北京楼市观察

唐杰

增加供地才是房地产调控的王道。增加供地不仅有利于抑房价，还有利于稳增长，可谓两全其美。相比之下，打击购房需求只能抑房价，不能稳增长。

近期北京房价上涨较快，最终导致国庆前夕北京市政府重拳调控，并带动很多城市跟进。房价上涨的原因是什么？房地产调控效果如何？为了回答这些问题，一个很重要的观察视角就是供地数量。正因为供地少，房价才涨得快。供地少的原因是去库存、控人口。房地产调控的效果取决于能否解放思想、大量供地。

房价飞涨

根据最新公布的国家统计局数据，9月份北京新建商品住宅价格同比上涨30.4%，二手住宅价格同比上涨40.5%。从图1、图2和图3中可以得出几个重要的结论。第一，无论是新建住宅，还是二手住宅，这波价格上涨幅度都创下了纪录，可谓史无前例。在此之前，新建住宅和二手住宅的价格涨幅最高只在20%左右，9月份的数据比以前的最高纪录还高10～20个百分点。以后的数据是否会低于9月份还不确定，有可能写下新的“传奇”。

考虑到以前房价上涨起点相对低，从房价上涨的绝对额来看，这波上涨更大。9月份北京商品住宅销售均价3.15万元，同比增加8833元，而6月份更是同比增加了万元以上。根据图3，在此之前的最高纪录都没有超过8000元。需要提醒的是，商品住宅销售均价的变化低估了房价涨幅，因为随着时间推移，新建商品住宅的位置距离市中心越来越远。如果按照同一地点的房价计算，房价上涨的绝对额会更大。

住宅价格特别是新建住宅价格具有明显的周期性，大约每3年经历一个完整的周期。从同比增速角度看，第一次谷底是在2009年3月～6月，第二次谷底是在2012年4月～6月，第三次谷底是在2015年2月～3月。在每次谷底阶段，北京房价都出现了负增长。可见，北京房价只涨不跌的神话在过去也是不存在的。不过每次负增长的期限都比较短、幅度也比较小。2015年这次谷底比以前的谷底更低，最近的涨幅也高于以往，似乎呈现波动加大的特点。

二手住宅价格在早期相对平稳，涨幅弱于新建住宅价格。但从2012年启动的那波上涨开始，二手价格涨幅已和新建住宅价格一致，最近这波涨幅反而高于新建住宅价格。考虑到新建住宅越来越少，二手住宅价格指数更能准确的反映北京整体房市的变化。从二手住宅价格指数来看，本轮上涨较大的结论更加确凿。

泡沫之辩

北京房价是否有泡沫，不同人有不同的看法。不过，对于泡沫要有准确的认识。首先，即使存在泡沫，短期内也有可能继续膨胀，正如2007年股市从5000点涨到6000点不妨碍5000点泡沫论。其次，是否存在泡沫跟时间点有关，因为不同的时间点代表着不同的发展阶段。2001年股市2000点就是泡沫，如今股市2000点就不是泡沫。随着经济的发展和收入的提高，长期内房价可能不断创新高，但如果在某个时间点大量透支了未来涨幅，也可能存在泡沫。因此，泡沫主要是一个中期概念，短期或长期的意义有限。当然，也不排除出现历史大顶的可能，这时泡沫就具有长期意义。

从若干指标来看，北京房价面临较高的泡沫化风险。第一，经历了长期而较大的涨幅。如前所述，一年内平均涨幅为30%～40%，个别楼盘的涨幅还会远高于平均水平。过去十年，很多楼盘价格上涨在10倍左右。在长期而较大的涨幅刺激下，容易产生房价只涨不跌的信念以及尽可能多买的行为，社会各界对于房市讨论之热烈犹如去年上半年的股市。尽管北京实施了较为严格的限购，但在惊人利益的诱惑下，投资及投机需求会想方设法绕过限购。最起码，可以在符合资格的前提下提前购买或者购买面积尽可能大，高杠杆现象严重。为了买房而离婚、造假也屡见不鲜，非理性行为泛滥。

第二，现在的房价无论是跟收入比还是跟其他国家比都已位于高位。根据全球最大消费物价数据中心Numbeo的数据，2016年6月，在世界40大城市中，北京房价排第11位，略低于深圳和上海。法国巴黎、美国洛杉矶、日本大阪、意大利罗马等发达经济体的大城市的房价都已落在北京后面。金砖经济体中，印度孟买、俄罗斯莫斯科、巴西里约热内卢的房价相当于北京的70%、40%、30%左右。

从房价收入比来看，北京高达33.3，意味着需要33年的全部收入才能买下一套房，全球排名第4位，低于深圳而高于上海。在40大城市中，只有香港、伦敦和京沪深一样高房价的同时房价收入比也高。东京、新加坡、纽约、苏黎世、旧金山、首尔等地房价虽高，但房价收入比远低于京沪深。

居民收入增速较快的国家，固然可以承受更高的房价收入比。但印度和中国一样是人口超过10亿的超级大国，同样享有较高经济增速，但只有孟买一个城市的房价收入比排在世界前十位。印度首都新德里所在的德里市人口超过2000万，是全国第二大城市，房价收入比属于印度第三高（16.3倍），仅为北京的一半。可见，收入增速不能解释北京的房价收入比。

第三，房贷急速增加，杠杆迅速攀升。2015年底，北京金融机构发放的个人住房贷款余额为5832亿元，同比增30.8%;公积金贷款余额2492亿元，同比增33.1%。2016年，即使只根据上半年情况进行年化，个人住房贷款全年增速也将有40%之多，公积金贷款的增速也应类似。根据2015年房贷总量8324亿元计算，40%的增速意味着新增房贷3330亿元。预计今年北京GDP为2.5万亿元左右。照此计算，新增房贷与GDP的比例将高达13.3%，超过美国、日本房地产泡沫最高峰时的水平，尽管房贷余额与GDP的比例（接近50%）还低于美国。

供地紧张

造成房价飞涨的因素有很多，其中一个很重要的原因就是供地紧张，今年尤其是这样。北京国土局官网在今年4月底挂出一则土地出让公告后就长时间没有新消息，土地零供应的时间长达3个月之久。直到8月9月，北京国土局官网才开始推出新地块。

与历史同期相比，土地供应数量由于长时间“断顿”而自然创下新低。今年前8个月，北京房地产开发企业购置的土地面积仅有106万平米。这一数字仅相当于过去十年前8个月供地平均值的37.8%。过去十年中，土地供应的最高峰是2010年，前8个月供地有535万平米之多。今年还不到它的1/5。

考虑到供地结构的变化，供地紧张状况更加严重。根据历史数据，购置土地中能够用于建设住宅的部分大约占70%左右。住宅又可分为商品房及保障房，过去几乎都是商品房，近年来保障房成为土地供应的重要组成部分。由于保障房的购买具有严格的条件，多数人难以买到。即便少数能够买到，买入后5年内也难以出售。如果只看商品住宅，今年前8个月供地仅有42万平方米，平均每人连0.2平米也分不到。

当前的供地数量远不足以满足销售的需要。今年前8个月，北京商品房销售面积是562万平米，而对应的土地供应是106万平米，后者不到前者的1/5;商品住宅销售面积473万平米，而对应的土地供应是42万平米，后者不到前者的1/10。

当前的供地数量甚至都不足以替换房屋折旧的部分。建筑物外立面会因风吹日晒而破损，内部材料也会因为经年日久而老化。按照人均住房30平米，房屋使用寿命30年计算，每年要折旧一平米，也就是每年要新增一平米的供应才能保证人均住房面积不减少。即便房屋使用寿命延长到60年，平均每人每年也要折旧0.5平米，这也高于当前人均供地数量。

对于供地紧张推高房价的观点，土地管理部门并不认同。但不论是从理论还是从实践来看，供地紧张推高房价都是无可置疑的。按照经济学原理，商品价格由供给和需求决定。在其他条件不变的情况下，供给减少自然导致价格上升。基于几十个城市房价变化和土地供应的计量分析表明，人均供地多少在很大程度上决定了房价变化，人均供地少则房价涨幅高。重庆是供地充裕的典型，今年前8个月供地数量高达478万平米，2012年同期数据更是高达1355万平米。受此影响，重庆房价长期小幅波动。

去库存、控人口之误

北京土地供应大幅收紧的原因主要有两个：一是去库存，二是控人口。这两个理由都值得商榷。

“去库存”是去年底中央经济工作会议提出来的5大任务之一，更准确的叫法是“化解房地产库存”。会议决定并没有解释为什么需要去库存，但言下之意显然是库存太多了。为了去库存，有关部门采取了降息、松贷、补贴等各种措施。这些措施在库存高企的地方自然有利于去库存，但在库存不多的地方则会助推房价。正如人参，奄奄一息的人服用后可能起死回生，疲弱多病的人服用后会精神陡增，但身强体健的年轻人服用后则会狂流鼻血。

2015年底北京商品房待售期房面积为1049万平米、待售现房面积为1156万平米，合计为2205万平米，而2015年全年商品房销售面积为1555万平米，现有库存大约1.5年时间可消耗完毕。如果只看商品房中的住宅，待售期房面积为521万平米，待售现房面积为490万平米，合计为1011万平米，而2015年全年住宅销售面积为1127万平米。不用一年时间，现有住宅库存就可以全部卖完。

经过今年的销售，北京住宅库存进一步下降。截至9月底，待售期房面积为394万平米，待售现房面积为433万平米，合计为827万平米。库存不足的情况更加严重。

控人口是近几年来北京的一大任务，理由是北京人口过多，交通拥堵严重，资源与环境难以负载。其中最重要的理由是北京缺水。为了保证用水，需要开采地下水，造成地下水位下降、地表塌陷风险增加等问题。减少土地供应后，房价变高，买不起房的人很可能会离开北京。这是很多人的主张。

但是，北京缺水问题并非只有控人口这一条出路。既然水资源稀缺，那就应该提高水价。让价格反映资源稀缺程度、让市场机制解决供求问题，这是经济学最基本的道理。提高水价之后，一方面用水者会节约用水，减少需求;另一方面，供水者效益提高，会增加供水，最终供求自然平衡。只要有足够的利益刺激，兴建新的水库甚至海水淡化都可以去做，只要减少地下水的开采就行。实际上，随着南水北调的实施，近年来北京地下水位已经稳中有升。用减少供地、推高房价的做法控人口无疑是杀鸡用牛刀。

新一轮调控还需要加大供地力度

9月底，北京市政府颁布新一轮房地产调控措施，很多媒体称之为史上最严。实际上，这种判断并不准确。在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》这个文件中，前两条都是增加供地，这是非常对的，但是对于供地数量没有明确，难以贯彻落实。社会各界对于调控新政的解读中，对于增加供地也提得比较少，更多的是强调首付的增加。

增加供地才是房地产调控的王道。增加供地不仅有利于抑房价，还有利于稳增长，可谓两全其美。相比之下，打击购房需求只能抑房价，不能稳增长。即便在抑制房价方面，打击购房需求也只有短期效果。这已被过去历次调控所证实。购房者可以不断积累资金，最终攒够首付，现在只是将需求暂时推迟而已。目前宏观经济在低位徘徊，经济发展任务艰巨。增加供地会带动下游的建筑、家装等行业，提高经济增速，这对北京来说，也很重要。

国庆前夕，北京市政府召集会议，决定下属16区县每一区县拿出10万平方米，用于建设约1300套自住型商品房。这样合计能增加自住房两万套左右。这比单纯一句增加供地的表态更加实在，但数量还是不足。2013年10月，北京市住建委曾宣布将于2013、2014两年供应7万套自住房的供地，远高于这次自住房的数量。

在增加自住房供地的同时，还需要完善自住房的分配。自住房在价格方面和商品房存在明显的差距，很容易被少数群体私分占用。近期首开华润·花香四季项目就已暴露了自住房分配方面的问题。以后需要加大监督力度，对违规现象做出有力惩处。