这次的楼市调控思路不一般

齐俊杰

今年的“金九”肯定是成色十足，而“银十”却是“寒风瑟瑟”。

10月21日，国家统计局发布了9月70个大中城市住宅销售价格统计数据，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。其中，9月北京新建商品住宅价格环比上涨4.9%。当天，国家统计局还公布了其中15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况（见下表），显示房价过快上涨势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

从房价环比涨跌幅度看，10月上半月，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。其中，北京10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅回落到1.2%，回落幅度为3.7个百分点。

与9月相比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0%～3.8%。从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降60%～80%的城市有4个，下降40%～60%的城市有3个，下降20%～40%的城市有3个。

很多人只关注了国庆假期的多个城市连续限购，但实际上，这次的楼市调控远远不止于此。就在10月21日，又一个“大招”紧随其后。10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，分析银行业运行情况，提出下一阶段工作要求，其中洋洋洒洒一大篇，但重点就几条。总的来看，银监会的目的是严格控制房地产泡沫可能带来的金融风险，让各大银行审慎处理与房地产的业务关系，最好是给地产商“断粮”，而断粮的方式主要有以下几种。

首先是银行理财渠道。众所周知，投资者在银行购买期限为几十天的理财产品，利率会比定期存款高一些。为什么？因为银行拿着投资者的理财资金去买高息债券或直接贷款给企业了。给投资者的收益为3%，但贷款给企业的利息约10%，中间的利差就是银行的收益。而现在，除了几家大的地产商如恒大、万科等，其他中型地产商（上市公司）的发债成本基本在10%以上，甚至达到12%。所以，银行的利润空间很大。而这次银监会要求加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，基本堵死了房地产行业的最大资金来源。接下来，很多开发商可能会因此而“饿死”，被大地产商兼并重组。

其次是信托领域。信托资金投资的大部分是房地产类项目。信托的融资成本与发债差别不大，但相比发债，信托渠道流程简化，且少了很多监管，所以，很多房地产企业补充资金也更偏爱信托。此次，这个融资的通道一样被银监会点名。

再者，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域。这就等于告诉银行，信贷资金要尽量支持制造业、高科技企业的发展，不能再出现信贷被房贷包干的情况。当然，限贷限购之后，也很难再出现类似局面。

对于以上几条政策，笔者分析，这与2015年股市查违规资金非常相似。当时，银监会要从资金的角度切断资金与资本市场的联系，最后导致大量杠杆资金蜂拥而出，最终导致6月的股市“惨案”。但如今，面对楼市，先有调控、限购，然后再进行银行的违规资金清查与打击，这个套路确实比较新颖。笔者担心的是，这些违规资金如何套现出局？正常途径卖房套现，现在基本已经很难，现金流再被掐断，楼市“断粮”——内无“粮草”，外无“救兵”，这就是现如今的楼市所处的局面。

这次调控显然与以往的任何一次都不一样。不知道这是否会改变开发商的预期。这些政策，特别是银行理财这一项，只要严格执行，然后管住民间金融的非法融资，开发商的资金链必然断裂。届时，开发商想低价甩盘都已经不可能，因为有限购政策，早就没人买房，只能公司加地皮及楼盘被别人“连锅端”，彻底兼并，给个白菜价轰出局。

一直以来，关于楼市向来有“金九银十”的提法，今年的“金九”肯定是成色十足，而“银十”却是“寒风瑟瑟”。从新建商品住宅网签成交量看，一线城市和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降60%～80%的城市有4个，下降40%～60%的城市有3个，下降20%～40%的城市有3个。相信这些数据中大部分还是因热度惯性而来，按照以往的规律，大概到年底，弄不好成交量会下降9成。

由此，在今年买了房子的，要好好筹划一下后面该怎么办，能不能承受持续几十年的房贷，能不能接受房价大幅下跌的痛苦，将来房子卖不掉了，也租不上价，还要收税，又该怎么办？如果承受不起，那么趁着行情还没有冷透，赶紧找个“接盘侠”卖出去，也不失为一个策略。