利率。本研究计算的主要是征收引起的对农用地所有权的补偿，而不仅仅是对承包权的补偿，因此没有根据30年承包价格进行年期修正，直接按式（5）计算农地生产收益价格。

Vs=∑Rj[（Yjm×bj+Yjm×cj）×■+Cje]/Aa （6）

式（6）中，Vs为单位面积社会保障价格，Rj为j年龄组人口所占比例，Yjm为j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数，Yjw为j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数，bj为男性人口占j年龄组总人口的比例，cj为女性人口占j年龄组总人口的比例，Mji为j年龄组农民月领取保险费标准，Mjo为j年龄组月保险费基数，Cje为j年龄组人均教育和再就业培训的费用，Aa为人均耕地面积[9]。

1.3.3 成本逼近法 土地开发或使用单位是征地后土地的直接使用者和受益方，也是补偿费用和就业安置费用的实际承担者。在征地转为建设用地过程中，作为“理性经济人”，土地开发商以最终获得土地改变用途后的增值收益最大化，即成本最小为目标。因此，站在开发商的角度，采用成本逼近法，依据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格更合理。具体公式如下：

地价=土地征用费+土地开发费+税费+利息+利润+所有者权益

1.3.4 地价折中法 为从根本上解决征地补偿偏低带来的征地冲突问题，应分别站在政府、农民和房地产开发商的立场上综合考虑其征地区片综合地价，三方博弈的最终结果应该介于3种算法之间，即在实际操作中可以运用工业基准地价剥离法、社会保障法以及成本逼近法求得的征地综合地价的平均水平作为最终的征地综合区片地价。具体公式为：

Pz=（P1+P2+P3）/3 （7）

2 实证研究

2.1 测算范围及概况

鄂州市鄂城区位于湖北省东南部，是鄂州市的政治、经济、文化中心，截止2012年末，土地总面积为60 786 km2，其中耕地面积为24 100 km2。2012年总人口601 836人，地区生产总值100.29亿元，经济发展态势良好。本研究涉及的征地区片综合地价测算范围覆盖鄂城区行政区划范围内的全部集体农用地，具体为鄂城区行政管辖范围内4个街道办事处（古楼街道、凤凰街道、西山街道、樊口街道）、9个镇（长港镇、杜山镇、泽林镇、新庙镇、燕矶镇、碧石渡镇、汀祖镇、花湖镇、杨叶镇）、1个乡（沙窝乡）的农用地（图2）。

2.2 鄂城区征地区片的划分

2.2.1 鄂城区统一年产值的确定 根据鄂城区统计年鉴的数据资料和实地调查并咨询当地农业部门，鄂城区占主导地位的耕作制度为“油菜—中稻”，熟制主要为“一年两熟”。2010-2012年间油菜平均产量为1 719 kg/hm2，中稻平均产量为7 219.5 kg/hm2。依据从高原则，2012年油菜市场价为4.61元/kg，中稻市场价为2.6元/kg。根据上述公式（1）得出鄂城区主导耕作制度下的农作物年产值Vz为26 700元/hm2。经乡镇实地调查和咨询鄂城区农业部门，鄂城区普遍不存在附加经营情况，不需要进行土地附加收益修正，因此鄂城区统一年产值Vt为26 700元/hm2。

2.2.2 鄂城区各测算单元统一年产值修正系数及年产值测算 影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素，由于多数征地都是发生在城市边缘区，这使得区片综合地价的影响因素更为繁多、复杂[10]。为解决数据资料不足、主观因素和经验判断的影响，在实地调查、转嫁咨询综合分析的基础上，因地制宜，遴选出人均耕地数量、规划区位条件、农民人均纯收入、地形条件、距离鄂州市中心距离、财政收入等因素作为影响统一年产值标准的修正因素。鄂城区征地统一年产值标准调整按照乡镇以及街道办事处为基本单元，共划分为14个单元。根据《湖北省征地补偿标准调整技术方案》规定，各测算单元之间统一年产值标准差距不超过10%，在“同地同价”原则下，充分考虑相邻区及市内征地补偿标准平衡，经商议确定鄂城区征地补偿标准上调幅度为3%，下调幅度为0.09%。按照上、下调幅度值以及各因素权重值计算综合修正系数，代入公式（3），得出鄂城区各测算单元的统一年产值（表2）。

2.2.3 鄂城区农用地统一年产值等值区域划分 采用ARCGIS自然间断点分类功能对各测算单元进行聚类分析。在聚类分析结果的基础上，考虑与上一轮成果衔接和各区域之间平衡情况对聚类结果进行适当调整，将鄂城区农用地划分为3个等级（表3）。

2.3 鄂城区征地区片综合地价测算

2.3.1 工业基准地价剥离法 根据湖北省国土资源厅发布的鄂州市工业用途基准地价表，2012年鄂州市工业基准地价分为4级，一级地价为440元/m2，二级地价为338元/m2，三级地价为239元/m2，四级地价为204元/m2。本研究划分的征地区片内同时有几个不同的级别，则取平均值（表4）。土地开发费的获取时点与本次征地区片价估价时点相接近，土地利息可以忽略不计。根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司提供的数据，土地开发费为120～150元/m2（红线外“五通”和红线内“场地平整”），而利润一般在8%～10%之间。根据湖北省财政厅、湖北省地方税务局印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的有关规定，耕地占用税标准为35元/m2。对于各项土地增值收益的量化方法尚无定论，参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，增值税实行四级超额、增值额与累进税率30%～60%之间（30%、40%、50%、60%）。

2.3.2 社会保障法 根据鄂城区3个等级的年产值标准（表5），土地还原利率采用2012年银行一年期贷款利率为3.25%，计算得出鄂城区农地生产收益价格Vc（表6）。据鄂城区2013年国民经济和社会发展统计公报，2012年底全区总人口达601 836人，其中男性人口比例bj为52.58%，女性人口比例cj为47.42%，人均耕地面积为0.04 hm2，Mji为150元，月保险费基数Mjo统一取100，不分年龄组。在计算时，假设地方政府为被征地农民投保到70岁为止，根据鄂城区男性平均年龄38岁和女性平均年龄39岁来投保，可得Yjm和Yjw分别为24 010元和26 150元（参照中国人寿保险公司的国寿金色夕阳养老保险A款费率表，女性55岁领取，男性60岁领取，基本保额10 000元）。另外根据鄂城区的再就业培训费用实际水平，将人均教育与再就业培训等费用确定为800元/人，最终得出基于社会保障法的征地区片价（表5）。

2.3.3 成本逼近法 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。其中征收耕地的补偿费用（土地征用费）包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。结合鄂城区实际经济发展状况，均按最高倍数取值，鄂城区3个等级的年产值参照表3，土地开发费、利润、税费以及所有者权益（土地增值价）参照表4，得出地价（表6）。

2.3.4 征地区片综合地价的测算结果对比分析 如表6所示，3种方法计算的征地综合区片价都比实际补偿价格高。其中工业基准地价剥离法测算的价格要低于社会保障法测算的价格，原因在于站在地方政府的角度，作为“理性经济人”，希望以最低价格获取土地比较低，而工业用地的出让价格相对较低。而站在农民的角度，社会保障法体现了土地的多重功能，在农地生产收益价格的基础上，考虑了失地农民的养老保障等生活保障及受教育保障，相对实际补偿补偿价有较大提高。而站在开发商的角度获得的地价最高。地价折中法测算的价格实际是介于农地价格和转用后的建设用地价格之间，既体现了土地的增值收益，也在一定程度上实现了增值收益在农民、政府以及开发商之间的分配，更具合理性与可操作性。

3 结论与建议

征地补偿标准的合理确定涉及诸多利益主体，而区片综合地价是一个地区综合地价的体现，为合理确定征地补偿费提供了重要的依据。本研究采用的工业基准地价剥离法、社会保障价格法、成本逼近法、地价折中法分别从政府、农民以及开发商的角度考虑到土地的最小成本与社会保障功能，能够客观地体现征地地价的基本涵义，在一定程度上保护了失地农民合法权益，其方法具有可行性与可操作性，为解决征地冲突以及征地区片综合价的制定提供参考。需要强调的是在实际操作过程中，结合不同地区的社会经济发展水平、政策是否衔接、政府财力是否能承受以及被征地农民是否能接受等方面，采用多种方法，取其优点，并对各计算结果综合考虑测算征地区片综合地价。

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