我国土地空间权管理探讨

摘 要 伴随着城市化进程的加速，人类对土地的利用由平面向纵深化方向发展，产生土地空间权。目前，我国土地空间权管理中还存在许多问题，为此，本文建议通过合理有偿使用土地空间、建立规范的土地空间产权登记制度、建立三维地籍管理系统等措施，以加强土地空间权管理。

关键词 土地 空间权 土地登记制度

作者简介：赵剑桥，中国农业大学信息与电气工程学院学生。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.247

我国正处于城镇化快速发展时期。随着城市化进程加速，城市人口逐渐增加，土地资源日益紧缺。而建设用地是社会经济发展的基础性物质资源，当前土地资源供给紧张，18亿亩耕地红线不可突破，土地资源立体分层次开发利用已成必然趋势，如在地面上修建高架公路、铁路、桥梁，在地下修建地下商场、停车场和地铁等。地表上下空间的开发利用成为提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、实现人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径。目前，我国尚未建立土地空间权制度。随着经济社会发展，在城镇化过程中高层建筑越来越多，随之而来分割居住主体越来越多，土地所有权、土地使用权与土地空间权的关系显得极为密切，因此，完善土地空间权制度，具有十分重要的理论意义和现实意义。

一、土地空间权的内涵

（一）土地空间权的概念

土地空间权是以土地之上一定范围内的空间或地表之下横切—立体空间为客体而成立的不动产权，是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述，而不是一种单独的用益物权 。土地的延伸部分——上下空间也具有价值，但权利的行使不能影响地表权利人的合法权利。

（二）国外土地空间权管理情况

以立体方式利用土地，已成为世界范围的普遍趋势。在这一趋势的带动下，空间权制度得以在各国法律上相继建立。英美法系的美国、英国与大陆法系的法国、日本，都曾采纳过土地所有权的传统观念，即绝对土地所有权理念，也就是土地所有权延伸至无限空间。不过事实证明这种制度阻挠了经济发展，损害了公共利益。因此，各国逐渐对绝对土地所有权加以完善。法国通过允许他人享有特定空间的使用权，限制土地所有权人的绝对土地所有权。日本在《民法典》中“区分地上权”，将地下或空间作为地上权的标的。1922年，美国颁布了《空间让与与租赁的成文法》，允许土地所有者将土地上空分割让渡、租赁。我国可以借鉴各国的立法例，对空间权制度做出规定。

二、加强土地空间权管理的意义

（一）促进资源利用

我国人口众多，土地资源稀缺。在城市化进程中，外延式发展造成土地资源的浪费。因此，建立、完善土地空间权制度，一方面有助于提高人们的“土地空间”意识，保护权利人的合法权益；另一方面能够充分开发利用资源，合理使用每一方空间，集约节约使用土地。

（二）减少社会矛盾

随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，商品经济逐渐发达，容易引发大量空间权归属纠纷。因此，建立、完善土地空间权制度，明确各种权利之间平面或立体的相互关系，对相应的权利、义务加以规范，有利于在解决空间权纠纷时有法可依。

（三）维护土地所有者的合法权益

我国实行土地公有制，因此土地的空间所有权也应当规定为公有 。国家健全土地空间权制度，通过有偿出让、租赁土地空间使用权，收取相应的出让金、租金等，以维护土地所有者的合法权益。

三、土地空间权管理中存在的问题

2007年10月1日颁布施行的《中华人民共和国物权法》明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”不过这一规定比较笼统，其中对于土地空间权的管理仍存在许多问题，主要表现在以下方面：

（一）土地空间权的权利客体范围不确定

现有法规中对建设用地使用权所及的上下范围没有明确规定。如在土地地下空间登记过程中，一般以地表建筑物可使用的最深建筑深度确定土地使用权利人对地下空间的使用范围，而不同的建筑物深度不一，形成不同建筑物间地下空间的深度、宽度不一，这一现状明显影响了对地下空间使用的城市统一规划和建设。

（二）没有统一的土地空间权管理机构

目前地下空间开发中涉及人防工程、地下交通设施、地下管廊建设、过街地道等，牵涉民防、交通、市政工程、建委等多个部门，各个部门相互之间缺乏沟通联系，不能实现资料共享，无法进行统一管理，造成对地下空间的无序使用、无序开发，不能发挥最佳效益。

（三）尚无土地空间开发管理的专门法律法规

在土地空间开发利用以及相关管理制度方面，现行法律法规尚无专门立法 。正是由于没有对地下空间开发原则、出让办法、空间深度的确定、价格的测算等内容做出明确规定，相关部门也就无法进行管理。

（四）土地登记制度无法涵盖土地空间权

土地空间权登记法律制度能够有效保护所有权和交易安全性。目前，人们投资意识增强、法律意识增强，地下室、阁楼等地上、地下建筑进一步市场化，但目前的土地登记制度无法解决它们的登记问题。因为我国还没有针对土地空间权登记进行立法，仅在一些经济发达地区进行了局部探索 。在当前我国逐步建立不动产统一登记制度的背景之下，应当重视土地空间权登记法律制度的规范和完善。

四、加强土地空间权管理的建议

（一）合理有偿使用土地空间

土地空间权产生于土地的立体利用过程中，因此要结合工作实际，从集约节约利用土地的角度出发，全面考虑土地的上下空间资源，对土地空间的利用做出整体性、统筹性规划。同时，探索建立土地空间有偿使用的制度，从区域、空间位置等因素入手，制定空间权使用价格评估办法，建立收取标准评估机制，合理利用土地空间资源。有的专家指出，地下商业的土地出让金收取标准不能搞“一刀切”，政府应尽早制定地下商铺土地价值的评估机制，按区位、商圈成熟度、轨道交通接驳情况，制定各不同区位、不同营商情况地下商铺土地价值的评估办法 。

（二）建立规范的土地空间权登记制度

土地所有权、土地使用权、土地空间权可并存于同一土地的上下各层空间，权利人利用的空间必须是特定的，不能延伸至他人所享有、使用的空间范围 。国土资源行政主管部门应当根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写登记簿、归户卡和权利证书。土地空间权利人依法办理登记手续，领取证书，保护权利人的合法利益。

（三）建立三维地籍管理系统

当前的地籍是以二维空间数据管理为基础的，是二维的平面地籍。随着当前经济社会的发展，已不能全面反映区域空间内土地利用的状况，在保障土地使用者权益和为社会经济发展规划提供基础数据等方面存在着一定的缺陷。而土地空间的开发利用使土地使用权客体由平面变成了立体。因此，建立三维地籍，对土地空间利用三维空间信息进行记载，对土地利用的不同层面存在的权利进行划分和登记，从而提高土地利用集约程的程度，保障土地使用者的合法权益。

综上所述，加强土地空间权管理，建立健全土地空间权制度，合理开发利用城市土地空间，不仅有助于完善我国法律体系建设，也是促进城市发展、建设生态文明的需要。

注释：

付坚强、徐玮晶. 土地空间权及其相关概念辨析.学习与探索.2014（1）.60.

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陈齐.广州拟征地下空间土地出让金 标准或全国最高.（2013-09-10）[2016-08-27].http：//epaper.xkb.com.cn/view/884434.

嵇健锋.地下空间权研究.苏州：苏州大学.2013.37.