贵州房地产的供求“平衡术”

张立人

2016年被认为是楼市去库存的关键一年。宽松的政策环境带来一片暖意，贵州省房地产市场迎来了持续而密集的政策利好机遇期。

去库存是2015年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。化解房地产库存，既要化还要解，如何消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，贵州正在破解这一难题。

正确理解去库存

房地产行业举足轻重，从四个数字可一览：房地产占贵州省地方公共财政收入的30%左右，加上建筑业税收，占到地方公共财政收入的50%左右；房地产占地方固定资产投资的22%左右，事关一个地区的未来发展；房地产行业占银行贷款余额的20%左右，关系到金融安全；房地产事关26个相关产业，2000多个产品。

可以预见的是，房地产行业的不景气，将会带来至少GDP增速放缓、城市化进程遇困、银行系统性风险增加等困境。

根据省住建厅的数据，截至2016年7月底，全省商品住房库存量3788.05万平方米，去化周期为15.15个月。

省住建厅房地产处处长李国忠告诉记者，去化周期一般是用当月待售面积除以月均销售面积计算得出，省住建厅统计的待售数据是按照取得预售许可证的建筑面积计算，“我们的数字可能比统计局的稍大一些，他们的待售面积是按照已经竣工的建筑面积算，各有各的好处，我们统计这个数据能提前了解市场动态，更好地调控政策”。

楼市库存去化周期往往代表一个地区的楼市供求关系，过长意味着供过于求，房产滞销，而过短则预示着供不应求，房价上涨。因此，过长过短事实上都不利于市场平稳有序发展。

根据国家统计局的数据，上海市2015年底商品住宅库存去化周期仅为4.1个月，随之而来的便是2016年上海地王频现，房价快速上涨。

“我省去化周期为15.15个月，基本处于一个平衡的水平，按我们的核算，商品住宅库存达到16个月便是警戒线，但低于12个月库存同样值得警惕。”李国忠告诉记者。

“去库存不是简单的达到某个目标，去库存的核心在于使库存长期处在一个合理区间内，保证市场供需平衡。当供给出现增长时，去库存力度也必须加大，供给增长变慢则去库存也要放缓。相当于走路，两只脚步伐要一致。”李国忠继续解释道。

去库存成绩不能简单通过商品住宅库存量来衡量。贵州2016年6月底全省商品住房库存量4180.95万平方米（住建厅数据），与2016年一季度末相比，商品住房库存量上升了37万平方米。

为什么在去库存的过程中库存量会不降反升？

李国忠告诉记者，去库存的标准要看去化周期，去化周期代表了市场消化库存的能力，是判断供需是否平衡的关键。随着经济的发展，供需两侧的扩大，要保持一个稳定的去化周期，库存量是会变大的，但这并不代表去库存的努力没有作用。

数据证实了李国忠的说法。2016年6月底全省库存去化周期仅为14.78个月，而2016年一季度末虽然库存更少，但去化周期却高达17.09个月。

城镇化助力去库存

“2016年是‘十三五的开局之年，贵州经济的增长预期是10%，经济增长，需求增加，2016年对于贵州楼市的去库存来说，将是极为重要的一年。”贵州房地产研究院院长伍廷方表示。

2016年7月26日，由贵州财经大学及社会科学文献出版社共同主办的《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.3（2016）》发布会在贵阳举行。

蓝皮书显示，贵州目前还处于快速城镇化的历史时期。2015年末贵州常住人口为3529.50万人，城镇化率为42.01%，据贵州政府工作报告，预期2016年城镇化率将提高到44%，至少增加城镇人口70万人，形成的潜在房产需求约2000万平方米。

从户籍人口城镇化率来看，贵州远低于全国平均水平。2014年，贵州省户籍人口为4325.49万人，非农业人口为709.22万人，户籍人口城镇化率为16.40%，比全国平均水平低20.23个百分点，位居全国倒数第1。

贵州户籍人口远大于常住人口，说明贵州净流出人口较多。2006-2014年，贵州净流出人口从231.91万人增加到817.45万人，增长2.5倍。2010年后，流出人口增速明显下降，其中2012年为负增长，证明越来越多的贵州人留了下来。

数据也印证了需求侧的旺盛。2016年1-6月，全省商品住房销售面积1504.35万平方米，同比增长20.1%，增速较去年同期增长9.4个百分点，充分说明了房地产去库存的效果正在逐步显现。

快速城镇化也有值得警惕的地方。据统计，房地产投资占我省固定资产投资的比例长期保持在20%以上。稳增长是当前地方政府的重点工作，而经济增长在我省大部分地区主要靠稳投资来实现，房地产投资的增加必然带来库存增加。这就需要政府在稳增长与去产能之间做好平衡，统一部署，整体推进，防止“政绩冲动”。

多措并举去库存

从2015年开始，在“稳定住房消费”的政策基调下，房地产行业迎来了宽松的政策环境，央行降息降准降首付，公积金政策持续放松，营业税“五改二”，还有地方政府出台利好政策的叠加刺激，全国楼市开始复苏回暖。

“要去库存就要开发市场，除了国家层面的政策支持，我们省内采取鼓励支持农民工进城购房、住房公积金扩面和推进货币安置‘三驾马车去库存政策，挖掘市场需求，促进住房消费，实现需求端发力去存量。”省住建厅有关负责人告诉记者。

“十二五”期间，全省住房公积金缴存扩面工作有了快速发展。提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件、开展异地贷款业务等一系列公积金政策措施的出台，让全省缴存职工迎来了购房的春天。

2015年全省实缴单位33255家，实缴职工210.18万人，新开户单位2751家，新开户职工19.73万人，缴存217.00亿元，同比增长16.12%。

省住建厅公积金监管处副处长罗立平告诉记者，目前我省公积金最高贷款额度已经调到50万元，租房提取最高额度为2.4万每年。最近的2016年6月，我省住房公积金个贷率98.63%，全国排名第5位。

经济下行压力持续之下，棚改货币化安置，成为贵州稳定经济增长、合理化解库存的“新招”。

2016年，国家下达贵州棚户区改造计划43.03万户、基本建成22.21万套，任务量居全国第三。如何利用好棚改机遇，合理配置解决已有库存，将成为贵州去库存的重要任务之一。

2015年10月8日，省政府办公厅印发了《贵州省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，意见明确：原则上按照货币化安置比例不低于50%的目标作好项目安排。

意见同时提出，个别条件具备的市县区，要力争棚户区改造货币化安置比例达100%。

今年以来，货币化棚改的地方探索颇有成效。安龙县在县城棚户区改造过程中，实行以货币化安置为主，多措并举推进房地产去库存。

具体做法为，货币化安置通过政府搭建桥梁，房开商拿出一定比例的房源，以低于市场价的价格出售给城市棚户区拆迁户。此举让安置户买到经济实惠的房子，为房地产企业缓解了库存压力，有力促进地方经济平稳发展，实现安置户、房地产商和政府“三赢”。

安龙县住房和城乡建设局局长王春福介绍，安龙县2016年棚改任务共3000户，其中货币化安置2000户，综合整治1000户。截至7月30日，已签订房屋征收安置补偿协议2600户，共兑现搬家费、临时安置过渡费、征收奖励费、附属设施赔偿费、水电通讯补助费、安置剩余面积补价费等4055万元。

经测算，安龙县货币化安置将棚户区改造安置周期由原来的81周缩短为41周，缩短近一半左右时间的周期。

除了货币化棚改，全省各地去库存同样政策组合拳频出。黔南州罗甸县出台了购房补贴政策，对在县城、边阳镇规划区内购买新建商品住房面积小于等于90平方米的，每套给予10000元购房补助；购买新建商品住房面积大于90平方米小于144平方米的，每套给予15000元购房补助。

瓮安县、福泉市出台了农民进城买房可享受生态移民、农村宅基地退出等奖励政策，瓮安县规定，农民退出宅基地进行复垦后进城购房的，按每平方米300元的标准给予购房补助。（责任编辑/郎艳林）