购房者信心与住宅价格的关联研究

叶青+叶培桐+楚建乐

摘要：参考消费者信心指数的体系和编制方法，构建了购房者信心指数体系，确定了经济发展形势、政策因素、家庭收入和购房意愿这四个指标，选取了网络搜索数据来编制购房者信心指数。并以厦门市为例进行实证研究，发现购房者信心与住宅价格之间存在着相互影响的关系，但是购房者信心对于住宅价格的影响力要大于住宅价格对于购房者信心的影响力。

关键词：购房者信心；住宅价格；消费者信心指数

近几年来行为经济学在经济学界受到了空前的重视， 行为经济学是作为实用的经济学，它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，以发现现今经济学模型中的错误或遗漏，进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致等的基本假设的不足。信心作为影响人的行为的因素之一，受到许多学者的关注，其中乔治·阿克洛夫和罗伯特·希勒便在《动物精神》一书中阐述了信心是如何影响经济决策Akerlof G A， Shiller R J. Animal spirits： How human psychology drives the economy， and why it matters for global capitalism[M]. Princeton： Princeton University Press， 2010.。

2003年以来，中国的房地产价格出现了持续十年的较快上涨赖诗攀：《中国房地产政策十年变迁研究》，《华侨大学学报（哲学社会科学版）》2015年第1期，第39—47 页。，在我国房地产业高速发展的过程中，购房者的热情不断高涨，信心不断增强，甚至是一些政策性的热点地区也受到了购房者的热捧，例如自贸区的设立带动了自贸区周边地区的房价上涨。同时很多三四线城市中，包括部分二线城市，因过去的集中发展，这些城市房地产库存严重积压，从国家统计局2015年2月份的数据来看，2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米。与此同时，因存量房的积压，有的城市甚至一亩土地也未能卖出。那么这些非理性现象的背后是否有信心的驱动，信心是否驱动了人们的购买行为，这需要一个有效的指数来反映购房者的信心变化，了解信心是否影响以及如何影响房地产市场。

一 文献综述

在信心的研究中最著名的是消费者信心指数，消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受。20世纪40年代，美国密歇根大学调查研究中心首次编制消费者信心指数，用以研究消费需求对经济周期的影响郭洪伟：《基于网络大数据的消费者信心指数编制》，《统计与信息论坛》2015年第6期，第111—112 页。，之后许多国家也编制了各自的消费者信心指数。我国于1997年12月开始调查编制消费者信心指数，通过对全国主要城市的消费者进行随机抽样的问卷调查编制而成。

消费者信心指数的编制极大地推进了信心的研究，消费者信心指数还在许多方面得到了广泛的应用。王霞等人通过实证研究发现消费者信心指数对不同细分市场客户交易频率有着不同的影响王霞、 李先国、李纯青：《消费者信心指数对银行客户交易的影响》，《中国软科学》2010年第12期，第 157—165页。。李永友利用消费者信心指数和企业家信心指数考察了市场主体信心对我国财政政策乘数效应的重要影响李永友：《市场主体信心与财政乘数效应的非线性特征——基于SVAR模型的反事实分析》，《管理世界》2012年第1期，第46—58 页。。Ming-Hsiang Chen通过实验发现消费者信心指数可以通过刺激酒店销售的增长和降低对酒店现金流风险的感知来显著影响酒店股票的收益Chen M. Understanding the impact of changes in consumer confidence on hotel stock performance in Taiwan. International Journal of Hospitality Management， 2015（50），pp55-65.。Stephen Bruestle等人通过控制消费者信心指数中显著差异的数据，进一步完善了消费者信心指数预测模型，并利用1967年到2013年美国密歇根州的消费者信心指数，证实了该方法增强了家庭支出预测模型的解释力Bruestle S， Crain W M. A mean-variance approach to forecasting with the consumer confidence index[J]. Applied Economics， 2015，47（23），pp2430-2444.。孙毅等人利用网络数据收集的优势，构建了基于网络搜索行为的消费者信心指数，为编制消费者信心指数提供了新的数据来源及新的编制方法孙毅、吕本富、陈航，等：《基于网络搜索行为的消费者信心指数构建及应用研究》，《管理评论》2014年第10期，第117—125页。。

相比较消费者信心指数，房地产领域的信心研究则相对较少，起步也较晚，房地产相关信心指数主要有房地产信心指数、购房者信心指数。房地产信心指数是信心指数在房地产市场中的应用，主要是通过对房地产市场的各参与者进行调查，反映消费者、开发商和政府对房地产市场当期整体运营状况的看法和对未来市场整体发展趋势的预期。而购房者信心指数是房地产信心指数中的一部分，衡量的是购房者这一群体的信心状况。目前研究主要集中在编制信心指数的研究上， Guo H等人从影响有效的需求和供给、潜在的需求和潜在的供给的各种因素上构建了中国房地产信心指数Guo H， Li H， Shen Q， et al. Real estate confidence index based on Web GIS and SPSS WebAPP. International Journal of Project Management， 2007，25（2），pp171-177.Xu Q， Li H， Hui E C， et al. Evaluating the real estate market by confidence index in China： a case study of Shenzhen. International Journal of Housing Markets and Analysis， 2010，3（4），pp327-350.，宋永发等人从供需角度出发，选取了能够对购房者行为产生影响的指标来构建购房者信心指数宋永发、邢燕婷：《基于FA和VAR模型的房地产信心指数实证研究》，《技术经济与管理研究》 2013年第11期，第91—96页。。世联地产通过网络调查的方式编制了购房者信心指数。

消费者信心指数的编制方法已经趋于成熟，并且得到了很好的应用，而购房者信心指数的相关研究还处于初步阶段，相关的应用研究也少，随着时间的推移，这一缺点将得到解决，未来相关的研究将丰富起来，应用范围也会更广。本研究将借鉴消费者信心指数的编制方法，结合购房者信心指数的特点，建立合适的购房者信心指数体系，优选出对应的编制方法，开拓购房者信心指数的应用途径。

二 购房者信心指数的编制

（一） 购房者信心指数体系的构建

购房者信心指数体系的构建可以参考消费者信心指数体系，因为消费者信心指数的编制最为成熟，应用也最为广泛，说明消费者信心指数在长期使用中已经得到了各位研究人员的检验。但是消费者信心指数与购房者信心指数测度的对象不一样，用途也不一样，因此购房者信心指数还要根据房地产的特点找出影响购房者信心的因素，最后才能综合得出购房者信心体系。首先从消费者信心指数编制体系入手，总结目前的成熟做法。

目前各个国家和地区的消费者信心指数并没有很复杂的编制体系，主要是在消费者信心指数下设置消费者预期指数和消费者现状看法指数这两个一级指标，每个指标下再设置若干个二级指标，或者不设置消费者预期指数和消费者现状看法指数这两个一级指标，直接由若干个指标构成。总结目前编制的指标主要集中在经济发展形势、就业、收入、消费价格、商品购买时机这几个方面，各地消费者信心指数的指标体系汇总情况见表1。

综合考虑房地产受区位因素影响大、受政策调控影响大、具有投资和消费的双重属性和价值量大这几个特点，结合消费者信心指数的编制体系，从购房者的角度出发，选取影响购房者信心的指标，构建购房者信心指数体系，本文一共选取了经济发展形势、政策因素、家庭收入和购房意愿这四个指标。

对于经济发展形势的判断与购房者的购房决策是密切相关的，经济的发展形势容易影响到购房者对于未来不确定性的判断。当经济发展形势良好，购房者会对未来不确定性有乐观的估计，包括未来收入的增加、资产的升值等，那么购房者就有可能增加住房的消费和投资；当经济发展形势下滑，购房者的悲观估计会增加，导致其担心住房价值缩水，观望的情绪会增加，减少当前住房的消费和投资。

政策因素会从多个方面影响购房者的购房决策，房地产调控政策有货币政策、土地政策、信贷政策、税收政策等，例如调整住房公积金的贷款比例会影响到购房者的购房能力。但不是所有政策对购房者都有影响，比如土地政策调控的是房地产市场的供给方，那么对于土地供应的相关调控对于购房者信心的影响就可能很有限。

收入影响的是购房者的预算约束，具有一定水平的稳定收入是购房者进行住房消费和投资的保证。当购房者对于自身收入水平能够满足其住房消费和投资所需的费用时，购房者才会购入房产。由于房地产的价值量大，对于住房的消费和投资可能要牺牲掉购房者的其他消费和其他投资的机会成本，因此购房者需要在有限的收入下权衡购房与其他支出的比例。

购房意愿体现的是购房者对于住房的消费和投资倾向，购房意愿越高说明购房的潜在需求越大，之所以还没有完成购房过程可能因为购房者受制于经济压力的约束或者购房者还未能找到符合自身要求的房地产，而购房意愿越低说明购房带来的效用还不如其他的产品，即使购房者的经济条件已经达到了购房的要求，但是购房者仍然不愿购房。

（二） 购房者信心指数编制方法的选择

1消费者信心指数编制方法

目前消费者信心指数主流的编制方法采用的是问卷调查，从问题的设置、调查的范围、调查的方式、调查的频率和信心指数的计算过程等都有一套完整的流程。而采用网络搜索数据的方法是近几年兴起的，该方法兴起的原因是网络技术的发展及网络用户的增加为该方法提供了大量的数据来源，以供研究，试想在网络还不普及的年代，该方法还没有实施的可能性。

2我国购房者信心指数编制存在的问题

中国房地产市场相较国外而言起步晚，各类衡量市场的指标编制也较晚，相比较其他广泛应用的指标，购房者信心指数的编制更为晚，是近几年才有机构或者研究人员开始编制。目前我国编制购房者信心指数主要有以下两种情况：一种是以购房者为对象，编制专业的购房者信心指数，另一种是将购房者作为房地产市场的需求方，将购房者信心指数作为房地产信心指数的潜在需求指数，作为房地产信心指数的一部分。但是这两种情况都存在着一定的问题。

在前一种指数中，目前有机构或组织编制的有两个，第一个是新浪乐居工作室联合本土最大的市场研究公司零点研究咨询集团出品的中国购房者信心指数，第二个是世联地产每季度发布的购房者信心指数报告。目前新浪乐居与零点研究咨询集团已经不再发布中国购房者信心指数，而世联地产发布的购房者信心指数也存在着以下几个问题：（1）购房者信心指数公布的频率低，世联公布的购房者信心指数为季度数据。（2）世联购房者信心指数公布的时间通常要在每个季度结束之后的一至两个月内，时效性不够。（3）工作量大，世联购房者信心指数的调查每季度要回收上万份的调查问卷，并对这些问卷进行分析，这可能也是造成前面两个问题的原因。

在第二种情况中目前有郭红领等人进行了研究陈敏：《新形势下中国房地产信心指数研究》，大连：大连理工大学土木工程学院学位论文，2011年。郭红领：《中国房地产信心指数研究》，哈尔滨：哈尔滨工业大学管理学院学位论文，2007年。，从他们的研究来看，在对购房者信心指数的编制上，即房地产信心指数中的潜在需求指数，他们都采用了问卷调查的方式，问卷的设置与消费者信心指数的编制类似。但是受制于研究时间的问题，问卷调查的次数非常有限，其中郭红领的研究做了三次的问卷调查，陈敏的研究做了两次的问卷调查。虽然这些问卷调查在一定程度上反映了购房者的信心状态，但是由于数据非常有限，仅能反应当期购房者的信心状态，无法看到购房者长期的信心变化。考虑到本文的研究时间也非常有限，而本文又希望利用购房者信心指数来讨论购房者信心与住宅价格的关联性，因此问卷调查的方式无法满足本文研究所要用到的数据量。

总结了我国购房者信心指数的编制情况，目前在购房者信心指数的编制方法上采用的都是问卷调查的方式，但是从购房者信心指数的数据量及质量上来看，利用问卷调查的方式都存在着一定的问题，不能满足本文的研究，因此考虑到本文后续的研究，需要利用其它方法来编制购房者信心指数，参考消费者信心指数的编制方法，目前利用网络搜索数据来编制购房者信心指数是一个可行的方法。

（三）利用网络搜索数据编制购房者信心指数的流程

1关键词的收集

目前在关键词的选择方法方面现存的研究尚未在这一领域达成一致意见，目前主要有三种方法：（1）技术选取，利用大规模高性能的计算设备从所有可能的关键词中运用相关程序选定关键词；（2）直接选取，即利用主观经验和知识的积累选定关键词；（3）范围选取，即首先确定选择的范围，然后从这个范围内精选樊国虎：《网络搜索数据与消费者信心指数的相关性研究》，长春：吉林大学管理学院学位论文，2014年。。本文采用的是范围选取法，根据购房者信心指数体系的四个指标考虑购房者有可能搜索的信息，对关键词进行初选。

初选几个相应的关键词后还需要对关键词进行扩选，利用百度搜索引擎的关键词推荐、百度指数服务的需求图谱和站长工具的关键词挖掘可以收集到与初选关键词相关的关键词，组成关键词库。最后利用百度指数服务收集每个关键词2011年至今的搜索指数。

2关键词的确定

由于经过初选和扩选的关键词是一个包含所有相关词汇的集合，包含大量的数据，这些关键词并非都和购房者信心存在较强的相关关系，如果把所有关键词都用于模型的构建会大大增加时间成本，模型拟合的效果也不一定是最优的。因此，经过初选和扩选的关键词需要经过进一步的处理，以此来降低成本，提高模型拟合的效果。本文借助SPSS软件中相关关系分析功能，选取与世联购房者信心指数有较大相关系数的关键词作为最终合成购房者信心指数的变量。

3购房者信心指数的合成

由于对于信心指数没有一个客观的评判标准，因此对于各种信心指数的合成方法没法判断优劣，从建立的信心指数的使用效果上来看各种信心指数都在一定程度上反映了市场的情况，这里本文采用了Nicolas Della Penna等人的方法来合成购房者信心指数，具体作法如下Della Penna N， Huang H. Constructing consumer sentiment index for US using Google searches.2010.：

三 实证研究——以厦门市为例

（一）厦门市购房者信心指数的编制

考虑到我国使用最广泛的搜索引擎是百度搜索，同时百度公司提供了以网民的搜索行为数据为依据的数据分享平台——百度指数服务，因此在编制厦门市购房者信心指数时需要利用百度指数这一服务来获取关键词的数据，下面是具体的编制流程。

1关键词的收集

（1）关键词的初选。根据范围选取法，利用购房者信心指数体系的四个指标，选取购房者有可能搜索的有关购房的关键词。经济发展形式指标下初选了“GDP”“通货膨胀”关键词进行检索，政策因素指标下初选了“调控”“利率”关键词进行检索，家庭收入指标下初选了“涨工资”“收入”关键词进行检索，购房意愿指标指标下初选了“房价”“楼盘”关键词进行检索。（2）关键词的扩选。在初选关键词的基础上还需要对关键词进行扩选，以收集到更多的关键词。综合利用百度搜索引擎的关键词推荐、百度指数服务的需求图谱和站长工具的关键词挖掘对关键词进行扩选。然后利用新收集到的关键词再通过以上的方法继续收集关键词，如此重复循环的收集关键词。（3）获取关键词的搜索指数。然后将收集好的关键词在百度指数服务中进行检索，在趋势研究界面将地域选择为福建省厦门市，便可以得到厦门市2011年至今的关键词搜索指数，关键搜索指数的获取见图1。在检索过程中将一部分不能用于研究的关键词搜索指数进行了剔除，保留有连续搜索指数的关键词。

2关键词的确定

经过关键词的收集需要筛选出高质量的关键词来编制购房者信心指数。这里以世联购房者信心指数作为基准指标，利用折线图对关键词进行初步筛选，如图2所示，并通过折线图的观察剔除掉与购房者信心指数无明显关系的关键词。图2关键词“房价”的搜索指数与世联厦门市购房者信心指数有着相似的变化趋势，因此将关键词“房价”保留。

经过初步筛选的关键词还需要计算关键词与世联厦门市购房者信心指数的相关系数，确定最终的关键词。具体方法为根据世联厦门市购房者信心指数和关键词搜索指数的季度数据，利用SPSS软件计算出每个关键词与世联厦门市购房者信心指数的相关系数，并选取相关系数大于0.65的关键词用于厦门市购房者信心指数的合成。最终选取的关键词见表2。

3.购房者信心指数的合成

通过上一步骤确定了14个关键词用于合成厦门市购房者信心指数，由于下一节分析购房者信心指数与住宅价格指数的关联性时需要用到月度数据，因此需要将这14个关键词的数据转换成月度数据。将关键词的数据转换成月度搜索指数后，需要合成厦门市购房者信心指数。首先根据公式3.1合成购房者信心指数体系下四个指标的搜索指数。

将每个指标的搜索指数代入公式3.2中，得到厦门市购房者信心指数，但是由于社会习俗、政策颁布等原因造成相关关键词搜索数据上的变化，进而导致购房者信心指数的波动，因此需要对厦门市购房者信心指数进行处理，本文利用12个月的月度数据进行中心化移动平均处理，最终结果见图3。

四 购房者信心指数与住宅价格指数的关联分析

（一） 住宅价格指数的选取

相比较购房者信心指数而言，房地产价格指数的研究则比较丰富，本文选取全国70个大中城市住宅价格指数作为研究的数据来源，取厦门市新建商品住宅价格指数，考虑到厦门市购房者信心指数与厦门市新建商品住宅价格指数的量纲不同，会影响到后面的研究，因此将厦门市新建商品住宅价格指数进行标准化处理。

（二）构建向量自回归模型

利用厦门市新建商品住宅价格指数和购房者信心指数构建向量自回归模型。

1.单位根检验

在构建向量自回归模型之前首先必须检验时间序列的平稳性，这里采用ADF单位根检验方法进行检验，检验结果见表3。

从检验结果来看， Y序列和X序列的二阶差分序列平稳，所以Y和X原序列不平稳，不可以建立回归模型，因此需要对不平稳序列进行协整检验。

2.协整检验

由于Y和X序列为同阶单整序列，可进行协整检验，利用Johansen 协整检验检验二者的协整关系，检验结果见表4。

从检验结果来看，迹统计量为17.60050，最大特征值统计量为13.51971，两者均在5%显著水平上拒接了无协整关系的原假设，说明Y和X序列存在协整关系，Y和X两个变量之间存在着长期均衡关系。

3.确定最优滞后阶数

在建立向量自回归模型之前还需要确定最优滞后阶数，本文根据LR、FPE、AIC、SC和HQ最小准则选取最优滞后阶数，检验结果见表5。

检验结果显示见表6，根据LR、FPE、AIC、SC和HQ准则最优滞后阶数均为3阶，因此将3阶作为模型的最优滞后阶数。根据厦门市新建商品住宅价格指数Y，厦门市购房者信心指数X和滞后阶数3建立向量自回归模型，并且该模型通过了稳定性进行检验，可以进行脉冲响应分析和方差分解分析。

4.格兰杰因果检验

根据格兰杰因果检验结果Y是X的格兰杰原因，X也是Y的格兰杰原因。通过格兰杰因果检验可以看到厦门市购房者信心指数是厦门市新建商品住宅价格指数变化的原因，同时厦门市新建商品住宅价格指数也是厦门市购房者信心指数变化的原因，购房者信心与商品住宅价格之间存在着相互影响的关系。

5.脉冲响应分析

脉冲响应函数描述的是一个变量来自于另一个变量的一单位标准差冲击所产生的响应。横轴代表正向冲击作用的滞后期数（单位：月），纵轴代表被冲击变量的变动程度，脉冲响应函数的分析结果见图4。

通过脉冲响应函数分析结果可以发现，在整个冲击响应期间内，厦门市新建商品住宅价格指数对于厦门市购房者信心指数的冲击会产生长期为正的动态响应，即当购房者信心指数上升新建商品住宅价格指数也会跟着上升。厦门市购房者信心指数对于厦门市新建商品住宅价格指数的冲击会产生长期为正的动态响应，在第5期达到最大响应之后响应逐渐下降到0。这说明购房者信心的变化对于新建商品住宅价格的变化会有正向的影响，但这种影响在第5期和第6期的时候比较明显。

6.方差分解分析

方差分解法将系统的预测均方误差分解成系统中各变量冲击所作的贡献，进而可以考察任意一个内生变量的预测均方差的分解。通过方差分解可以了解新建商品住宅价格与购房者信心之间的影响重要程度，方差分解结果见表7和表8。

通过表7和表8我们可以看到，厦门市购房者信心指数在解释厦门市新建商品住宅价格指数预测方差上需要往后几期，比重才会逐渐增大，在第一期的时候只能解释大约5.7%的预测方差，但是在第5期时能解释接近70%的预测方差，说明购房者信心的变化能解释新建商品住宅价格的变化，这种解释力在前几期的时候还不够强，要在3期以后才会有比较强的解释力，总体来说购房者信心的变化能解释新建商品住宅价格的变化，随着时间推移解释力会增大，但不能完全解释新建商品住宅价格的变化，说明引起住宅价格的变化中购房者信心是一个很重要的因素，不过还有其他因素共同作用导致住宅价格最终的变化。相比较而言，厦门市新建商品住宅价格指数对于厦门市购房者信心指数预测方差的解释力要弱很多，即使达到最大的解释力度也只有9.57%左右，而前几期的解释力更少，说明新建商品住宅价格的变化能解释购房者信心的变化，但不是主要因素，只能作为因素之一，购房者信心还会受到其他因素的影响。

五 结 论

本文根据消费者信心指数的编制情况，建立了购房者信心指数体系，并选取了购房者信心指数的编制方法。然后以厦门市为例，利用网络搜索数据编制了厦门市购房者信心指数，并讨论了购房者信心与住宅价格的关联性，主要结论包括以下几个方面：

（一）利用网络搜索数据编制购房者信心指数很好地解决了以往购房者信心指数编制中存在的问题，首先百度指数服务提供了2011年到现在的历史搜索数据，使得以往的关键词搜索数据可以用来编制购房者信心指数，得到时间连续的购房者信心指数；其次由于关键词的搜索数据发布的频率高，解决了目前购房者信心指数在编制上存在的发布频率低的问题；最后利用网络搜索数据编制购房者信心指数省去了问卷调查中的发放问卷和回收问卷的工作，减少了数据获取的工作量。

（二）购房者信心与住宅价格之间确实存在着关联性。通过购房者信心指数与新建商品住宅价格指数的关联性研究发现购房者信心是住宅价格变化的原因，同时住宅价格也是购房者信心变化的原因，购房者信心与住宅价格之间存在着相互影响的关系。但是这种影响是不一样的，购房者信心对住宅价格有着长期正向的影响，即购房者信心的上涨对住宅价格的上升有促进作用，购房者信心的下降也会促使住宅价格的下跌，并且这种影响是有滞后的；住宅价格对购房者信心的影响则比较有限，但也是正向的影响，即住宅价格的上升会促使购房者信心的上涨，住宅价格的下跌会促使购房者信心的下降。

Abstract：There are many irrational phenomena in the real estate market in China.With the development of behavioral economics，many new theories provide theoretical basis for explaining irrational phenomena in real estate market.In behavioral economics，confidence is one of the irrational factors which influence the behavior of people.Thus，the buyers confidence in real estate market might have an influence on the market. Referring to the system and preparation method of consumer confidence index，this paper employs the Internet search data to compile buyer confidence index and puts forward buyer confidence index system has been constructed by four indicators：economic development，policy factor，family income and willingness to purchase.Taking Xiamen City as an example for empirical study，the paper shows that buyers confidence and housing price have mutual influence on each other.But the influence of buyers confidence on housing price is greater than the influence of housing price on buyers confidence.

Key words：buyers confidence；housing price；consumer confidence index

【责任编辑 吴应望】