高房价逐渐成为产业发展之殇

文/苏艳

高房价逐渐成为产业发展之殇

文/苏艳

相信近期不少人都在关注华为搬离深 去东 之事。华为作为中国企业中的 者，极富创新力和发展前景，而深 也是国内最有活力的城市之一，随着公司的良好发展，华为员工的收入也非常具有吸引力。目前，作为一家优秀的民营企业、深 的名片之一，华为被迫离开了深 ，可以说，是深 的高地价、高房价赶走了华为，赶走了持续的创新动力。这件事不仅在社会上引起反响，也将引起城市管理者的思考：城市的发展到底是房地产支撑，还是靠产业支撑。

一、经济对房地产的依赖谁都难以否定

2015年，深 市全年完成固定资产投资额3298.31亿元，比上年增长21.4%，其中：房地产开发项目投资1331.03亿元，增长24.5%；非房地产开发项目投资1967.27亿元，增长19.4%。房地产开发投资占固定资产投资的比重为40.35%，比2014年增长1个百分点。这一比重的持续上升，意味着房地产开发投资增速明显高于非房地产开发项目的投资增速，经济发展对房地产业的依赖逐年加剧。上海的这一比重更加夸张，2015年达54.6%，连续两年占据了半壁江山。

此外，土地出让金仍是地方财政的核心来源之一。以一线城市为例：北京2015年的土地出让金高达1983.5亿元，创造了新的历史纪录。广州全年土地出让金为907.03亿元，同比增长7.4%，创历史新高。上海和深的土地出让金均略有下降，但总额依然居高不下，这主要是受可供出让土地减少的影响，土地单价依然是快速高企，上海全年的土地成交总额达到1677亿元，深 为417亿元。

房地产行业毫无疑问是支柱产业，地方政府根本离不了房地产业。可以说，如果没有房地产业，任何经济目标都是空谈。当然，对房地产业的依赖也非长远之计，但地方政府又不得不大力发展房地产业，导致骑虎难下的局面。

二、高房价必然给产业发展带来误伤

健康的城市发展，必然呈现产业结构合理、产业不断升级换代、房价稳步上涨、房地产市场稳健发展的局面，产业和房价相得益彰。产业的发展吸引高端产业人群，带动房价的稳步上涨；房价的上涨，给产业人群带来一定的资产升值空间，吸引企业投资。这种局面对政府也极为有利：企业的入驻带来大量税收，为城市基建、配建提供财政支持，高端人才的集聚带来城市活力，为城市的健康可持续发展注入动力。

但现阶段，中国最具经济活力的城市，特别是一线城市，房价明显过高，房价的涨幅动 十几个百分点，甚至几十个百分点，与产业人群的收入涨幅、产业发展节奏完全不匹配，且住房价格的快速上涨，带动商业、办公成本上涨，甚至产业用地价格也大幅上扬。一方面，这大幅增加了产业人群的生活成本，其效应传导到企业，就将大幅增加企业的人力资源成本；另一方面，高房价会逼退大批有潜力、有创造性的高端人才，使企业重新思考城市布局问题。华为就是一个典型的案例。

现阶段，由于一线城市的高房价，已经开始出现高端人才的挤出效应，上海的人才往长三角城市转移，深 、广州的人才往周边城市如东 、惠州等转移，北京的人才开始纷纷选择回乡发展。未来这些人才重新选择工作地，将带来产业的重新布局。

三、华为出走的根源就是高房价

在接收新华社的采访时，任正非说：“深 房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。我们国家最终要走向工业现代化。四个现代化中最重要的是工业现代化。工业现代化中最主要的是，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承担不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

很明确，华为觉得在深 运营，成本太高。一是扩张发展的成本：华为旗下的绿苑公司，2015年在东 拿了两块商住地，建筑面积分别达20万平方米和11万平方米，也就花了7个多亿，楼板价算下来每平方米仅2000多元，这种低价在深 早已不可能遇到。二是员工的生活成本：员工要购房，房价太高，员工要解决基本需求，如子女教育，学区房房价更高。

沃顿商业公众号分析，深 曾拿“华为科技城”这一和华为毫无关系的名称大力宣传，炒热区域房价，但这提升的却是华为人实实在在的购房成本，对华为毫无益处。

可以说，地方政府过于热衷于开发房地产市场，过于热衷于追求一时的财政收入和经济增长数据，忘记了服务于长期产业发展的基本职能。对于华为这种企业，深 政府还想弥补，还惦记着产业税收，但对于其他创新发展的小企业，可能就会任其逃离。长此以往，可能会造成深活力的衰退。

只有高房价，只有房地产，没有华为，没有腾讯，这样的深 ，还会是今天大批高端人才争相进入的深 吗？

四、产业是一个城市发展最坚实的基石

产业结构调整、产业转移发展是中国面临的一大课题。北上广深等一线城市及发达的二线城市、沿海城市均在谋划产业的升级换代，这是在当前经济发展阶段的必然选择。

然而，笔者在走访了多个省会城市后发现，不管是中部的还是西部的，经济发达的还是不发达的，都希望大力发展第三产业，提升金融产业、生产性服务业的比重，引入各种金融企业总部等。似乎现在中国的每个城市都想复制纽约，都想造个曼哈顿，但世界上的曼哈顿只有一个。

可以说，实体经济、制造业是经济发展的核心脉络，是一切行业的根基。金融产品的利润说到底还是来自实体经济。笔者一直不太理解P2P骗局为什么那么容易得逞，除了“人们太渴望暴富”就无其他解释了，毕竟一切金融产品最终都会投到具体的项目中，投入实体经济中，但以现在制造业的状况，哪里还有利润可言，更何况是那么高的收益率？没有实体经济支撑的金融业，必将成无水之源，泡沫化、空心化等问题都会浮出水面。

因此，若城市楼市过热，如四个一线城市以及南京、苏州、合肥、厦门等，政府要及时干预，降低房价过高的风险，必要时要出台强势调控政策，有序引导房地产市场回归至均衡水平，预防楼市风险传导至城市产业和经济发展中。

（上海易居房地产研究院）