楼市突击加辣 地产股陷阴霾

陈嘉欣

为遏抑楼市过热，港府再推出「辣招」，将楼宇买卖印花税全面上调至15%，为2010年至今第三度「加辣」。事实上，连同金管局七次收紧楼按，本港楼价依然升莫停，市场对今次「加辣」的效果存疑，反而在成交萎缩下，地产股料将首当其冲。

本港楼价于去年9月见顶回落，但今年3月再度回升，中原城市领先指数已连升三季。另一方面，根据土地注册署统计数字，8月及9月登记契约分别7，430宗及8，560宗，当中涉及海外投资者的双倍从价印花税（DSD）住宅物业成交量，分别录得1，715宗及2，604宗，占比达到23% 及30.4%，成为政府加辣的理据。

有见及此，上周五（11月4日）港府公布新一轮「加辣招」，将双倍印花税（DSD）由原先的1.5%至8.5%，划一上调至15%，即日生效，适用于所有个人及公司买家，但不包括非住宅物业，首次置业港人亦可获豁免，即最低的100港元至最高税率4.25%不等。至于现时在DSD下对香港永久性居民唯一住宅物业「先买后卖」的退税安排仍然适用;而非本地买家及公司客的最高税率，会由买家印花税（BSD）15%额外增加15个百分点，即合共30%。

“新辣招”下仍有内地客无惧重税继续入市。

新招冷却投资需求

特首梁振英表示，近期投资需求出现反弹，过去半年每月录过千宗涉及投资者的买卖，因此决定推出新的遏抑需求措施。财政司司长曾俊华则指出，近日楼价不断上升，以致楼市风险愈来愈高，政府须防范泡沫恶化，并认为现时DSD力度不足，预期新措施对楼市成交可起实时且显著的冷却作用。地产界人士称，除了新一轮调控措施遏抑楼市需求外，本周美国大选及12月份加息阴霾同样为楼市带来不稳定性，观望气氛浓厚。投资客及有置换物业需求的换楼客于措施公布后近乎绝迹，仅余上车客，市场气氛严重受累。虽然刚过去周末，百大屋苑成交下跌近三成，不过仍录得不少市价成交，个别屋苑更创新高，且不乏内地客无惧重税继续入市，尤其将军澳「蓝塘傲」等新盘。

瑞信吁减持地产股

瑞信指出，是次上调印花税主要针对细单位投资需求上升，估计住宅买卖需求将下跌25%，以上车客为目标客群的单位将更受影响，估计至2018年年底，楼价将调整22%。该行相信，若楼市泡沫持续恶化，政府将推出更多措施，而美国加息及本港经济转弱，最终会令现时租金收益的差距收窄。

该行又提到，地产股的资产净值折让将再度扩阔，表现逊于大市，是次措施针对住宅市场，相信地产股难以获得支持，因此维持地产股「减持」评级，并对新鸿基地产（00016.HK）及出售较多细单位的恒基地产（00012.HK）转趋审慎，另建议投资者避开美联集团（01200.HK）。

受「加辣」措施拖累，本周一（7日）本港地产股全线下跌，恒指成分股当中，新地及新世界发展（00017.HK）跌幅最显著，分别达9.9%及9.0%;另外，长实地产（01113.HK）、信和置业（00083.HK）及恒地跌幅亦在半成以上，介乎5.8%至8.8%。鉴于地产板块早前已累积可观升幅，估计短期仍会受压。