商业银行个人住房担保贷款业务的风险防范研究

祝彬

摘 要：近年来，个人住房担保贷款业务作为国内商业银行风险相对较低的优质个人信贷产品，已然成为商业银行信贷业务转型的战略重点，在经历了全球金融危机的冲击和国家对房地产市场的政策性调控之后，个人住房担保贷款业务实现了超常规、跨越式的发展。随着商业银行个人住房担保贷款规模的日益扩大，房地产市场的不确定性增加，互联网金融的高速发展，必然对银行个人贷款业务风险防范提出新的更高的要求。本文从个人住房担保贷款业务流程的各个方面，揭示当前商业银行在开展个人住房担保贷款业务存在的突出问题，分析个贷业务的风险成因，探讨商业银行在开展个贷业务的风险防范措施。

关键词：个人住房担保贷款；风险防范

个人住房担保贷款业务作为一款风险权重相对较低，盈利性强，经济基本收益率高的信贷产品，成为各大商业银行利益的主要来源和利润的新增长点，各大商业银行因此加大个人住房担保贷款业务的营销力度以提高其市场占有份额。但是在商业银行开展此类业务的过程中也存在诸多风险，尤其是在当前房地产市场持续繁荣，基于互联网的金融产品高速发展的形势下，个贷业务的潜在风险逐渐显现。从“虚拟个贷”、开发商烂尾楼等事件的频繁出现我们可以看出个人住房担保贷款并不是所谓的绝对风险低收益高的商业银行信贷产品，随着当前房地产市场趋势的不确定性逐渐增加，个贷业务的风险也在不断扩大。其风险主要表现在：相关市场变化和政策调整对个贷业务的发展带来了不确定性，银行内控措施还不够完善，部分员工合规经营意识淡薄，违规操作及失职行为时有发生，银行内部风险管理工作依然有很多薄弱环节，给银行个贷业务的发展和管理带来了风险隐患。商业银行在开展个贷业务的同时对相关业务风险进行预测和管理，以及建立完善的风险防范体系不仅关系着商业银行的经营稳定，更有利于房地产行业和金融行业的稳定发展，为房地产行业和金融行业的健康、可持续发展保驾护航。因此，通过研究个人住房担保贷款业务中的突出问题，从而分析其风险影响因素及探讨相关风险防范措施具有重要意义。

一、个人住房担保贷款业务中的突出问题

（一）客户的真实情况掌握难度较大

从个人住房担保贷款业务的现状来看，客户的收入证明、工资流水等信息的真实性难以准确掌握。这反映出商业银行的调查手段和渠道不够，许多客户经理风险防范意识不强，在进行贷前调查的过程中可能流于形式，简化程序，对贷款申请人提供的有明显疑点的收入证明和贷款证明材料不作深入分析和进一步调查认定，为日后的贷后管理埋下风险隐患。

（二）个人住房担保贷款业务质量下滑

一些还款能力较弱的贷款客户，无视个人征信报告上的贷款逾期信息，对银行关于逾期贷款诉讼的法律条件有所掌握。精心计划还款时间和还款期数，既达到了经常贷款逾期缓解其还款压力的目的，又不至于被银行起诉。对于这种情况，银行目前只能想方设法的进行贷后催收，还没有形成有效的批量解决办法。

（三）抵押物作为第二还款来源存在风险

一些商业银行在开展个人住房担保贷款业务时过度依赖房地产抵押等第二还款来源，在这种情况下，即使房价没有大幅下滑，抵押作用的发挥也需要与其他条件相结合才能有效发挥作用。而在实际情况中银行对抵押物的处置过程经常发生纠纷，银行通过诉讼来推进不良贷款的清收，尽管诉讼成功也往往难以执行，尤其是那些涉及多个债权人的案件，难以达成一致的分配意见。为防范此类风险，商业银行必须重视第一还款来源，减少对第二还款来源的依赖。

（四）贷款办理银行在项目准入及贷款发放过程中

存在审核不严格及调查不充分的问题，部门经办人员合规操作意识不强，经常出现违规操作。一些银行在开展个人住房担保贷款业务的过程中，未充分调查房地产开发商的资信、项目开发建设及销售合法性、销售前景等情况。一手房又大多为期房，很容易造成借款人和开发商出现纠纷，导致合作项目出现违约风险。

二、个人住房担保贷款业务风险成因分析

商业银行在开展个人住房担保贷款业务中的风险主要源于：银行内部管理控制措施不够完善、部分员工合规经营意识不强、信用缺失、监管不到位、信息不对称等。如果银行切实落实贷前调查，认真审核贷款条件，执行贷中审查，完善贷后管理，加强相关风险隐患的排查等，这些风险可以得到控制。具体来说，个人住房担保贷款的风险成因来自以下几个方面：

（一）个人信用意识淡漠，信用机制不够完善

在现代化的国家经济中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度从侧面反映出一个国家的经济发展水平和国民素质的高低。健全完善的信用机制可以有效的治理市场上存在的失信现象，增强国民的信用意识，使市场中的失信行为和银行的不良贷款现象得到控制。在目前的个贷业务中，商业银行一般通过央行征信系统对个人及企业的信用进行查询，但是征信报告仅能显示贷款申请人在商业银行获得的贷款、信用卡办理记录及还款记录，对影子银行，如小贷公司、担保公司、信托公司的借款信息无从查询，对贷款客户信用情况的了解不够充分。商业银行不能全面了解客户的信用信息，在发放贷款的操作环节中审慎性不足，从而影响对贷款客户未来还款能力和还款意愿的准确判断。

（二）商业银行风险控制和防范制度设计存在缺陷

近年来，由于个人住房担保贷款业务量与日俱增，各大商业银行在争夺个贷业务市场份额的同时，忽视了个贷业务的风险管理，在实务中一些银行个贷从业人员对借款人提供的有明显疑点的资信证明不作进一步的调查核实，片面的认为有房地产作为抵押，放松了对第一还款源的调查认定，给未来的贷款回收带来了风险隐患。

（三）部分商业银行在市场竞争和绩效考核压力下

不能平衡业绩和风控之间的关系。个人住房担保贷款业务作为一款“低风险，高收益”的信贷产品，广受各大商业银行青睐，导致同业竞争相对激烈。一个楼盘往往有几家不同的商业银行办理个贷业务，甚至出现一个楼盘存在同一商业银行的不同支行相互争夺贷款客户的情况。商业银行在拓展业务，争夺客户资源的同时往往降低了对业务风险控制的要求，导致出现了“假个贷”，贷款资金流入股市等监管部门明文禁止的违规问题，增加了个贷业务的风险。

（四）部分经办人员合规操作意识淡漠，履职尽责不到位

部分客户经理在个贷业务的贷前调查，贷款审核和贷后管理等环节履职尽责不到位，合规意识不强，在业务办理过程中对相关程序流于形式，对客户提供的证明材料调查不充分，不能达到银行规定的标准，没有对有疑点的客户贷款证明材料作进一步的调查认定。甚至一些客户经理为了业绩提升，帮助客户填写贷款资料，伪造收入证明，代替签章等违规行为。部分经办岗位人员责任心不强，作风懒散，有可能出现客户重要信息录入错误，抵押登记办理不及时等问题。

（五）商业银行个贷从业人员配置不够，存在业务办理疲劳的现象

银行个贷工作劳动强度较大，尤其在当前银行房贷余额持续高速增长的背景下，个贷业务从业人员没有得到充分补充。客户经理考核压力大，除了实地调查，家访外，要准备长达几十页的贷款资料，登录银行信贷管理系统操作，加班加点是常态，楼盘销售旺季时客户经理还需要驻点营销，工作非常辛苦。有些银行的个贷业务部门由于工作量较大，常从社会上聘请兼职人员从事个人工作，难以适应个贷业务的高速发展。在业绩压力下，高强度的工作使得从业人员出现管理疲劳，导致个贷业务各个环节出现问题的概率增加，从而增加了个贷业务的业务风险。

三、商业银行个贷业务的风险防范措施

由于个人住房担保贷款业务的风险较低，业务系统开展比较便利，产品收益较高，各大商业银行都把个人住房担保贷款作为大力发展的信贷产品，商业银行往往把重心集中在如何提高个贷业务的市场份额，而往往忽视了该种信贷产品的业务风险。在个贷业务近年来暴露出来的突出问题中我们应当汲取教训，在拓展个贷业务规模的同时，严格控制和管理其业务风险，提高商业银行的经营效益。我认为商业银行个人住房担保贷款业务的开展要立足于风险可控性、产品成熟性、规模经营型、客户价值性、政策法规成熟性。

（一）加快完善个人征信体系建设

加快完善个人信用信息的共享机制建设，将电信运营商，水电费用的缴收，纳税情况等信息全方位的记入个人信用报告。加强对非银金融机构的监管，将非银金融机构的客户信息数据纳入央行征信系统，尤其是P2P网贷，小额贷款等贷款信息，使得个人征信报告能够更加全面地反映个人信用情况，商业银行能够全面掌握贷款客户的信用状况，进行合理授信，从而降低贷款客户违约风险。

（二）加强合作机构准入准度建设

近两年来，由于经济下行压力，导致许多房地产开发商和中小微企业资金压力较大。银行必须加强合作机构准入制度的建设，对拟合作的房地产开发商的开发资质、公司信用情况、项目信息、相关权属证书情况等进行全方位的调查，同时密切关注贷款资金流向和开发商项目进展情况，严防骗贷，贷款资金挪用等情况的发生，从源头上把控贷款风险。

（三）完善商业银行个贷业务风险防范制度，优化个贷业务审批制度

个人住房担保贷款业务一般由银行个贷中心负责办理，个贷业务客户经理进行贷前调查，独立审批人进行贷款审批，这种模式使得审批人长期进行流程化、标准化的操作，导致审批人过度关注申报项目和贷款证明材料的合规性，而忽视了项目的实质风险；二是审批人对个人住房贷款合作项目及个人贷款客户的审查主要依据客户经理提供的贷款证明资料，不能亲自进行真实性和准确性调查，对业务流程细节没有最直接的掌握。为了克服以上弊端，建议商业银行引入审批人对贷款客户回访制度，贷款审批人对存在疑点及其认为真实性或准确性有待调查的贷款客户进行回访调查。

（四）对客户进行分类、严抓准入门槛、从源头上规避风险

防范风险要从源头抓起，个贷工作人员应根据资信水平对贷款客户的进行科学分类，分别设定贷款最高额度、最大贷款成数和最长期限。对国家公务员、教师等应作为优良客户予以支持，对那些职业及输入具有不稳定性，无固定还款源的贷款客户要从严控制。严格落实贷款客户的准入门槛，同时注意多方交叉印证，增强客户信息透明度，拓宽客户增信渠道。注重核查借款人资信的真实性，要深入调查和核实，多渠道、全方面的了解贷款客户的实际收入情况，加强对贷款第一还款来源的审查力度，从而改变商业银行在风险控制管理中过度依赖第二还款来源的现状。

（五）合理配置个贷从业人员

银行开展个贷业务要结合自身业务实际情况，加强对个贷业务从业人员的配备，从业人员配备不足，不仅会影响个贷业务办理效率，对业务的开展产生影响，还会影响个贷业务风险防控措施的实施。同时，要提高支行层面客户经理及审批人员的专业素养和道德素质，树立个贷从业人员的风险意识，通过对各类培训，对商业银行个贷从业人员进行业务培训和职业操守教育，增强客户经理的业务能力、职业操守及风险防控意识。对违规操作及失职人员予以处罚，防范道德风险和操作风险。

（六）加强贷后跟踪管理

改变商业银行“重投放、轻管理”的局面，在贷后管理阶段，要对重点客户和重点项目进行经常性，周期性的分析和了解，及时掌握相关信息的变动。对抵押物的登记情况进行落实，对欠款期数较长的不良贷款加大清收力度，细化催收流程，将多重催收手段紧密结合起来提高预期贷款催收效率。个贷部门应建立并完善不良贷款分析报告制度，对逾期较长的不良贷款进行重点监控和催收。

（七）通过个贷业务产品创新来提升其风险控制水平

近年来，互联网的高速发展产生了许多互联网金融产品，如支付宝、京东白条等。这些互联网金融产品的出现给银行的产品体系带来了前所未有的冲击，商业银行应该结合自身业务特点和资源优势发展创新更好的贷款产品。例如，个人住房担保贷款可以依托互联网的优势对贷款申请等服务进行优化，利用互联网金融产品的存量数据对贷款客户进行更为全面的授信，从而提高个贷业务的质量，降低贷款风险。

四、结语

在当前加速推进利率市场化、金融脱媒持续深化、房地产市场不确定性增加、互联网金融高速发展的背景下，研究商业银行个人住房担保贷款的业务风险，全方位的分析个贷业务风险点，采取有效的风控防范措施，建立完善的风险控制管理体系。不仅有利于商业银行的经济效益，更有助于我们顺应宏观经济发展趋势，促进房地产业和金融业相互协调，走上可持续发展道路。（作者单位：湖北大学）

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