北京二手房波动探因

今年3月，北京市二手房成交量超3万套，达到36个月以来的新高，但随后市场连续3个月出现降温，成交量逐月下降，价格涨幅也有所收窄，引起了多方面的注意。那么，如何看待当前市场出现的波动，有哪些问题值得关注？

交易规模环比回落

但高于常态水平

从交易规模看，6月单月二手房成交量环比大降，但1.3万套的单月成交规模仍明显高于限购以来的常态水平。自2014年“9·30”至今，北京市房地产市场经历了“市场回暖，交易量波动式上行至近年新高，之后冲高回落”的过程，其中二手房成交量于2016年3月达到3万套，同比增长174%，创36个月以来的新高，也是2010年以来的次高水平。随后成交量出现回调，4月以来环比降幅分别达到18%、10%、42%，成交量最终降至2016年6月1.3万套，是2015年“3·30”以来的最低单月成交量。

从2011年限购以来的近6年的成交情况判断，二手房月均1万套应该是较为理想的常态化水平，对税收、就业以及关联行业都能起到较为理想的支撑作用。因此，6月单月的1.3万的成交量，虽然环比降幅较大，但仍高于限购以来二手住房的常态化水平，市场虽由热转温，但远未到达冷的程度。

此外，近期北京市新建及二手住宅价格虽也出现了较快的上升，但上升幅度总体小于沪、深。6月份70个大中城市住宅价格指数显示，北京市新建住宅价格同比上升20.3%，上升幅度低于深圳的46.7%和上海的27.7%；二手住宅价格同比上升33.4%，上升幅度低于深圳的38.5%，略高于上海的30.5%。

需求提前透支

市场面临自我调节

在“降门槛、宽信贷、降税负”等宽松政策组合的密集刺激下，本轮购房需求释放具有快速、集中、提前性特征，而需求提前透支是交易量下降的主因。

2014年“9·30”以来，中央和地方出台了一系列房地产宽松政策，主要涉及降低门槛类，包括“3·30”、“9·30”中的对于二套房认定的放松、首套及二套首付的下降等政策条文都有助于集中释放一批需求；信贷宽松类政策，这期间经历了5次降息4次降准之后，包括住房公积金利率、商贷利率都持续下调，降低了消费者潜在的支付强度；降税负类政策，包括“3·30”中的关于二手房免征营业税年限“5改2”，“2·19”降低契税等都属于这类政策。

在这些政策综合作用下，以“以旧换新、以小换大、以远换近”为特征的二套、改善性需求加速进入市场，带动二手住房成交量以及成交价格快速上涨。同时，2011年限购以来首批取得购房资格人群开始进入市场，次置业规模也有所扩张。以上这些需求由于受压抑时间较长，因此释放具有一定密集性特征，如2015年“3·30”至2016年3月底一年间二手房交易量就达到22.7万套，接近2013和2014两年成交量总和的24万套；2016年1-6月累计二手房成交量达到12.9万套，已经超过2014年全年的成交规模。

如此大的成交量在如此短的时间内释放必然对后市形成透支，这也是4月以来成交量环比出现三连降的主因。此外，在通州商住房限购等因素的刺激下，近期商住市场活跃，客观上对二手房市场起到一定的替代作用。因此，当前的二手房交易规模的环比下降是市场机制主导下的自我调节，并不意味着市场已经完全开启下行走势。

潜在供给水平下降

供需矛盾有所加剧

房地产市场供需紧张的局面仍较为严峻，且潜在供应水平有所下降，不利于未来房地产市场的稳定，但从年内看，供需紧张态势对宏观面影响有限。潜在供应水平下降主要表现在三个方面：

一是土地供应规模下降明显。由于新房供应对未来房价预期形成等起到非常重要的因素，因此有必要保持经营性土地供应稳定。但从前5月情况看，北京地区仅完成11宗经营性用地出让，远低于去年同期的27宗和2014年同期的50宗。经营性土地供应逐年萎缩，且萎缩规模过大，对稳定市场特别是房价预期极为不利。

二是新建商品住宅潜在供给规模持续下降。商品住宅施工面积已经同比连降20个月；商品住宅新开工面积在近23个月中21个月呈现了同比下降。以上两项指标均显示新建商品住宅潜在供给能力持续下降。

三是二手房供应潜力仍有释放空间。当前，北京市已经进入到存量房时代，二手住宅交易量占比达八成以上，二手住房的潜在供给能力成为稳定供需的关键。从当前二手房市场交易情况看，目前北京市存量房规模至少在600万套以上，以6月1.3万套交易量为例，换手率仅为2.1%，而发达国家换手率一般达到5%至6%左右。

尽管供需矛盾仍将长期困扰北京市房地产市场，但从年内走势看，上半年已累积的二手房交易规模已经超过近几年年平均交易量，下半年月均交易量虽有所下降，但从全年交易量仍有望达到2010年以来的最高。因此，近期二手房交易规模的环比下降对年内房地产市场影响有限。

公租、商住等部分领域

有待规范

通过本轮市场由回暖到降温的考验，北京市房地产市场健康度明显好于其他一线城市，北京市房地产市场在一线城市中相对稳定，房价的涨幅低于沪深。取得这样的成绩一是政策环境稳定，既没有像广州等城市放松限购政策，也没有像沪深等城市在住宅价格暴涨的压力下抬高门槛、收紧信贷，始终坚持最严限购的政策基调不变，住宅市场投资投机性需求基本挤出，除执行中央有关政策以外，单独制定的针对楼市的刺激性或者抑制性政策很少。

二是三级住房模式得到逐步完善，特别是面向中低收入群体的产权型自住型商品住房、两限房、经适房，以及配租型公租房等产品的供应规模、价格保持稳定，起到了稳定预期、分流需求、支持自住的效果。而中高收入群体的改善型需求也在市场中得到充分释放，交易价格虽然显著上升，但也属于市场供需调节的正常结果。总的来说，坚持最严限购政策基调的北京市房地产市场保持了良好的健康度，政府、市场责任界定清晰，不同收入群体需求均可通过不同的渠道满足住房需求。

但也要注意到，部分领域有待规范。如公租房流转机制的建立和完善。我们知道，即便严格坚持限购，供需矛盾仍将长期困扰北京房地产市场，而公租房将成为缓解供需压力、实现中低收入群体居住保障的一个关键因素。当前公租房已形成20万套的建设规模，其中10万套实现配租，若未来能够保持10%的流转率，每年就可分流2万套左右的首次置业需求，这相当于正常年份二手房年成交量的20%左右，无疑将大大缓解房地产市场供需压力。

还有就是规范商住房市场，由于这类住房未在全市范围内限购（除通州），所以存在投机性需求，客观上起到推高周边住宅价格的作用。这类住宅存量规模也十分可观，目前至少达到10万套，它的社会治安、生活服务、子女上学、防火防盗等各类社会问题就必然成为区县政府的压力。

同时，应该注意维护和支持自住、改善型需求，在进一步降低交易环节的税费，缓解购房群体压力的同时实现对关联市场的带动。再有，随着二孩政策的全面铺开，以及私人财富的不断集聚，原有的7090政策已经不适应城市发展，应该考虑对土地出让结构做出相应调整，在一些区域鼓励开发商增加大户型、高端产品，以适应不断变化的家庭人口结构和财富水平增长需求。

（作者单位：北京市经济信息中心经济研究部）